La vivienda en España ya soporta la tercera mayor fiscalidad de los países desarrollados

España tiene un serio problema de vivienda que arrastra desde hace décadas. La demanda es enorme y no cuadra con la reducida oferta. Mientras que Pedro Sánchez insiste en que su Gobierno está utilizando todas las herramientas para resolver el drama de la vivienda, y propone, entre otras iniciativas, limitar la compra de casas a quienes no vayan a vivir en ellas, España se ha convertido ya -así lo recogen los datos de la OCDE- en el tercer país cuyo impuesto de transmisiones es el más elevado de las naciones desarrolladas, solo por encima de Bélgica y Reino Unido. También el tipo marginal efectivo de imposición sobre vivienda ocupada en propiedad alcanza un valor del 30,3% en España, frente al 9,7% de la OCDE y el 6,5% de la UE.

Un cálculo que ya en su día reflejó el Instituto de Estudios Económicos, en un informe presentado en el mes de mayo de este año y que hoy retoma en su análisis el Observatorio de la Universidad Francisco de Vitoria, destacando algunas piedras en el camino para la adquisición de vivienda. Los obstáculos hacen especialmente difícil la compra de un hogar, tanto para los jóvenes españoles -que pueden llegar a pagar hasta 34.500 euros solo en impuestos- como para las clases de renta media.

Además de la elevada fiscalidad (en IVA y en Actividades Jurídicas Documentadas), la escasez de suelo disponible, la complejidad regulatoria y normativa de nuestro país y las exigencias medioambientales, subraya José María Rotellar, director del Observatorio de la Universidad Francisco de Vitoria, «son algunos de los factores que explican la actual tensión de los precios en el mercado inmobiliario español». El Observatorio pone el acento en la evolución de precios, oferta y demanda, tanto en el contexto internacional como en España».

La vivienda como activo

Con el jefe del Ejecutivo español reivindicando desde Europa la intervención política de este mercado, el Observatorio de la Universidad Francisco de Vitoria sostiene que España mantiene un ciclo diferente al de los países de su entorno, con un crecimiento casi nulo en términos reales hasta 2023, que se incrementa notablemente a partir de entonces debido a varias razones.

En primer lugar, la escasez de oferta, como ocurre con la nueva construcción, por falta de suelo, tramitaciones complejas, inseguridad jurídica y condiciones medioambientales. Por otra parte, porque también hay escasez de oferta de vivienda de segunda mano, ya que los propietarios no venden debido a varios factores, entre ellos, fundamentalmente, que «no hay estrés financiero en el propietario, debido al incremento de hipotecas a tipo fijo (en 2022, el 75% las hipotecas se hicieron bajo esta modalidad), lo que hace que la subida de tipos no haya afectado al grueso de los hipotecados», subraya Rotellar.

Según el análisis del think tank de la UFV, en la actualidad existe en España una tendencia de subida de precios. También la vivienda se consolida como un activo frente a la devaluación monetaria. Existe una fuerte demanda de alquiler, cuyos precios también aumentan, generando un efecto arrastre sobre el mercado de compraventa. Por último, se prevé una bajada de precios por incremento de oferta o de cambio de ciclo, al no haber ninguna iniciativa que conduzca a una bajada en ese sentido.

El 14,6% de las compras son de extranjeros

Según la estadística de los registradores de la propiedad, la demanda de vivienda se explica en primer lugar -destaca el análisis de la UFV- básicamente por una demanda extranjera muy fuerte (14,6 % de las compras las han hecho los extranjeros).

En segundo lugar, «España tiene mucho ahorro acumulado y poca deuda, y la tasa de endeudamiento de los hogares está en mínimos de 20 años (43,99 % del PIB el segundo trimestre de 2025, frente a 85 % en 2010)».

