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El futuro de los pisos turísticos en España

Foto: Piso en Madrid ofertado en AirBNB | Silvia/Airbnb vía Culture Trip

España carece de un marco legal unificado para regular la actividad que ofrecen plataformas como Airbnb. El nuevo escenario político en el país abre un interrogante que afecta a españoles y extranjeros: ¿Qué medidas tomarán las nuevas autoridades para limitar o para darle carta blanca a los pisos turísticos?

 

El mapa político de España tiene nuevos colores y nombres después de las últimas elecciones. Los propietarios de pisos turísticos y las plataformas que ofrecen este servicio eran uno de los sectores más ansiosos por conocer las alianzas y los nombres que presidirían cada comunidad y ayuntamiento. El servicio que estas últimas brindan se coló en las promesas de campaña. ¿Qué ocurrirá con las viviendas durante el verano, la temporada de mayor actividad turística, tras las medidas que prometieron los partidos que resultaron victoriosos? El debate está plagado de paradojas y no solo de tipo inmobiliario.

El temor al avance de los fondos de inversión que compran pisos para alquilarlos luego, el alto costo de los alquileres en algunas ciudades, las quejas de los vecinos, la defensa de una economía colaborativa y la protección de la identidad de sitios históricos son algunos de los ingredientes de este problema lejos del ocio y el relax. Incluso están aquellos que argumentan que el alto precio de los alquileres es la consecuencia de la proliferación de pisos turísticos. España carece de un marco legal común y cada comunidad aplica su normativa particular, un hecho que hace más compleja aún la situación, que además es criticada por el sector hotelero de incumplir con cuestiones y obligaciones tributarias. Varios gobiernos regionales exigen, como lo ha hecho en julio Andalucía [solo Málaga cuenta con 170 mil plazas de alojamiento en las viviendas de uso turístico] una normativa unificada a nivel nacional.

El futuro de los pisos turísticos en España

“Vive como un local. Devora locales”. | Imagen vía Málaga 2026.

En este escenario hay una cuestión clave que muchos analistas del sector consideran hipócrita. España cuenta con un motor económico férreo: el turismo. En 2018 batió su propio récord y computó la llegada de 82,6 millones de turistas extranjeros y un 3,1% más de gasto con respecto a 2017, un dato que se traduce en 90.000 millones de euros, según cifras que difundió el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo. En algunos momentos del año, en especial durante el verano, en varias ciudades españolas, la capacidad hotelera alcanza su máxima ocupación. Los pisos turísticos ofrecen una alternativa (en comodidad y precio) con respecto a los hoteles y agregan plazas para alojar visitantes, y, con esta medida, es decir, colaboran con la economía y el ingreso en una comunidad específica. Por ejemplo, cuando se disputan finales de fútbol o durante el Orgullo Gay, la capacidad hotelera de Madrid alcanza su zénit. En mayo pasado Airbnb anunciaba a los usuarios de su servicio que se esperaba que para agosto próximo las búsquedas en Madrid podrían aumentar un 153%.

La Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos, (Fevitur), la institución que reúne 23 asociaciones que representan a 185 mil viviendas, explica el cambio en la sociedad que ha supuesto su servicio: “Como cualquier nuevo modelo económico disruptivo, su proceso de desarrollo y comercialización ha pasado por encima de la administración como un obús. Algo similar ocurrió hace 20 años en el sector de la aviación con la llegada de las low cost. Como sector nos encontramos ahora en una situación parecida. Pocos casos encontraremos de un sector que haya sido tan vilipendiando, demonizado mediáticamente y sobre el que se haya vertido más demagogia que el nuestro. Aun así, poco a poco, gracias a la valoración que nos otorgan los usuarios, la percepción está cambiando”.

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¿Cuánto turismo es demasiado turismo? | Foto: Kelcie Gene Papp | Unsplash.

Los detractores

Los pisos turísticos carecen de la simpatía de algunos sectores, encarnados en los vecinos que se quejan del constante flujo de turistas y, en algunos casos, de sus malos modales traducidos en fiestas, el poco cuidado por la higiene y seguridad de la comunidad. Además, existe el cliché en torno a los anfitriones, quienes parten pronto después de entregar las llaves para eludir las críticas inmediatas y las imágenes engañosas en las que no que no coincide el producto ofertado con la realidad. Si bien, el cliente puede luego criticar y evaluar el servicio públicamente, en pocas ocasiones se le devuelve el dinero (y mucho menos de modo inmediato).

