¿Qué diferencia existe entre usufructo y nuda propiedad?
El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar del bien, obteniendo todos los frutos y rentas que genere
Por qué se separan estos derechos. | Freepik
El usufructo y la nuda propiedad son dos figuras jurídicas que permiten separar la propiedad de un bien en dos derechos distintos. Por un lado, el usufructo otorga a una persona (usufructuario) el derecho a usar y disfrutar de un bien, como si fuera suyo, pero sin ser el propietario. Por otro lado, la nuda propiedad corresponde al propietario del bien, que conserva la titularidad pero no puede hacer uso directo del mismo mientras dure el usufructo. Es decir, el usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar del bien, mientras que el nudo propietario tiene el derecho de propiedad sobre el mismo.
Esta separación de derechos puede resultar muy útil en diversas situaciones. Por ejemplo, los padres pueden otorgar el usufructo de su vivienda a sus hijos, garantizándoles un lugar donde vivir mientras ellos siguen siendo propietarios. También es común en casos de herencia, donde se puede establecer un usufructo a favor de uno de los herederos, mientras que la nuda propiedad se distribuye entre los demás.
¿Por qué separar estos derechos?
- Planificación patrimonial: permite a los propietarios planificar su patrimonio de forma más flexible. Por ejemplo, un padre puede otorgar el usufructo de su vivienda a sus hijos, garantizándoles un lugar donde vivir, mientras que la nuda propiedad puede transmitirse a otros herederos.
- Protección de bienes: en algunos casos, el usufructo se establece para proteger un bien de la venta o de un mal uso.
- Beneficios fiscales: en algunos países, estas figuras pueden tener implicaciones fiscales diferentes, lo que puede resultar ventajoso en determinadas situaciones.
Características de cada uno
Usufructo
- Derecho a usar y disfrutar: el usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar del bien como si fuera suyo, obteniendo todos los frutos y rentas que genere.
- Temporalidad: tiene una duración determinada, que puede ser vitalicia (hasta la muerte del usufructuario) o temporal.
- Obligaciones: el usufructuario debe cuidar del bien y devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió (salvo el desgaste normal por el uso). No puede realizar modificaciones estructurales importantes.
- Incompatibilidad con la nuda propiedad: no puede ser propietario del bien al mismo tiempo que tiene el usufructo.
- Transmisibilidad: el usufructo puede transmitirse a terceros, ya sea por herencia o por venta.
Nuda propiedad
- Derecho de propiedad: el nudo propietario es el dueño legal del bien.
- Limitación en el uso: no puede usar o disfrutar del bien mientras dure el usufructo.
- Derechos residuales: conserva otros derechos como el de vender su derecho de nuda propiedad, aunque el usufructuario debe ser informado y tiene derecho a tanteo.
- Obligaciones: debe pagar los impuestos sobre la propiedad y realizar las reparaciones necesarias que no sean consecuencia del uso normal del bien por parte del usufructuario.
- Recuperación del bien: al finalizar el usufructo, el nudo propietario recupera el pleno dominio del bien.
¿Cómo se valora el usufructo y la nuda propiedad?
Valorar el usufructo y la nuda propiedad puede parecer complejo, pero es un proceso fundamental en diversas operaciones, como herencias, donaciones o ventas. La valoración dependerá de varios factores, entre ellos:
- Duración del usufructo: si es vitalicio, se estima en función de la edad del usufructuario. Si es temporal, se calcula en función de los años que dure.
- Valor del bien: el valor total del bien en pleno dominio es el punto de partida para calcular el valor del usufructo y la nuda propiedad.
- Tipo de bien: el tipo de bien (vivienda, terreno, etc.) y su ubicación pueden influir en la valoración.
- Rendimientos del bien: si el bien genera rentas (por ejemplo, un local comercial), esto se tendrá en cuenta en la valoración.
Método de cálculo simplificado para usufructos vitalicios
Para usufructos vitalicios, se suele utilizar una tabla de mortalidad y un porcentaje fijo sobre el valor total del bien. Este porcentaje disminuye a medida que aumenta la edad del usufructuario.
Ejemplo:
- Un bien vale 100.000€
- El usufructuario tiene 70 años
- Según la tabla, a los 70 años, el valor del usufructo es del 19%
En este caso:
- Valor del usufructo: 100.000€ x 19% = 19.000€
- Valor de la nuda propiedad: 100.000€ – 19.000€ = 81.000€
Método de cálculo para usufructos temporales
Para usufructos temporales, se suele aplicar un porcentaje fijo por cada año de duración del usufructo, sin superar un límite máximo.
Ejemplo:
- Un bien vale 100.000€
- El usufructo tiene una duración de 10 años
- Se aplica un 2% por año, hasta un máximo del 70%
En este caso:
- Valor del usufructo: 100.000€ x 2% x 10 años = 20.000€
- Valor de la nuda propiedad: 100.000€ – 20.000€ = 80.000€
