Vuelco en las hipotecas: predominan las fijas, las mixtas aguantan y las variables desaparecen

El sector inmobiliario español se encuentra en plena efervescencia, lo que está produciendo cambios significativos en el mercado hipotecario. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 54,4% en mayo respecto al mismo mes de 2024, hasta sumar 42.274 préstamos, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Unos datos históricos que también se reflejan en el acelerón de la compraventa, que alcanzaron ese mismo mes las 61.054 transacciones, el mejor dato para ese mes desde 2007, inicio de la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos que tuvo posteriormente su traslado a España en forma de pinchazo de burbuja inmobiliaria.

Son muchos los datos que reflejan esta ebullición, que tiene en alerta al Gobierno y a los principales economistas. Un «boom» alimentado por varias cuestiones como el alza en los precios del alquiler, la escasez de oferta, el fuerte aumento de la demanda debido a los intensos movimientos migratorios de los últimos años y la rebaja de los tipos de interés.

Vuelta a la hipoteca fija

Precisamente, el abaratamiento generalizado de los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo ha vuelto a posicionarlas como la opción más contratada a nivel general, pero también en la mayoría de las comunidades autónomas durante el primer semestre de 2025. Según datos de iAhorro analizados por THE OBJECTIVE, más del 50% de las hipotecas firmadas en 11 de las 17 comunidades fueron a tipo fijo, destacando Asturias (70,83%), Galicia (62,86%), Aragón (62,07%) y Murcia (66,27%).

Unas cifras que suponen un giro importante con respecto al mercado inmobiliario hace apenas un año. Si comparamos estos datos con los del primer semestre de 2024 el cambio es muy significativo, ya que, entonces las hipotecas mixtas eran las grandes protagonistas, representando más del 70% de las operaciones en comunidades como Galicia (85,19%), Aragón (80,77%), Murcia (78,57%) o País Vasco (75,68%), justo donde ahora la fija es la predominante. «Este giro hacia el tipo fijo responde a la caída de los tipos de interés, que ha devuelto atractivo a estos productos. El comprador medio hoy prefiere asegurar una cuota estable a largo plazo, incluso si esto implica un tipo algo más alto al principio», destaca Simone Colombelli.

Posición residual de las variables

Desde el comprador destacan también la reseñable y drástica caída de las hipotecas variables, que ya eran minoritarias en 2024, pero que este año se han vuelto casi residuales. Esta opción, otrora mayoritaria, ha pasado a desaparecer en algunas comunidades como en Cantabria, donde representaban el 30% de las hipotecas firmadas entre enero y junio del año pasado. Lo mismo ocurre en Navarra, Andalucía o Murcia, que pasan de cifras cercanas al 10-13% a un 0% de hipotecas variables firmadas a través del comparador hipotecario.

Esta opción, según los expertos, es cada vez menos elegida porque implica demasiada incertidumbre, sobre todo después de un ciclo en el que el euríbor superó el 4%. Aunque ahora esté bajando, sigue habiendo una gran aversión al riesgo. A inicios de mes el Banco de España confirmó que el euríbor a 12 meses, la tasa de interés de referencia del mercado interbancario al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, se situó en julio en el 2,079% de media. Esto es supone marcar un nuevo mínimo desde 2022.

Efecto ‘FOMO’

Con estos mimbres, el sector inmobiliario se aproxima a cerrar un nuevo año con un elevado volumen de operaciones que podría situarse, según algunos expertos consultados, por encima de las 525.000 operaciones, unas 100.000 más que el año pasado. Un boom que para algunos expertos no puede deberse únicamente a factores económicos y demográficos. Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, y cofundador de la Asociación Española de Brókeres Hipotecarios, apunta a un componente psicológico que está condicionando las decisiones de muchos compradores.

Se trata del conocido en el mercado anglosajón como FOMO (Fear Of Missing Out, por sus siglas en inglés), o «miedo a quedarse fuera». Una tendencia en la que afecta mucho el elevado precio de las rentas. «Cuando el alquiler está tan tensionado que apenas hay opciones viables, muchas personas sienten que deben lanzarse a comprar antes de que sea demasiado tarde. Se genera una rueda donde, cuanta más gente compra, más crece la percepción colectiva de que uno también debe hacerlo», indica. Esto estaría acelerando las ventas, los precios y las prisas por ‘no quedarse fuera’.