La inseguridad jurídica de la ley de vivienda desploma la oferta de alquiler en España
Los compradores de segunda residencia son cada vez más reacios a alquilarla por temor a impagos y desperfectos
Isabel Rodriguez, ministra de Vivienda | Archivo
Los propietarios son cada vez más reacios a alquilar su casa. Desde que se aprobó la Ley de Vivienda, cada vez más arrendadores están sacando sus inmuebles del mercado de alquiler debido al miedo a no poder recuperarlos en caso de impago y a los extensos procedimientos legales que esto implica, aseguran fuentes del sector a THE OBJECTIVE. «Al final ponen al propietario en un aprieto, lo examinan como si hubiera hecho algo malo en vez de fomentar la libertad de mercado y que se pueda alquilar de forma tranquila y con garantías», asegura por su parte Arantxa Goenaga, socia y abogada de AF Legis, a este diario.
Una cuestión que se percibe también entre los compradores de segunda residencia. Según el último censo del INE, ya son más de 2,9 millones los hogares españoles que cuentan con una segunda residencia. Ahora que llega el verano, y con la creciente tendencia del teletrabajo, son muchos los que abandonan su vivienda habitual para disfrutar de un periodo de desconexión. Tradicionalmente, la mayoría de los que hacían esta inversión era para su propio disfrute, pero también había una parte importante que lo hacía como inversión, para alquilar a tiempo completo o por temporadas.
Temor en las segundas residencias
Sin embargo, de entre los compradores de segunda residencia en España, cada vez son más los que prefieren no ponerla en alquiler ante el miedo a que los inquilinos provoquen desperfectos en la misma o dejen de pagar. Esta es una de las principales conclusiones que se extraen del informe Perfil del demandante de segunda residencia elaborado por Fotocasa Research. De entre los compradores de una vivienda de este tipo, la mayoría (un 68%) declara que la prevé utilizar como vivienda de segunda residencia. Por otro lado, hay aproximadamente un tercio de los mismos que estaría dispuesto a alquilarla, principalmente para estancias de larga duración (18%) o para estancias cortas (14%). Esta cifra ha caído cuatro puntos con respecto al año anterior (32%, frente al 36% de 2023).
«Esta tendencia es perjudicial para el mercado al reducir la oferta disponible del parque en renta, ya de por sí escaso», explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Por ello, según Matos, «los propietarios necesitan más garantías y seguridad para poner esa vivienda en arrendamiento». De hecho, según el estudio, ha crecido considerablemente el porcentaje de compradores que desestiman poner en alquiler su vivienda ante el temor a que los inquilinos la estropeen (un 25% con respecto al 18% que suponía el año anterior) o a problemas de impagos de la renta (que ha pasado de suponer el 13% al 17% en la encuesta de este año).
Miedo a la ocupación
Por otro lado, el miedo a sufrir una ocupación también va en aumento. A finales del año 2022, había en España 78.800 viviendas ocupadas, según datos del Colegio de Economistas de Catalunya y del Institut Cerdà. Y solo en 2023 hubo más de 15.000 denuncias más por ocupación ilegal, manteniéndose la magnitud de un problema que tuvo un crecimiento sostenido durante los años anteriores, según el bufete Marín & Mateo Abogados. Y ahora, crece el temor entre los propietarios por la normativa que protege a los inquilinos vulnerables.
Estas leyes están generando un clima de inseguridad jurídica en España que desanima a muchos propietarios a alquilar sus viviendas, según el bufete. Es por eso que Abel Marín, abogado y socio del bufete Marín & Mateo Abogados, advierte que las normas están teniendo «efectos contraproducentes», ya que «la disminución de la oferta de viviendas en alquiler hace que los precios suban». Uno de los problemas que detecta es que muchos de los inquilinos pueden declararse vulnerables y, por tanto, estar protegidos ante los desahucios. «Solo hace falta que la cifra del alquiler más los suministros supere el 35% de los ingresos de los inquilinos para declararse vulnerables», advierte Marín.
En este sentido, tal y como contamos hace unos meses en este diario, cada vez más arrendadores «están dando instrucciones a las agencias en este sentido, sobre todo para evitar a las familias potencialmente vulnerables, con hijos menores, sueldos bajos», tal y como asegura Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general y asesor jurídico de AMADEI. Una realidad que no es nueva. La patronal de empresas inmobiliarias viene detectando esta situación desde la primera suspensión de los desahucios que se produjo en plena pandemia. Es necesario, según asegura Goenaga, otorgar «garantías para todos, las dos partes, porque actualmente solo parece que una de las partes la tenga y lleva a que el propietario se vea inseguro al celebrar un contrato de arrendamiento y de ahí el desplome del mercado».
El stock sigue hundiéndose
Los datos de las principales agencias inmobiliarias muestran desde hace más de un año la intensa caída en la oferta de vivienda para alquilar. El mayor descenso, según los datos de Idealista, se da en Barcelona (-45%), seguido por San Sebastián (-32%), Sevilla (-27%), Madrid (-22%), Bilbao (-22%), Alicante (-8%) y Valencia (-6%). Aun así, en la ciudad de Málaga la oferta ha logrado crecer un 4%.
Entre el resto de ciudades, la mayor caída se ha dado en Palencia (-47%), Oviedo (-44%), Valladolid (-35%) y Teruel (-32%), mientras que las mayores subidas se han producido en Cáceres (38%), Melilla (28%), Cuenca (26%), Almería (20%) y Ávila (6%). «Los datos del segundo trimestre siguen poniendo de manifiesto que legislar de espaldas a los propietarios acaba destruyendo el mercado», según Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.
