Cómo funcionan las hipotecas recargables y qué condiciones debes cumplir para solicitarlas

Las hipotecas recargables están ganando popularidad entre los consumidores que buscan financiación adicional sin tener que pasar por los elevados costes y trámites asociados a la novación o contratación de una segunda hipoteca. Esta fórmula, vigente en España desde la Ley 41/2007, representa una alternativa útil para quienes buscan liquidez sin modificar el contrato hipotecario básico ni asumir comisiones extra.

En la práctica, el mecanismo es sencillo: en lugar de solicitar una nueva hipoteca o novar la actual, el titular solicita a su entidad la recarga, que consiste en disponer del capital amortizado. Si, por ejemplo, se prestaron 200.000  euros y se ha amortizado 100.000 euros, pueden pedirse esos 100.000  euros otra vez, que se suman al saldo pendiente sin cambiar tipo de interés ni plazo.

Cómo funciona una hipoteca recargable

Es un mecanismo mediante el que se puede disponer de nuevo del capital ya amortizado, sin reducir garantías ni cambiar las condiciones originales del préstamo. Las recargas se limitan a la cantidad ya pagada y no pueden superar el capital admitido como responsabilidad hipotecaria inicial. Todo se efectúa mediante una nota marginal en el Registro de la Propiedad, sin crear una nueva hipoteca, conservando tanto su rango como su garantía hipotecaria.

Requisitos para solicitarla

Los requisitos que has de cumplir para solicitar una de estas hipotecas tienes que:

• Tener una hipoteca constituida desde diciembre de 2007: ya que la recarga solo es posible si la hipoteca fue firmada tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007.

• Contar con el capital ya amortizado: puesto que solo es recargable el capital amortizado, y la suma del capital pendiente más el recargado no puede superar la cifra inscrita inicialmente.

• Mantener el plazo de amortización original: ya que no es posible ampliar la vida de la hipoteca, puesto que el calendario de devolución sigue siendo el mismo.

• No afectar el rango hipotecario: y es que la garantía sigue su posición en el registro, sin perjudicar a acreedores posteriores siempre que no se incremente la responsabilidad o plazo más allá de lo previsto.

• Aceptar condiciones adicionales si así lo impone el banco: aunque no se cambian tipo ni plazo por defecto, la entidad puede requerir cierto cumplimiento de solvencia para aceptar la recarga.

Diferencias con el resto de hipotecas

Las diferencias entre los tres tipos de hipotecas existentes es que en las hipotecas a tipo fijo, el interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Y si se recarga, se mantiene ese tipo fijo. Por el contrario, en las hipotecas a tipo variable, el interés fluctúa según el euríbor. Y con la recarga, el tipo variable continúa aplicándose al nuevo capital. Y en las hipotecas mixtas, se combinan ambos tipos. Además, la recarga se aplica al tramo correspondiente manteniendo las condiciones originales.

Diferencias con otros productos financieros

Estos tres productos financieros por sus características, a veces se confunden con las hipotecas recargables:

La novación hipotecaria: consiste en modificar el contrato existente como el capital, el plazo, el tipo de interés y las cuotas. Aunque no se firma una hipoteca nueva, sí se genera una escritura modificativa con gastos: comisiones, notaría, registro y tasación. Suele implicar negociación con el banco y normalmente necesita consentimiento mutuo.

La subrogación: implica cambiar de entidad bancaria. El prestamista nuevo se subroga en el préstamo intacto, negociando condiciones (tipo, plazo). También conlleva gastos semejantes a los de la novación. Conserva la garantía hipotecaria pero el banco cambia.

Hipoteca recargable: no requiere nueva escritura, ni gastos notariales o registrales. Se mantiene el banco, el contrato, el plazo, y el interés. Solo se dispone dinero ya amortizado, sin incremento de riesgos legales. Y la operación se realiza mediante nota marginal que añade el nuevo capital dentro del límite inicial.

Ventajas e inconvenientes

Gracias estas hipotecas obtendrás liquidez rápida sin gastos añadidos. Y evitarás trámites pesados, como notarías y registros. Así como, condiciones contractuales originales que permanecen, manteniendo estabilidad jurídica. Es útil para afrontar imprevistos, reformas, inversiones o consolidar deudas con tipos bajos.

Aunque el capital recargado genera intereses y no amplía el plazo. Por lo que, hay que pagar igual que estaba previsto, y solo se puede recargar hasta lo amortizado y sin superar el límite hipotecario. Y es que, la solvencia del cliente puede ser revisada de nuevo por el banco.

A pesar de que este tipo de hipoteca es una alternativa atractiva exige una evaluación realista de la capacidad de pago futura, una revisión de las condiciones del contrato y, en muchos casos, una buena relación con la entidad financiera. Cuando se dan estas condiciones, puede convertirse en una herramienta eficaz y flexible en la gestión del patrimonio familiar.