El interés por cambiar la hipoteca de banco se hunde un 40% en plena caída de tipos

El mercado hipotecario vive una época dorada, tal y como aseguran muchos analistas. De hecho, todo hace indicar, tras las últimas cifras conocidas este miércoles, que a finales de 2025 las hipotecas se dispararán a máximos de 15 años. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 31,7% en junio respecto al mismo mes de 2024, hasta sumar 41.834 préstamos, su mayor cifra en este mes desde el ejercicio 2022, según los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Unas cifras que muestran un mercado hipotecario claramente al alza en el sexto mes del año. A un mercado de transacciones de vivienda activo, como no se veía desde hace años, hay que sumarle las buenas condiciones hipotecarias que hoy ofrecen las entidades bancarias, tal y como explican los expertos. Pero las cifras del INE dejan otros datos curiosos que ofrecen varias lecturas. El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad se redujo un 10,8% en junio en tasa anual.

Caen las subrogaciones

En concreto, las novaciones o modificaciones con la misma entidad financiera, disminuyeron un 8,9%, las subrogaciones al deudor (cambio de titular) cayeron un 4,7%, mientras que las subrogaciones al acreedor, es decir, los cambios de entidad, se redujeron en un 38,7%. Esta caída, a juicio de Ferran Font, director de estudios de pisos.com, puede explicarse sobre todo por un par de factores en un contexto en el que los tipos de interés están cayendo y las nuevas ofertas, especialmente a tipo fijo, son muy competitivas.

«Pero lo cierto es que las hipotecas que se han contratado en los últimos años ya se firmaron a condiciones muy buenas, por ello hay menos incentivos para cambiar de entidad, teniendo en cuenta que este cambio suele conllevar algunos costes», apunta en declaraciones a THE OBJECTIVE. Por otro lado, según añade Font, «muchos propietarios deciden mantenerse en su banco actual porque hay un margen de mejora, pero los trámites y los costes de la subrogación pueden no compensarles».

Según los datos del INE, el 75,5% de las 12.977 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Para María Matos, portavoz de Fotocasa, la razón de esta caída está directamente ligada al nuevo contexto financiero. «En 2022 y 2023, con un euríbor en máximos, miles de familias se apresuraron a trasladar sus préstamos a otra entidad para blindarse frente a la subida de cuotas, sobre todo pasando de tipo variable a fijo», explica. Fue un auténtico boom de subrogaciones, alimentado además por la fuerte competencia entre bancos, que llegaron a lanzar ofertas muy agresivas para captar clientes, añade en declaraciones a este diario. Pero, ahora, «con los tipos estabilizados, la banca ya no puede ajustar mucho más sus ofertas y ese incentivo se rebaja».

¿Decisión interesante?

Por su parte, Trioteca, una fintech especializada en la búsqueda y contratación de hipotecas en España, aporta otra lectura a estas cifras, ya que consideran que «lamentablemente» el dato del INE no refleja la realidad. «El INE solo contabiliza las subrogaciones hipotecarias, pero la mayoría de familias que cambian de banco lo hacen cancelando la hipoteca anterior y abriendo una nueva, y esas operaciones el INE las clasifica como ‘nuevas hipotecas’», apunta Ricard Garriga, CEO y cofundador.

Por eso, añade, la estadística da la impresión de que caen los cambios, cuando en realidad la tendencia sigue exactamente igual que antes. «En Trioteca lo vemos cada día, hay muchísimas familias que no paran de cambiarse de hipoteca, y otras muchas no lo hacen simplemente porque no saben que pueden», asegura en declaraciones a este diario. Desde Trioteca consideran que cambiar de hipoteca puede ser una de las mejores decisiones financieras y aseguran que supone un ahorro interesante en la cuota mensual.

En el último año, muchas familias aprovecharon el Código de Buenas Prácticas que puso en marcha el Gobierno para aliviar el impacto de la subida del euríbor. Esa medida permitía cambiar la hipoteca de un banco a otro sin pagar las comisiones habituales, y eso disparó las operaciones de subrogación. «Pero ese periodo excepcional terminó el 31 de diciembre de 2024, y ahora los clientes vuelven a tener que asumir esos gastos. Por lo que en muchos casos ya no compensa hacer el cambio, porque lo que se ahorra con mejores condiciones se pierde en los costes de la operación», añade la portavoz de Fotocasa.