También hay colectivos de vecinos que consideran que la prestación de viviendas con uso turístico conduce a expulsar a la población local. Es un proceso paulatino, cuya primera cara es la gentrificación. Este neologismo –se toma actualmente del inglés, pero su origen es francés, medieval, y gentry alude a los que “nacían en buena cuna”– implica renovar y modernizar un barrio o zona, algo así como convertir un barrio tradicional en un sitio de moda. Por ejemplo, Lavapiés fue considerado el barrio más cool del mundo en 2018 por la revista Time Out. Los turistas eligen estos barrios por su cercanía con el centro y se habla de otro fenómeno: la turistificación, o la pérdida de identidad de determinados barrios o zonas ante el avance de los visitantes.

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Foto: Shai Pal | Unsplash.

En Barcelona, la alcadesa Ada Colau llevó a cabo durante su primera gestión una cruzada contra las viviendas ilegales de uso turístico y solo en su primera gestión cerró 3000 pisos y labró multas que van de los 30 mil a los 60 mil euros. Ahora, en su segunda gestión Colau va a por las habitaciones para uso turístico dentro de viviendas residenciales. Su contienda contra Airbnb no ha cesado y en el pasado mayo Colau, por decreto, estableció limitar el precio de los alquileres en los barrios en los que considera que los precios se han incrementado, en particular en Ciutat Vella. A su vez, Barcelona envió en junio, como así también lo ha hecho Valencia y otras ciudades europeas (Berlín, París y Ámsterdam, entre otras), una carta a la Comisión Europea donde le piden colaboración para regular la acción de las plataformas que amenazan la identidad y la economía de estas urbes.

El plan de Carmena, en la cornisa

En el encuentro de la Organización Mundial del Turismo (OMT) que se celebró en Lisboa en marzo pasado las autoridades madrileñas anunciaron una batalla legal con la plataforma de pisos de alquiler más famosa. Poco después el PSOE y Ahora Madrid, el partido de Manuela Carmena, a través de la comisión de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento, lograron aprobar el Plan especial para la regulación de uso terciario en su clase de hospedaje (PEH). Este exige una licencia a las viviendas que se alquilen durante más de 90 días al año, un número no antojadizo, sino el argumento para defender, o no, el concepto de economía colaborativa (lo es cuando el plazo es menor) que se opone a la actividad comercial.

Verónica de las Nieves alquila una habitación en el piso donde vive y tienen otra vivienda en La Latina que ofrece a turistas a través de Airbnb: “En mi caso, que no tengo un trabajo fijo, se convirtió en mi principal fuente de ingresos y estoy muy agradecida con esta posibilidad. Me brinda una mejor calidad de vida y no le quito nada a nadie. Pago a Hacienda todo lo que corresponde. Algo que no se menciona es que los propietarios tenemos un riesgo cuando ofrecemos  nuestro propio sitio. Estamos a disposición del huésped. Cada vez tenemos más exigencias por ser infalibles y perfectos y los huéspedes a veces no son tan amables”. 

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Street Art en Malasaña. | Foto: Nicolas Vigier vía Flickr bajo Licencia Creative Commons.

Si bien alquilar viviendas a turista es una actividad rentable, se registra una merma con respecto al año anterior. La rentabilidad de las viviendas de uso turístico (VUT) en Madrid se equipara con el retorno que proporciona el alquiler residencial cuando existe un 70% de ocupación, o cuando se alquila más de 21 noches al mes, 36 noches más al año que durante 2018, precisa Alquiler Seguro. En Barcelona el porcentaje mínimo de ocupación en la mayoría de los distritos es del 60% (más de 18 noches al mes). “Alcanzar los mínimos de ocupación todos los meses, por parte de los propietarios de viviendas de alquiler turístico, es una tarea ardua, en gran medida, debido a las estrictas normativas municipales y sus requisitos administrativos ya que el interés por este tipo de arrendamientos sólo se centra en lugares con una gran concentración turística. Asimismo, los propietarios del resto de barrios, de ambas ciudades, siguen decantándose por el alquiler residencial porque este lleva implícito el incremento de la demanda, la duración y la estabilidad”, explica la institución, quien aboga por la necesidad de excluir de la Ley de Arrendamientos Urbano la vivienda turística puesto que consideran que el alquiler turístico está más cerca de la hostelería que del sector inmobiliario. “No tiene sentido que esté regulado por la misma ley que el alquiler residencial”, concluye esta empresa privada especializada en la protección a propietarios.

El plan que impulsó Carmena además exige a los propietarios de pisos turísticos contar con una entrada independiente, es decir, un acceso diferenciado al del resto de los vecinos. “El plan pretende frenar la conversión de las viviendas en alojamientos turísticos, así como buscar que la actividad de hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad”, explicaba el comunicado en el Boletín Oficial. La medida fue rechazada de inmediato por Airbnb y por muchos propietarios de viviendas de alquiler. La plataforma  presente en 500 ciudades del mundo expresó por entonces que la nueva regulación era “poco clara, injusta e impone requisitos y restricciones desproporcionadas. Airbnb sigue dispuesto a trabajar con el gobierno de la ciudad en una mejor manera de avanzar y colaborar en normas claras que verdaderamente funcionen para todos”. En Madrid existen 10 mil viviendas de uso turístico y esta medida exigiría cerrar el 95% de las mismas.

