El lujoso hotel de Silken en la Costa Brava no encuentra comprador
Los promotores del nuevo edificio en Playa de Aro no consiguen colocarlo por su alto precio
El hotel Silken Platja d'Aro. | Booking
El cuatro estrellas que la cadena Silken tiene en la provincia de Gerona ha salido a la venta en Idealista. Sus actual dueño, la promotora inmobiliaria TQ Investpro, pide 18,5 millones de euros por el activo hotelero después de sus infructuosos intentos para colocarlo a un nuevo comprador sondeando el mercado de forma más discreta. Un proceso que, según fuentes conocedoras de la operación, no ha dado resultados en el año largo que lleva el establecimiento buscando un nuevo propietario.
De hecho, los promotores del Silken Platja d’Aro, ubicado en el número 1 de la calle Josep Maria Vila de esta localidad de la Costa Brava, llevan tanteando posibles interesados en la compra desde incluso antes de finalizar la construcción del hotel, unos trabajos que concluyeron en primavera de 2023. El complejo recientemente edificado cuenta con más de 100 habitaciones, además de un aparcamiento y locales comerciales.
Más allá del hotel, el Magic Park aloja a marcas como Lefties y Druni y está muy próximo a la playa, a cuatro calles del paseo marítimo del municipio del litoral gerundense. El complejo fue levantado por TQ Investments & Properties SL, una promotora inmobiliaria de Gerona capitaneada por un empresario influyente pero discreto, Antoni Quintana.
«Es un hotel que es caro», valoran fuentes de la intermediación hotelera, que detallan que «el alquiler que paga Silken no es suficiente para la rentabilidad que esperan los potenciales compradores». Subrayan que «el precio que paga Silken por el alquiler posiblemente sea razonable», mientras que los promotores «han comprado el Magic Park, han desarrollado, han hecho retail, parking, han hecho habitaciones y deciden venderlo a un precio que posiblemente no sea razonable». «Hay que tener en cuenta que Playa de Aro funciona cuatro meses muy bien, tres meses regulín y los otros cinco meses bastante mal. Es un alquiler de mercado».
Un consultor inmobiliario especializado en el segmento turístico añade que «a veces hay destinos como la Costa Brava con hoteles pequeños y familiares muy bien ubicados, pero no han invertido Capex [inversiones de capital que crean beneficios] y tienen precios por habitación muy altos». «Cuidado con los precios que han subido tanto si no das a cambio una contraprestación de servicios y calidad en el establecimiento», advierte, y argumenta que «la elasticidad de la demanda te puede traicionar, puedo pagar cuatro euros por un café, pero si me cobras 18 te diré que no quiero el café». Incide en que «es importante el Capex para reposicionar los hoteles», aunque celebran que «en el conjunto de España se está haciendo muy bien», ya que «hay muchos reposicionamientos» hoteleros, es decir, establecimientos que se reforman y se relanzan con un mayor valor añadido.
El Silken de Playa de Aro en manos de TQ no es el único que busca dueño. También el fondo Pygmallion, junto a CBRE, ha sacado a la venta un paquete de nueve hoteles de la misma gestora en el conjunto de España. Aunque los dos especialistas consultados lo atribuyen a la voluntad de las gestoras de renovar su cartera de activos cada cierto tiempo, su criterio difiere sobre la cuestión de si estas compraventas pueden afectar a la cadena, que arrastra turbulencias internas por las discrepancias de sus socios, dos importantes familias hoteleras, los Iráculis y los Escampa. Estos últimos cuentan con establecimientos propios, también en Playa de Aro.
«Silken hace la competencia a Escampa independientemente de que sea un socio que tiene acciones minoritarias. Hay que diferenciar la venta de una gestora -Silken no está en venta- de la de sus edificios, los hoteles, cuando un fondo está maduro. Silken tiene pollos internos muy gordos, los Iráculis y los Escampa no se entienden y es una guerra de hace diez o 15 años, pero los Escampa dentro de Silken son sleeping partners, no dan por saco, reclaman dividendos, y Silken es una gestora que va bien, igual que todas, no está mal», indica uno de los brokers.
El otro puntualiza que «Pygmallion vende activos con Silken, pero tiene contratos y dependerá de las cláusulas, los nuevos dueños les pueden echar a cambio de pagar lo que sea, porque Silken pedirá el lucro cesante». «Si el operador se encuentra en una situación un poco crítica, el nuevo comprador puede decir que le parece bien Silken o no», apunta. En el sector es habitual separar la explotación del negocio de la propiedad de los inmuebles, un modelo que implica que el casero cobra un alquiler acordado con la empresa gestora, en este caso Silken. En este caso los edificios se venden con un inquilino, pero queda en manos de los futuros dueños explorar otras opciones si los contratos permiten hacerlo de forma rentable. Por otro lado, la cadena española ha tenido que retrasar sus planes de internacionalización, que pasaban por abrir un hotel en Rusia y otro en África.
Fuentes vecinales destacan que, más allá de la reciente construcción del Magic Park, se trata de una zona urbanísticamente renovada, con varios hoteles de reciente edificación. Añaden que este verano ha sido bueno en términos de ocupación turística, especialmente en agosto, que se llenó de extranjeros y bullicio, aunque algunos establecimientos facturaron menos que en años anteriores. Por la noche los bares musicales estaban «a tope, no se podía entrar». «En septiembre también ha habido ambiente, ha venido gente, pero mucho más tranquilo y a finales de septiembre, principios de octubre, ya ha llegado el mal tiempo y aquello se ha quedado vacío». Son numerosos los comercios y bares dependientes de los visitantes internacionales los que han cerrado por vacaciones en noviembre, como es habitual en este pueblo turístico de la costa catalana.