En cuanto a la oferta, indica la UFV, se ve limitada por diversos factores regulatorios y urbanísticos que restringen el desarrollo de nuevas promociones: las medidas de control de precios, las cuotas de vivienda social en cada promoción de viviendas y una ausencia de cambio legal que permita luchar contra la ocupación ilegal de viviendas. La limitada liberalización del suelo disponible constriñe aún más la oferta. Adicionalmente, las trabas burocráticas y medioambientales desincentivan también la construcción de viviendas y restringen la oferta.

Los precios en alza por doble vía

Por último, desde el punto de vista del acceso de los jóvenes al mercado de la vivienda, junto al alza de precios motivada por demanda y oferta, la vivienda está gravada con una carga tributaria que se levanta como una barrera de entrada relevante para muchos compradores.

Por ejemplo, «si un joven ahorra y puede llegar a comprar una vivienda de 300.000 euros, si es que la encuentra por ese precio, tiene que reunir entre 18.000 y 30.000 euros más para Hacienda, vía pago de impuestos, que para vivienda nueva es un 10% de IVA. Para vivienda de segunda mano, el impuesto de transmisiones (TPO) oscila entre el 6% y el 13% al que puede llegar en alguna comunidad autónoma, siendo el punto de partida indicado en su día por la AGE el 7%», indica el Observatorio Económico de la UFV. 

Medidas recomendadas

En el estudio se apunta que hay soluciones para la falta de vivienda en España que pasan, entre otras actuaciones, por ampliar la disponibilidad de suelo urbanizable, reducir la burocracia al mínimo posible, revisar de la normativa medioambiental, fomentar un marco adecuado para que las compañías inmobiliarias puedan alcanzar un tamaño relevante y evaluar los efectos de las políticas de control de precios y cuotas de vivienda protegida.

La UFR recomienda acabar con la limitación de alturas y la limitación demográfica, así como adecuar el diseño urbanístico a necesidades reales y evitar el consumo de suelo edificable en grandes calzadas y avenidas con sobrecapacidad, que son infrautilizadas y que drenan suelo disponible. Además, pide reforzar la seguridad jurídica del mercado de la vivienda con un cambio normativo que luche contra la ocupación y que permita recuperar una vivienda en casos de ocupación ilegal de manera inmediata, al tiempo que invita a rebajar los impuestos que gravan la vivienda e incluso eliminarlos.

Alquileres franquistas

En opinión de expertos en vivienda como Julián Salcedo Gómez, socio director de Cefyre, «para este Gobierno (y puede que para todos), la vivienda es un instrumento político, que tanto sirve para sacar pecho (para este Gobierno, pura propaganda, solo puede presumir de haber aprobado la nefasta ley de vivienda), como para atacar a la oposición por lo que no hace».

«La vivienda -señala a THE OBJECTIVE el también presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios en el Colegio de Economistas de Madrid- es políticamente rentable, pero la mayoría de la gente está encabronada porque no puede ni comprar ni alquilar. Y es que el objetivo del Gobierno no es tanto encarecer la vivienda (su estrategia, en todo lo que hace, es cuanto peor, mejor) sino acabar con la propiedad privada y hacer los alquileres indefinidos, como en el franquismo».

«Fiscalmente, añade Salcedo Gómez, con la vivienda ocurre lo mismo que con las nóminas de los trabajadores, porque, sin esfuerzo, consigue recaudar lo que quiera en las tres fases: adquisición, tenencia y transmisión. Y además en cascada, duplicando o triplicando la recaudación por el mismo concepto o similar (véase IBI y ahora además la tasa de recogida de residuos)».

La pregunta pertinente, concluye este economista, es si bajaría el precio de la vivienda si descendieran los impuestos. Y su respuesta «es que sí que se podría bajar el IVA del 10% con carácter general al 5%, y también se podría suprimir el IVA en la compra de la primera vivienda, o de la vivienda habitual y permanente».

José María Rotellar, presidente de UFV, es determinante en su diagnóstico: «Estrangular más la oferta -como hoy hace el Gobierno- solo contribuirá a incrementar el precio y a impedir el acceso a la vivienda a los ciudadanos, especialmente a los jóvenes y a la clase media».