El euríbor barato pone a España rumbo hacia un nuevo récord hipotecario
La concesión de créditos se encamina a niveles de 2007 con la previsión de seguir creciendo
Una promoción de viviendas de obra nueva.
La caída del euríbor ha devuelto a España a una senda de expansión hipotecaria que no se veía desde antes de la crisis financiera. Tras cerrar junio en una media del 2,063 %, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables ha encadenado varios meses de retroceso, lo que se ha traducido en un notable aumento en la concesión de préstamos. Algunas previsiones apuntan a un 2025 con una emisión total estimada superior al pico de 2010 y similar a los niveles de junio de 2007. A pesar de que la compraventa de viviendas crece más rápido que la firma de hipotecas, “la hipoteca va un poco por detrás, pero está subiendo claramente”, asegura Carles Solé, coordinador de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.
El efecto ya se nota en los datos. “Estamos viendo un volumen aproximadamente un 15 % más alto que el año pasado, a pesar de la escasez de producto”, afirma Solé. Según este experto, el mercado se está moviendo por una “demanda real de vivienda habitual” y no tanto por especulación. Atribuye esta dinámica a una cierta estabilidad económica tras la pandemia, así como al impacto indirecto de las guerras en Ucrania y Oriente Medio, que han favorecido entornos de inversión menos volátiles como el inmobiliario español.
Desde Helpmycash, Miquel Riera confirma el repunte: “En los primeros cuatro meses del año, el INE ha registrado un aumento de la contratación hipotecaria del 17 %. Tras el verano podría seguir creciendo, aunque no con tanta fuerza”. El descenso de los intereses es una de las claves. “La hipoteca es más barata que el año pasado. La sensación es que podría bajar algo más o, en todo caso, estabilizarse. No esperamos que suba”.
Sin embargo, Riera introduce un matiz importante: “Se están prestando más fondos no solo por la bajada del euríbor, sino porque el precio de la vivienda está muy alto, acercándose a niveles de la burbuja”. Aunque, añade, “aún no hemos llegado a ese punto crítico”. El préstamo medio ronda ya los 150.000 euros y las compras financiadas con hipoteca representaron en abril un 51,3 %, el nivel más alto desde agosto de 2022. Para Riera, este puede ser “un momento interesante”, pero recuerda que “cada persona debe hacer números: no deberías destinar más del 30 % de tus ingresos a la cuota”.
El economista Gonzalo Bernardos también cree que el ciclo alcista continuará, aunque pone condiciones. “Probablemente, el año que viene siga subiendo la concesión de hipotecas. Hay una demanda brutal, pero una oferta escasísima”, explica. Solo un fuerte aumento del desempleo, un endurecimiento del crédito o una subida inesperada de tipos podría frenarlo. “La economía europea está muy mal. Los tipos seguirán bajando”, asegura. Y añade: “Si precios y transacciones crecen ambos un 15 %, el crédito hipotecario total podría crecer más de un 30 % en 2025”.
Para Ricard Garrigues, consejero delegado de Trioteca, la clave está en que “los bancos dan más dinero porque la financiación es más barata. Los precios de los pisos suben y los de las hipotecas bajan”. Según los datos de su firma, el precio de las viviendas hipotecadas ha subido un 10 % solo en los últimos tres meses, y un 22 % en el último año. “De los 61.000 millones de euros hipotecados en 2024, probablemente superaremos los 75.000 millones en 2025”, anticipa. Una cifra que recuerda a los niveles de junio de 2007.
Garrigues alerta de una transformación silenciosa: en Cataluña, asegura, “prácticamente no hay oferta de alquiler o es inasumible”, lo que está empujando a muchas familias a comprar directamente con ahorros. Paralelamente, los inversores encuentran atractivo en las condiciones actuales: “Pueden financiar a tipos bajos y destinar su capital a otras operaciones más rentables”.
Mientras tanto, el perfil del comprador medio se diversifica y se adapta a los márgenes de acceso que permite la banca. A diferencia de lo ocurrido en 2007, “no estamos viendo hipotecas al 120 % ni las barbaridades de entonces”, apunta Bernardos. Aunque el escenario se asemeja por volumen, tanto expertos como entidades insisten en la necesidad de mantener la prudencia. Porque aunque el euríbor barato ha devuelto oxígeno al mercado, su trayectoria futura depende de muchos más factores que los tipos de interés.