La venta de pisos con hipotecas incluidas se cuadruplica en apenas un año
Los bancos aceptaron el traspaso de titular del préstamo en 26.542 operaciones, frente a las 5.956 de 2023
Firma de una hipoteca | Europa Press
La venta de pisos con hipoteca incluida se ha cuadruplicado por el interés de banca en retener clientes, aprovechando el boom de la vivienda y la bajada de los tipos. Las entidades han abierto la mano considerablemente a estas operaciones para no perder negocio y han disparado la subrogación de deudores en los préstamos desde el tercer trimestre del año pasado, cuando comenzó este fenómeno.
Los datos a los que ha accedido THE OBJECTIVE reflejan que la tendencia ha sido creciente y que tuvo una subida muy significativa en la recta final de 2024. En el conjunto del ejercicio, los bancos dieron luz verde a 26.542 subrogaciones de titulares, una cantidad que contrasta con las 5.956 registradas en 2023. Es decir, la subida es del 345%.
La ventaja de estos contratos es tanto para los bancos como para el comprador y el vendedor del piso, ya que todos ellos se ahorran gastos al no tener que cerrarse ni constituirse hipotecas. Las entidades no solo mantiene en cartera el crédito en cartera, que de lo contrario podrían perder, sino que se evitan posibles pagos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Esta es uno de los principales beneficios y hay que tener en cuenta que desde 2019 es la banca la que asume este coste.
El comprador de la vivienda, por su parte, no se ve obligado a tener que desembolsar algunos gastos, como el importe de la tasación, ya que no sería necesario realizarse, mientras que el vendedor no tendría que cancelar ningún préstamo y, por tanto, también elude abonos.
La subrogación del deudor es un proceso por el que los adquirientes asume la obligación de pagar las hipotecas de un inmueble en lugar del anterior propietario, es decir, que es un traspaso que se hace de persona a persona, por lo común de manera simultánea a la compraventa. Los bancos pueden o no admitir el cambio tras realizar previamente un estudio de riesgos similar al que llevan a cabo en la concesión de un nuevo préstamo. La transacción lleva aparejado para los clientes una comisión, por lo general.
Difiere por completo de la subrogación del acreedor, que consiste en que los titulares se llevan a otra entidad las hipotecas para mejorar las condiciones. Esta se vio fuertemente impulsado en la etapa de aumentos abruptos de los tipos de interés por parte del BCE a raíz de la invasión de Ucrania por parte de Rusia. Pero, con la caída del precio oficial del dinero, están han bajado considerablemente. El último boletín trimestral de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) indica que estas operaciones han bajado notablemente, ya que en 2024 se realizaron 14.847 frente a las 22.110.
La venta de pisos con hipotecas incluidas se ha ido acelerando desde la pasada primavera. En el primer trimestre de 2024, apenas se realizaron subrogaciones de deudor en un millar, mientras que en el segundo trimestre alcanzaron los 8.000 y ya en el último avanzaron hasta los casi 12.000. En 2025 la evolución está siendo positiva, y solo en enero se sellaron más de 3.000.
Este empuje se está viendo favorecido, en parte, por la mayor demanda de hipotecas en general ante el buen momento del sector inmobiliario. La contratación de préstamos para la vivienda, que se empezó a intensificar a partir del verano, experimentó la mayor actividad de los últimos 14 años en 2024. Las entidades no preveían una recuperación tan rápida de este segmento, fundamental para mantener a flote sus cuentas de resultados, pero la demanda empezó a crecer desde principios del ejercicio pasado de manera mucho más intensa a la pronosticada.
El importe de nuevas hipotecas alcanzó los 67.952 millones de euros, lo que supone un máximo desde 2010, cuando el boom inmobiliario daba sus coletazos finales. Este dinero prestado representa además un crecimiento del 20,4% con respecto a 2023. En cuanto al número de créditos sobre vivienda, estos llegaron a los casi 425.000 hipotecas, un 12% más que en 2023. Se trata de una cota elevada, solo superada en el periodo más reciente por el año 2022, cuando la actividad cobró un impulso extraordinario tras el fin de los confinamientos. La AHE destaca en el boletín que «los fundamentales económicos y monetarios respaldan una respuesta positiva de la demanda de crédito para 2025», pero quizá a unos niveles algo más moderados que los observados en el último tramo del año 2024.