¿Hay o no una burbuja inmobiliaria?

Aunque es un clásico del periodismo económico, la definición de burbuja es bastante nebulosa. Por lo general se entiende que hay una cuando el precio de un activo sube simplemente porque sus compradores esperan venderlo más caro, no porque lo impulse un valor subyacente tangible.

Es lo que pasó con la euforia de los tulipanes en 1637 y lo que podríamos argumentar que está ocurriendo ahora con la inteligencia artificial. El Instituto Tecnológico de Massachusetts concluía hace poco que el 95% de las empresas no saca ningún rendimiento de su inversión en inteligencia artificial.

Pero, ¿es también lo que está sucediendo con la vivienda? Si nos fijamos en la evolución de los precios, vemos que en los dos últimos años han experimentado una subida del 25%, que no está nada mal y que supera ampliamente el 6,5% que ha variado el IPC (y que, por cierto, tampoco es pequeño).

Pero si ampliamos el periodo de observación y nos remontamos un poco más, vemos que en euros constantes la vivienda cuesta más o menos lo mismo que hace 20 años. ¿Cómo es posible? Pues porque en lo que llevamos de siglo Occidente ha experimentado una de las peores recesiones de la historia moderna y una pandemia, dos circunstancias de las que el inmobiliario aún no se ha recuperado.

De hecho, cuando uno se fija en el número de hipotecas, no estamos ni de lejos en máximos históricos. Cada año se conceden en España unas 400.000, apenas una cuarta parte de los 1,7 millones que se llegaron a firmar en 2007.

Otro indicador clave es el llamado «esfuerzo hipotecario», que mide el porcentaje de los ingresos familiares que se dedican al pago de la cuota mensual. Una vez más, estamos muy lejos del 50% que llegamos a ver en España en 2007. Incluso después de las últimas subidas, el esfuerzo se sitúa en torno al 34%, acorde con la media histórica.

¿Dónde está el problema, entonces?

Aunque el encarecimiento de los materiales es en parte culpable, la mayoría de los expertos atribuyen el grueso de la subida a la oferta. Faltan pisos porque cada año se forman en España 111.500 nuevos hogares y solo se finalizan 97.000 viviendas, es decir, hay un descuadre estructural que, sostenido a lo largo de un lustro, ha ido acumulando un déficit de unas 350.000 viviendas.

En este entorno de escasez, alimentar la especie de que hay una burbuja inmobiliaria puede ser incluso contraproducente, porque la derivada inmediata es que la vivienda se ha convertido en un activo de especulación, en lugar de ser reconocido como un derecho básico, y lo que hay que hacer es endurecer la fiscalidad para quienes compran inmuebles como inversión. Esta argumentación, muy celebrada en los círculos progres, se traduce en la práctica en una reducción de la inversión en construcción nueva y, por tanto, de la ya de por sí insuficiente oferta.

Si a ello añadimos una legislación social sesgada en favor del inquilino que dificulta los desahucios, el resultado es una inseguridad jurídica que incita a muchos propietarios a retirar del mercado las viviendas usadas, es decir, aún menos oferta.

Sobre ello debaten el profesor del IESE Javier Díaz-Giménez y el corresponsal económico de THE OBJECTIVE en este nuevo episodio de El Gris Importa.