San Sebastián, única capital donde el esfuerzo de comprar vivienda es superior a alquilar

El Ministerio de Vivienda ha aprobado la declaración de San Sebastián, La Coruña y 21 municipios navarros, entre los que se encuentran Pamplona y Tudela, como zonas de mercado tensionado. Estas localidades se suman a otros municipios en el País Vasco y Cataluña, la primera comunidad autónoma en adoptar esta medida en marzo de 2024. La declaración supone en la práctica el control de los precios del alquiler. En un mercado con precios cada vez más elevados, tanto el alquiler como en compra, la situación de la capital guipuzcoana refleja una excepción a la realidad del resto de capitales españolas. San Sebastián es la única capital en la que el esfuerzo para comprar es mayor que para alquilar una vivienda, según el último informe de idealista.com analizado por THE OBJECTIVE.

Esto significa que el porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda es mayor en compra que en alquiler, algo que no ocurre en el resto de ciudades relevantes. Según un estudio publicado por Idealista basado en los datos del segundo trimestre de 2025, el esfuerzo para alquilar una vivienda de dos habitaciones supera el 30% recomendado por los expertos en las principales ciudades. Barcelona es la que mayor porcentaje de los ingresos del hogar exige (44%), seguida por Palma (43%), Málaga (42%), Valencia (40%), Alicante (40%) y Madrid (39%), así como en Segovia (34%) y San Sebastián (33%).

Pero, en la mayoría de estos casos, el esfuerzo para comprar es menor que para alquilar, con la excepción de San Sebastián, que alcanza el 37%. Así, el precio del alquiler disparado en las principales ciudades hace que rentar una vivienda no sea una opción interesante prácticamente en ningún lugar de España. Solo en San Sebastián, donde las cuotas superan con creces el precio del alquiler, puede ser una posibilidad a valorar, según los expertos consultados por este diario. El precio de las cuotas hipotecarias en este municipio, con el coste de comprar una vivienda en máximos históricos, sigue así muy por encima del precio del alquiler. Una situación que contrasta con lo que ocurría hace unos años.

Esfuerzo menor por comprar

En cuanto a la compra, son cinco las capitales que tienen tasas de esfuerzo superiores al 30% recomendado por los expertos: Palma (43%), Málaga (37%), San Sebastián (37%), Madrid (36%) y Barcelona (31%). No obstante, menos la capital de Guipúzcoa, en el resto el nivel de la cuota hipotecaria está por debajo del esfuerzo en alquiler. Por debajo se encuentran las ciudades de Alicante (29%), Santa Cruz de Tenerife (26%), Cádiz, Granada y Valencia (25% en las 3 ciudades).

La menor tasa de esfuerzo se da en Jaén (10%), Lleida (11%), Palencia (12%), Cuenca, Teruel y Huesca (13% en las 3 ciudades). De hecho, según el informe del portal inmobiliario, 28 capitales exigen para comprar menos esfuerzo que hace un año. La mayor diferencia se ha registrado en Las Palmas de Gran Canaria, Gerona, Tarragona, Pamplona, Huesca y Cádiz, donde se ha reducido en cuatro puntos.

¿Servirá el control de precios?

En este contexto, esta semana el Ministerio de Vivienda ha aprobado la declaración de San Sebastián como zona tensionada. El mecanismo establece un índice de precios de referencia basado en datos tributarios de los alquileres declarados en la zona. Los expertos del sector consideran que esta medida previsiblemente tendrá los mismos efectos que ya se han observado en otros lugares de Cataluña y el País Vasco. «Desplome de la oferta, aumento de la competencia entre inquilinos y subidas de precios», apuntan desde Alquiler Seguro. «La declaración de zonas tensionadas y la posibilidad de intervenir los precios del alquiler desincentiva a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado, redundando en la situación de escasez que dispara los precios hasta niveles nunca vistos en España», señala el CEO de Alquiler Seguro, David Caraballo.

Este contexto, en el que el precio de las cuotas hipotecarias en este municipio sigue muy por encima del alquiler hace que «solo en San Sebastián el desfase entre alquileres e hipoteca sea suficiente para hacer interesante plantearse vivir de alquiler», según recuerda Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones en conversación con THE OBJECTIVE. El experto destaca una conclusión clara: salvo que la permanencia en una ciudad sea temporal, interesa más comprar que alquilar en prácticamente todos los casos.

En los últimos años, el precio del alquiler en esta ciudad se ha disparado y también el número de inquilinos que compiten por cada vivienda que sale al mercado. Según el Barómetro del Alquiler del segundo trimestre de 2025, elaborado por el Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, 96 inquilinos compiten por cada vivienda que sale al mercado del alquiler en apenas diez días, un nivel que se situaba en 23 en el año 2022.