El curioso caso de Navarra, única región en la que caen las ventas y los precios de la vivienda

En medio del boom que vive el mercado de la vivienda en toda España hay una comunidad que lleva meses desmarcándose de la tendencia alcista del resto. Durante el año 2024, el número de compraventas de viviendas creció en todas las comunidades frente al año anterior y solo retrocedió en Navarra (-0,3%). Lo mismo ocurrió con los precios. El año pasado, el precio del metro cuadrado subió un 6,9%, destacando Baleares (15,2%) y Cantabria (11,0%). Solo se observó descenso en Navarra (-0,9%), según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN).

Una tendencia que ha continuado con el inicio de este año. Navarra experimentó caída en compra de viviendas y descenso de precios en el primer mes del año frente al fuerte incremento de compraventas de viviendas que se ha experimentado en toda España acompañado de subidas de precios, según los datos analizados por THE OBJECTIVE. En concreto, la compraventa de viviendas aumentó en 16 comunidades autónomas y descendió únicamente en Navarra un 13,9%. En cuanto a los precios, experimentaron un ascenso del 6,1% interanual durante el primer mes del año. En 14 autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las tres restantes disminuyó. Una de ellas, precisamente Navarra, donde los precios retrocedieron en enero un 3,8%.

Se trata de unas cifras que contrastan con el buen momento que vive el resto del sector, prácticamente a nivel nacional. Sin embargo, no hay una única causa que explique este contraste, según los expertos del sector consultados por este diario. Navarra es, junto al País Vasco, la comunidad donde más vivienda con algún tipo de protección se hace, recuerda Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios. «También es el lugar donde menos viviendas realmente se inician, menos de 2.000 en el año 2024», añade el experto en declaraciones a THE OBJECTIVE.

«Hay una presión compradora muy fuerte, quieren comprar, pero la oferta es muy pequeña. Esto ocurre también en el resto de España, pero como aquí hay una serie de ayudas importantes, para las viviendas protegidas, la gente a estos precios prefiere esperar», añade. Además, recuerda, «hay una expectativa por la posible declaración de zona tensionada, que es para vivienda en alquiler, pero esto hace que la presión compradora disminuya y den un paso atrás», explica Salcedo. En definitiva,
«con un mercado tan pequeño, con una producción tan baja y con estas expectativas de vivienda protegida y vivienda en alquiler con zona tensionada, lo normal es que muchas decisiones de compra se detraigan», concluye el experto.

Baja población

La población de Navarra era de 678.333 personas, según el Censo de Población a 1 de enero de 2024. Esto es apenas un 0,9% más que un año antes. Por otro lado, el INE, sitúa el número de hogares en Navarra en 2023, en un total de 264,1 mil. Este dato supone un pequeño crecimiento (1,2% de incremento) respecto al número de hogares estimados hace doce meses. Crece, por tanto, el número de hogares, una tendencia creciente que se viene observando desde 2013 y, pero que se había truncado en 2021 y vuelto a recuperar en 2022, según el Informe Vivienda Navarra de 2023.

Con todo, el sector inmobiliario en la comunidad foral vive un momento complejo marcado por la dificultad de acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes. Un problema de acceso tanto para compraventa como para alquiler de viviendas que se debe fundamentalmente a la limitada oferta debido a la poca construcción y a la alarmante escasez de suelo, sobre todo en zona de Pamplona, la más poblada. Por ello, la demanda más urgente que reclama el sector, al igual que en otros lugares, es la necesidad de más suelo urbanizado para la construcción de viviendas a precio razonable para aliviar la presión.

Control de precios en el alquiler

Por otro lado, en el mercado del alquiler, el Gobierno de Navarra comenzó a finales del año pasado a dar pasos en la reforma legal para limitar los precios de alquiler y compraventa de vivienda en zonas residenciales consideradas tensionadas. En concreto, el Ejecutivo foral se ha mostrado conforme a la toma en consideración de la proposición de Ley Foral de modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, una iniciativa legislativa presentada por los grupos parlamentarios Contigo Navarra–Zurekin Nafarroa, Partido Socialista de Navarra, EH Bildu Nafarroa y Geroa Bai. Este es el primer paso para comenzar a controlar los precios este año.

Una medida que cuestionan desde idealista, ya que consideran que la evolución de los precios en la zona no es alarmante, y el verdadero problema de la población navarra es la reducción de la oferta y el aumento de la competencia entre familias. De hecho, por ejemplo en Pamplona, la capital, mostraron el año pasado un incremento en los precios del alquiler del 6,3% interanual en noviembre, mientras que la subida en Tudela se queda en el 2,9%.

Son tasas que se sitúan muy por debajo de la media nacional (11,1%). Al tiempo, en 2024, según indica el portal inmobiliario, la oferta de alquileres permanentes descendió un 18%, lo que ha provocado que hasta 59 familias compitan de media por cada vivienda que sale al mercado (71% más que hace un año). Por ello, consideran que en el caso de Navarra, es previsible que los efectos de la aplicación del control de precios sean igualmente catastróficos y que supongan una mayor dificultad para el acceso a la vivienda.