¿Ocurrirá con esta medida lo mismo que con Madrid Central? Ahora que el poder recae en Madrid sobre José Luis Martínez-Almeida, ¿qué sucederá con esta medida? Durante la campaña electoral, el por entonces candidato del Partido Popular, manifestaba que “no hay ningún vecino que quiera que al lado haya este tipo de vivienda”, mientras Begoña Villacís, de Ciudadanos, con una postura más extrema, consideraba directamente el plan de Carmena de “ilegal”. Paradójicamente, incluso aquellos propietarios que no votaron al PP ni a Ciudadanos, confían y esperan con ilusión que esta alianza de derecha derrumbe el plan de Ahora Madrid. En la misma línea se encuentra la comunidad de Madrid. Las fuentes consultadas de la Consejería de Cultura, Turismo y Deportes de la Comunidad de Madrid aseguraron que analizan el tema, pero que su intención no es prohibir, sino regular la actividad. En diciembre de 2017 el PP había presentado un borrador a la Comisión Europea, un texto que no obtuvo impugnación alguna, que sirve como modelo para el decreto publicado en abril (29/2019). A partir de esta disposición se instauró el Certificado de idoneidad para las viviendas de uso turístico (CIVUT); un documento técnico donde el propietario debe cumplir ciertos requisitos con el fin “de mejorar la calidad turística y la seguridad ciudadana”.

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Foto: Eleni Afiontzi | Unsplash.

La falta de una única ley es un obstáculo central para esta actividad que proporciona un ingreso mensual a muchos ciudadanos y así también a las comunidades que se benefician con el turismo. “El gran reto, sin duda, que tenemos hoy en día es normativo. En España las competencias en regulación turística están conferidas a las comunidades autónomas y esto genera el caos actual en que cada comunidad parece ir por libre. Los gobiernos autonómicos, con frecuencia influenciados por la oferta tradicional de alojamiento y por la demagogia de parte de la nueva clase política, han ido desarrollando el marco turístico regulatorio para su territorio, si bien han delegado en las administraciones locales, bajo el amparo de sus competencias urbanísticas, para que sean quienes acaben determinando las condiciones concretas de aplicación de la normativa turística y, en determinados casos, estableciendo requisitos de imposible cumplimiento para el desarrollo de nuestra actividad”, considera Fevitur y destaca la permanente judicialización de este escenario donde se “vulneran los derechos fundamentales y las libertades públicas” recogidas, entre otros cuerpos normativos, en el Parlamento Europeo.

Más acusaciones contra los pisos turísticos

Uno de los temas que clama la ciudadanía es una solución para el alto precio de los alquileres. En Madrid capital hay más de 153 mil viviendas vacías, un hecho que, dada la alta demanda, encarece el precio del alquiler. Además, los pisos de alquiler para turistas son también acusados como culpables de este escenario porque colaborarían para reducir la oferta de pisos de alquiler permanente para los residentes.

Fevitur considera que su sector nada tiene que ver con el alto precio de los alquileres residenciales y que esta acusación no es más que demagogia: “Los datos desmontan esta teoría y confirman que el sector de las VUT nada tiene que ver en la subida del precio del alquiler, ya que tienen un peso ínfimo sobre el parque total de viviendas. En Barcelona, por ejemplo, el peso de las viviendas de uso vacacional sobre el parque residencial de la ciudad condal es del 2,2%. Un estudio llevado a cabo por APARTUR, la patronal que agrupa al sector en Barcelona, y la consultora InAtlas, señala que durante los años que más creció el precio del alquiler en la ciudad el número de VUT descendió un 3,26%. Además, se da la casuística, que en la ciudad condal existe una moratoria que no permite obtener licencias de viviendas de uso turístico desde hace cinco años y en el caso de Ciutat Vella, una de las zonas donde más han subido los precios de los alquileres, la moratoria se alarga desde 2008. En Madrid el peso de las VUT frente al parque de viviendas residenciales es del 0,79%; en Valencia, del 1,9%; y en Palma de Mallorca del 1,2%”, precisa la institución.

En estos tiempos posmodernos, de viajeros livianos y de tránsito constante, las viviendas de uso turístico son para muchos una excelente opción frente a los hoteles y también un aliado para las economías locales. El debate en España está instalado y las acciones, segmentadas según el gobierno de turno. Nacen nuevos términos, nuevos problemas, nuevos espacios, nuevos conceptos de la economía y, con ellos, se reavivan debates antiguos.

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