Así te afecta el nuevo decreto del alquiler
Foto: María Cayuela

Economía y capital

Así te afecta el nuevo decreto del alquiler

Del precio a la duración del contrato: siete claves para entender cómo cambia la relación entre casero e inquilino

por Néstor Villamor

La publicación en el Boletín Oficial del Estado del decreto ley del alquiler que afecta a millones de personas en toda España marca la entrada en vigor de esta nueva normativa y que el Congreso deberá revalidar o no en el plazo de un mes. Este marco legal modifica cinco leyes —de Propiedad Horizontal, de Arrendamientos Urbanos, de Actos Jurídicos Documentados, de Enjuiciamiento Civil y la Reguladora de las Haciendas Locales— y trae consigo ciertas novedades que modifican la relación entre caseros e inquilinos. Estas son siete de las más importantes.

Precio

La negativa del PSOE a fijar un máximo al precio del alquiler, como pide Unidos Podemos, fue el principal motivo que llevó a la formación de Pablo Iglesias a retirar su apoyo al decreto ley de diciembre. Como respuesta, el Gobierno ha introducido ahora un índice de precios, un documento que elaborará el Ministerio de Fomento y que, si bien no será vinculante a la hora de establecer el precio del alquiler, sí hará que los arrendatarios tengan incentivos o penalizaciones fiscales en función de si deciden o no adherirse a él. Además, si se cambia el precio al renovar el contrato, este no podrá superar el IPC.

Duración de los contratos

Hasta ahora, la duración mínima de un contrato de arrendamiento de un inmueble era de tres años. Con la entrada en vigor del nuevo decreto ley, este plazo aumenta a cinco años. Si en lugar de una persona física, el arrendador es una persona jurídica (como una empresa), este plazo se aumenta a siete años. Una vez superado ese periodo (conocido como prórroga obligatoria), el tiempo por el que se prolonga el contrato si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovarlo (lo que se conoce como prórroga tácita) pasa de uno a tres años.

Final de los contratos

La normativa anterior establecía que, si el casero decide no renovar el contrato, debe avisar al inquilino con un mes de antelación. Es el mismo periodo del que dispone el arrendatario para avisarle a su arrendador de que desea finalizar el contrato y abandonar el inmueble en una fecha anterior a la prevista. El nuevo decreto ley amplía ambos periodos: en el primer caso, el arrendador deberá avisar con cuatro meses de antelación; en el segundo, el inquilino deberá notificar su intención con dos meses de antelación. Además, el dueño de la vivienda no podrá esgrimir que necesita recuperar el inmueble para echar al arrendatario salvo que esta posibilidad conste en el contrato.

Fianza y depósito o aval

Además de la mensualidad de la fianza, hasta ahora el casero podá pedir a sus potenciales inquilinos el pago de una cantidad no limitada por ley en concepto de aval o depósito. El decreto del alquiler establece que, en el caso de exigirse, este pago no puede exceder el equivalente a dos mensualidades «a no ser que se trate de contratos de larga duración». Además, cuando el arrendatario de la vivienda sea una persona jurídica y el contrato haya estado mediado por una agencia inmobiliaria, será esta la responsable de hacer frente al pago de la comisión que se lleva la empresa.

Desahucios

Antes de la entrada en vigor del decreto, los juzgados podían efectuar los llamados desahucios abiertos, es decir, lanzamientos en los que no se especificaba la fecha ni la hora del procedimiento. Esta medida sometía a las familias pendientes de desahucios a un periodo de incertidumbre y dificultaba las organización de protestas para tratar de impedirlos. El decreto establece que, a partir de ahora, los juzgados deben aclarar cuándo se producirá el lanzamiento. Además, se introducen medidas para ofrecer mayor seguridad jurídica a las personas vulnerables.

Pisos turísticos

El decreto del alquiler establece también una novedad referente a los llamados pisos turísticos. Hasta ahora, los vecinos de un edificios podían prohibir o condicionar el uso de un inmueble del edificio como piso turístico, es decir, que se alquile por días a los turistas. Sin embargo, para poder salir adelante esta medida, todos los vecinos tenían que estar a favor de la prohibición. A partir de ahora será suficiente con el 60% de los propietarios.

Viviendas vacías

Hasta ahora, los ayuntamientos podían gravar las viviendas vacías como medida para aumentar la cantidad de inmuebles disponibles en el mercado. Esta competencia se mantiene intacta, pero, a partir de ahora, las comunidades autónomas serán las competentes para decidir qué se considera una vivienda vacía, una potestad que antes estaba en manos del Estado.

Néstor Villamor

Gallego de nacimiento y madrileño de alquiler. Aprendí este apasionante oficio en La Voz de Galicia, Icon, BuenaVida, El País… Ahora sigo creciendo en The Objective.