El precio del alquiler ha subido más que el de compra en todas las comunidades desde 2019 

Desde 2019, el aumento del precio del alquiler ha sido más intenso en todas las comunidades autónomas. En la mayoría de las 15 capitales de provincia más pobladas también se observa este comportamiento. Tan solo en Sevilla y, en menor medida, en Málaga, la tensión en el mercado de compraventa parece algo más aguda, siendo mayor el crecimiento del precio de compra que del alquiler, según el último Observatorio Inmobiliario de BBVA Research analizado por THE OBJECTIVE.

Una situación de extremada tensión que se produce cuando se cumplen cinco años del inicio de la pandemia. Las dificultades para el movimiento a causa de las restricciones de todos los países implicaron un aumento meteórico de la oferta de alquileres permanentes, que se duplicaron en pocos meses y marcaron su máximo en diciembre de 2020, momento en el que los precios comenzaron a bajar como consecuencia de la ley de vivienda. Mucha vivienda que se encontraba en alquiler turístico pasó a ser permanente. Además, se produjo un ‘pequeño éxodo’ hacia zonas alejadas de las ciudades, lo que aumentó la oferta de vivienda en alquiler en los núcleos urbanos más tensionados.

‘Boom’ tras la pandemia

Sin embargo, una vez terminado el estado de alarma, todo cambió. Además de la vuelta del turismo, en los últimos años se ha producido un importante flujo migratorio positivo en España, principalmente en las grandes ciudades, que ha traído consigo un fuerte incremento de la población y un aumento consistente de la demanda de vivienda. Unido a esto, las políticas adoptadas por el Ejecutivo no se han centrado en crear oferta, pese a la comprobación empírica de que su aumento reducía los precios.

«Las sucesivas medidas punitivas y coercitivas de cara a los propietarios propiciaron la drástica desaparición de la oferta: desde el máximo de diciembre de 2020 la oferta de alquileres permanentes en España ha caído un 56%, mientras que los precios se han incrementado un 30% en el mismo periodo», tal y como aseguran desde idealista.

Según los datos recientes del portal inmobiliario, en cuanto al incremento de los precios desde diciembre de 2020 todas las capitales analizadas han subido sin excepción. Los precios del alquiler han crecido un 74% en Valencia, mientras que la subida en Barcelona ha sido del 62% y en Alicante del 60%. Les siguen los ascensos de Málaga (55%), Segovia (54%), Palma (53%), Ávila (45%) y Madrid (44%).

Las menores subidas, en cambio, se han dado en Lérida (15%), Melilla (17%), Bilbao (19%), Vitoria (19%), Pamplona (20%), San Sebastián, Badajoz y Salamanca (21% en los tres casos). La reducción de la oferta ha provocado que la muestra sea insuficiente para conocer el precio medio del alquiler en las ciudades de Zamora, Teruel, Lugo, Huesca y Ceuta en febrero de 2025, mientras que en 2020 sí era posible.

Dos años de la ley de vivienda

Esta semana se cumplen dos años de la entrada en vigor de la ley de vivienda. Una ley que, a juzgar este fuerte incremento de precios del alquiler y la patente escasez de vivienda, no ha resuelto ninguno de los problemas del mercado  que aspiraba a solucionar. La oferta de vivienda en alquiler disponible no ha dejado de caer y se ha producido un importante trasvase a alquileres de temporada o a la venta.

La ley de vivienda permite a las autoridades autonómicas declarar zonas tensionadas en sus territorios. Entre otras cuestiones, esta decisión permite limitar los precios del alquiler para evitar que puedan subir al finalizar el contrato de alquiler. Barcelona, que fue pionera en declarar zonas tensionadas, está siendo la más afectada en reducción de oferta. Pero la ley de vivienda no es lo único que está frenando el incremento de la oferta y pensionando el sector.

Además, según un reciente informe del Instituto de Estudios Económicos, España impone una carga más elevada que el resto de países a la adquisición de la vivienda, la tenencia y la enajenación de la misma. Según el estudio, que compara la situación impositiva de España con la de otros 40 países desarrollados, en lo que respecta a la tributación efectiva marginal sobre la vivienda en alquiler (gráfico dos), España ocupa el décimo puesto (sexto si solo se consideran los europeos), con un tipo marginal efectivo de imposición de 44%.

Esto quiere decir que, por cada unidad de rendimiento antes de impuestos se pierde el 44% debido a la carga fiscal, dejando al inversor el 56% de lo que habría obtenido en un escenario sin imposición sobre la vivienda. Es decir, la vivienda está más gravada en España en las tres fases de la vida de la misma, compra, tenencia y posterior venta. Esto supone una mayor presión fiscal sobre los hogares y las empresas, lo que también afecta negativamente al mercado inmobiliario.