FEDEA y el Consejo de Economistas cargan contra las medidas de intervención del alquiler

La vivienda se ha convertido en el centro del debate político y en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos, sobre todo entre los más jóvenes. Ante el difícil panorama en que se encuentra España en esta materia tan decisiva, la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y el Consejo General de Economistas (CGE) han decidido centrar la segunda sesión de sus Encuentros, celebrada este miércoles, en el análisis de los factores que han llevado a esta complicada situación. El debate de los economistas expertos se ha centrado en la falta de oferta y en la definición de posibles medidas a tomar para introducir mejoras a este respecto.

Una sesión en profundidad que ha contado con la intervención como ponentes a Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), a Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, con Jordi Jofre-Monseny, profesor del Dpto. de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y con la presidenta del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, Marta Vall-llossera.

La mayoría de los ponentes advirtieron que algunas de las medidas de intervención en el mercado del alquiler llevadas a cabo por el Gobierno central y por algunas comunidades autónomas en los últimos tiempos, lejos de solucionar el problema de acceso a la vivienda, han contribuido a reducir la oferta disponible. En este sentido, ha habido un consenso generalizado entre los ponentes sobre que la imposición de topes en los precios del alquiler y la declaración de zonas tensionadas han generado un efecto contrario al deseado, ya que los propietarios, ante la disminución de rentabilidad y el aumento del riesgo, han optado por retirar inmuebles del mercado o endurecer los criterios de selección de inquilinos.

Reducir la regulación

Jordi Jofre-Monseny ha destacado que actualmente un 75% de las familias que viven en alquiler se encuentra en una situación de sobrecarga. «La globalización ha incrementado la demanda para vivir en grandes ciudades de éxito como Madrid o Barcelona. Hablamos de muchas personas que se mueven, no solo nómadas digitales, sino también inmigración interna», ha explicado el profesor. Pero, este crecimiento demográfico ha chocado con una oferta rígida. «Estas rigideces en la oferta de vivienda vienen mucho de las leyes y otra del espacio, de cuestiones físicas».

Por todo, Jofre-Monseny cree que hay que aumentar el parque de vivienda social de alquiler y expandir el mercado del alquiler residencial mediante la regulación del alquiler turístico en zonas tensionadas, una fiscalidad más favorable al uso residencial de la vivienda y la reducción de la incertidumbre con un seguro público. En la misma línea, Salcedo comentó que «el problema de la vivienda constituye una emergencia nacional, que terminará condicionando el crecimiento, la competitividad y la necesaria flexibilidad de nuestra economía, además de lastrar el futuro de nuestros jóvenes, con un riesgo cada vez mayor de degenerar en un conflicto social que ninguno deseamos».

Triplicar el ritmo de construcción

Por su parte, a juicio de Vilajoana, para mejorar el acceso a la vivienda «es imprescindible la modificación de la Ley de Suelo para desarrollar eficiente y urgentemente los planeamientos urbanísticos. La mayoría de los planeamientos llevan incorporada la obligación de realizar entre un 30 y un 50% de las viviendas de protección oficial, y varios de ellos están paralizados por defectos menores subsanables». En este sentido, Vilajoana lamenta que en este momento se está produciendo vivienda por debajo de las
necesidades de vivienda en España, incrementando el déficit existente.

Tal desequilibrio entre oferta y demanda, como en cualquier otro mercado o sector, tiene un impacto directo en los precios, aumentando así el esfuerzo a realizar por las familias para la compra o el alquiler de las viviendas. «Necesitamos triplicar el ritmo de construcción actual si queremos reducir esa falta de vivienda, y para eso es imprescindible atraer la inversión privada y ganar en productividad», ha concluido. Una idea en la que también ha incidido Salcedo. «El urbanismo es excesivamente rígido, lento y burocratizado para proveer suelo. La complejidad normativa (17 leyes urbanísticas) no facilita la gestión del suelo», ha apuntado.

Reforma de la ley del suelo

En esta situación, los expertos han lamentado la parálisis de la reforma de la ley del suelo. Tanto los expertos del Consejo General de Economistas y de Fedea, así como los ponentes, consideran que el problema central es la insuficiencia de oferta, lo que ha llevado a un aumento sostenido en los precios tanto de compra como de alquiler. Esta situación se ha visto agravada por
un marco normativo complejo y por la falta de estabilidad en las reglas del juego, lo que desincentiva la inversión en el sector inmobiliario.

En este sentido, señalaron que la inseguridad jurídica generada por constantes cambios legislativos y la rigidez de la regulación urbanística han dificultado la puesta en marcha de nuevos desarrollos, alargando plazos y encareciendo costes. Por ello, una de las propuestas pasan por reforma de una vez de la Ley de Suelo. Los economistas consideran que modificar la normativa urbanística puede agilizar la obtención de suelo finalista y facilitar la promoción de nuevas viviendas, reduciendo los tiempos de tramitación y eliminando bloqueos administrativos innecesarios​. Además, sería necesaria la movilización de suelos públicos, es decir, poner a disposición de promotores públicos y privados los terrenos de titularidad pública para la construcción de viviendas asequibles​.

En la apertura del acto, Valentín Pich destacó que «la accesibilidad a la vivienda es un problema complejo que requiere una política coherente y con un marco normativo estable que favorezca la inversión». Por su parte, Ángel de la Fuente ha insistido en la necesidad de aprobar la reforma de la ley del suelo. «Sería muy deseable un acuerdo, al menos entre los principales partidos, para modificar la normativa, comenzando por la ley del suelo, y reorientar la política de vivienda hacia un menor intervencionismo», ha asegurado.