Los pisos en Madrid ya exceden en un 10% los precios de la burbuja y Barcelona no los alcanza

Han pasado 18 años, pero es inevitable, y más con la situación actual, hacer referencia continuamente al estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007. Los precios de la vivienda marcaron entonces su punto álgido para, poco después, caer considerablemente en algunas zonas, rompiendo con el mantra repetido históricamente de «la vivienda siempre se revaloriza». Pero esos precios históricos ya se han superado en varias comunidades. En el caso de Madrid, provincia y capital, dan cuenta del rally alcista que experimenta la región los últimos años. No ocurre lo mismo en Barcelona, donde, a pesar de las subidas continuadas de precios, aún no se han superado esos guarismos ni en la ciudad ni en sus principales municipios.

En el caso de la provincia de Madrid, los precios superan los valores máximos de la burbuja en un 6,8%, y también lo hacen los municipios Madrid capital, con un 10,4% más, Las Rozas (7,6%), Majadahonda (+4,4%), Alcobendas (4,4%) y Rivas Vaciamadrid (1,2%), según los datos del servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, analizados por THE OBJECTIVE. No obstante, descontando el efecto inflación, todos los municipios estudiados por la tasadora se sitúan por debajo de dichos máximos.

En el caso de Barcelona y los principales municipios de su área metropolitana, ni en términos reales ni nominales superan aún las cotas máximas que alcanzaron durante el 2007. Según estos datos, los municipios que más se acercan son Castelldefels (-8,7%), San Cugat del Vallés (-9,1%) y Sant Quirze del Vallés (-1,2%). Por su parte, los precios de la vivienda en Barcelona capital se sitúan aún un 5% por debajo de los precios máximos que alcanzaron durante la burbuja inmobiliaria, mientras que el resto de la provincia se encuentra aún a un 15,3% de distancia.

Los precios no dejan de subir

Además de en las islas, los precios residenciales siguen intensificándose en algunas zonas costeras del levante y en Madrid y Barcelona. El precio residencial en la provincia de Madrid ha variado +4,4% trimestral y +16,1% interanual. Descontando la inflación, esto supone una variación interanual de +13,6%, que vuelve a implicar una aceleración del crecimiento de los precios, según los datos de la tasadora. Además, todos los municipios estudiados por la misma reflejan variaciones interanuales positivas, si bien es la capital la que refleja mayor tensionamiento alcista.

Por su parte, en el segundo trimestre de 2025, el precio residencial en la provincia de Barcelona ha variado +2,3 % trimestral y +8,1 % interanual. Descontando el efecto de la inflación, esto supone una variación interanual de +6,4 %. En los 27 municipios estudiados del área metropolitana, las variaciones trimestrales oscilan entre +3,8 % y -0,4 %, y las interanuales, entre +10,4 % y +1,6 %.

Importe de las hipotecas, disparado

Con estos precios al alza, la cuantía de las hipotecas también se ha disparado y hace que el ahorro que supondría la caída de los tipos de interés ‘se compense’ con el aumento de los precios. Así, los nuevos hipotecados están firmando los préstamos más altos desde la burbuja inmobiliaria. El importe medio ha superado los 170.000 euros en los últimos dos meses, mientras que el promedio de 2025 se acerca a los 168.000 euros, según los datos de los notarios. En ambos casos, tal y como recuerdan desde idealista, la cifra está muy por encima del promedio de la serie histórica notarial que arrancó en 2007, y que actualmente se sitúa en 142.805 euros. 

No solo el importe, también el volumen de hipotecas está totalmente disparado. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 54,4% en mayo respecto al mismo mes de 2024, hasta sumar 42.274 préstamos, según los últimos datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Una tendencia que los expertos prevén que continúe. «No vemos en el horizonte cercano ninguna nube que indique una posible corrección, al menos en el corto plazo, por lo que esperamos continuidad en estos próximos meses», según Juan Villén director general de idealista/hipotecas.

Los bancos, ¿más relajados?

Tal y como contamos recientemente en este diario, poco a poco las entidades han ido elevando la concesión de préstamos con un alto riesgo de impago, aquellos cuyo importe supera el 80% del valor de la tasación del inmueble (LTV). Una práctica que se generalizó en la primera década de este siglo y que fue una de las causas que generaron la pasada crisis financiera. Según estos datos, el primer trimestre de este año, el porcentaje de hipotecas que superaban dicho umbral superaban el 10%. En concreto, el 10,9% del total. En 2023, este porcentaje era de un 6,5%, según el último informe estadístico de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).