Drago: «Está viniendo un perfil de inversor inmobiliario impensable hace diez años»

En un momento dulce para la inversión inmobiliaria, Drago cumple 25 años en el sector. La firma independiente de gestión inmobiliaria ha gestionado y transformado activos por más de 4.000 millones de euros, desplegando 26 vehículos de inversión y captando más de 1.100 millones de euros en equity. Cuentan con oficinas en Madrid, Lisboa y Miami. En este momento, están inmersos en dos proyectos de alcance como es la reconversión de Castellana 198 y el ABC de Serrano. Con motivo de su aniversario, THE OBJECTIVE charla con el director de inversiones de la compañía, Germán López-Madrid, acerca del momento actual que vive la inversión inmobiliaria. 

PREGUNTA.- ¿Cómo describiría la misión y visión de Drago hoy en día?

RESPUESTA.- La misión de Drago ha sido y seguirá siendo la de generar valor a largo plazo para nuestros inversores a través de la inversión y gestión inmobiliaria. La visión es trabajar con ellos conjuntamente, sobre todo con relaciones que tenemos desde hace muchísimos años. Queremos seguir trabajando para los inversores con los que llevamos más de 20 años, creando valor a largo plazo, y atraer a nuevos. Buscamos consolidarnos como un referente en la regeneración urbana. Tenemos una serie de inversores con los cuales nos sentimos muy identificados en esa estrategia.

P.- Habla de inversores que llevan más de 20 años, pero en los últimos años el sector atraviesa un momento atractivo. ¿Están entrando muchos inversores nuevos con otros perfiles? 

R.- Sí. Yo creo que se ha institucionalizado mucho el mercado inmobiliario español y creo que eso ha atraído a muchos inversores que antiguamente a lo mejor no entraban. Con la crisis del 2008, hubo un antes y un después. Tras ese momento llegaron muchos fondos, sobre todo americanos, de capital riesgo, a invertir y a comprar mucho para regenerar toda la sociedad. Esa serie de fondos que entraron después de la crisis siguen estando, pero una vez que todo eso se ha regenerado, que tenemos un mercado inmobiliario mucho más profesional y mucho más institucional, han llegado otros muchos inversores nuevos que en su día no tenían a España en su radar. No había tantas transacciones y el sector no era tan profesional. A día de hoy esos inversores que entraron los primeros siguen estando, pero están llegando otros por esa profesionalización del sector.

P.- Hablamos de otros perfiles de inversión, otras nacionalidades predominantes…

R.- Hay de todo. Por diferentes razones, hay muchísimo capital de Latinoamérica en los últimos años. Mucho capital venezolano y mexicano. Están con estructuras muy grandes. Son family offices, muchos de ellos muy grandes, institucionales y muy profesionales. Está viniendo un perfil de inversor inmobiliario impensable hace diez años. Hace diez años no había nada de esto. 

P.- ¿Qué buscan estos inversores? ¿Vienen por seguridad o por diversificar?

R.- Hay un poco de todo. Quieren seguridad jurídica, que es muy importante. Además, tenemos un sector muy profesional en toda la cadena, con una serie de actores, de intermediarios, de gestores, asset managers, etc. En general, el mercado inmobiliario es un sector muy profesional, se fían de con quién se están aliando y después están invirtiendo y comprando en diferentes segmentos. Es verdad que lo más visible es el mercado residencial, pero también están invirtiendo mucho en agro y en hoteles, por ejemplo. 

P.- Centrándolos en lo que es Drago, la compañía cumple 25 años. ¿Cuáles han sido sus principales hitos en un mercado que ha cambiado tanto?

R.- Empezamos hace 25 años como una compañía de Asset Management para gestionar dinero de terceros y a la vez convertir una parte importante del equity. Empezamos desde cero. Poco a poco, lo que nos ha dado confianza, nos ha asentado y nos ha hecho crecer es el hecho de que nuestros compañeros de viaje, nuestros inversores, han sido cada vez más institucionales, cada vez más profesionales, cada vez más grandes. Han confiado mucho en nosotros y hemos permanecido juntos muchos años. Yo creo que la diferencia entre el Drago de hace 25 años y ahora era que antes tenías que justificar quién eras. Ahora mismo, básicamente con el track record y con lo que hemos hecho los últimos 25 años, es suficiente para que los nuevos inversores quieran entrar con nosotros. Hemos abierto el abanico a inversores desde fondos de pensiones, capital riesgo, hemos tenido family office, hemos tenido privados, etcétera. Hemos tenido una serie de inversores a lo largo del tiempo que nos han marcado la diferencia. Hacer las cosas bien también es clave.

P.- Una parte importante de su estrategia son las rehabilitaciones de regeneración urbana de las que hablamos. ¿Cuáles son los últimos proyectos destacados que han hecho?

R.- En el tema de la regeneración urbana, que realmente es algo que llevamos haciendo 25 años, nosotros lo que hacemos es analizar edificios que estén muy bien localizados en el centro de las ciudades, pero que por alguna razón no se les está sacando toda la rentabilidad. No se está maximizando el valor que ese edificio tiene, ya sea por el uso que se le da o por cómo se está gestionando. Nosotros identificamos esos activos y cambiamos muchas veces el uso, intentamos sacarle el máximo partido a ese edificio.

P.- En estos años hay ejemplos de esta regeneración muy destacados. 

R.- Cuando hablas de ejemplos, yo creo que tenemos varios. Empezando por atrás tenemos el centro comercial de Melilla que era un cuartel general. Tenemos Gran Vía 32, que era la sede del grupo Prisa y que convertimos en la mayor tienda de Primark de Europa en ese momento. Tenemos Castellana 200, que lo convertimos en edificio de oficinas junto con un centro comercial; el hotel de Sevilla, que abrimos el año pasado, que era la sede de un banco y lo convertimos en hotel; Castellana 198 en el que estamos ahora… Básicamente, lo que hacemos en esos edificios que se quedan obsoletos, que se quedan infrautilizados o que no se le está sacando el jugo, es aprovechar el momento, identificarlos y transformarlos. Casi siempre lleva un cambio de uso importante. 

P.- Aunque hay estabilidad en España, es cierto que hay mucho ruido sobre el sector. ¿Cómo abordan la gestión de activos en entornos económicos inciertos?

R.- Yo creo que hay que tener en cuenta las diferentes zonas de España. En Madrid estamos viviendo un momento muy dulce. Es verdad que en otras partes de España como Barcelona hay mucha incertidumbre y los inversores preguntan más. Nosotros lo que intentamos hacer es gestionar mucho lo que está de nuestro lado, lo que depende de nosotros. Al final, intentas analizar muy bien la situación y meterte en el momento del ciclo adecuado. Pero tampoco puedes intentar controlar lo que no está en tus manos. Es importante tener muy atado todo lo que está dentro de nuestras capacidades o lo que nosotros podemos gestionar.

P.- ¿Y en qué momento del ciclo cree que estamos con los precios y las valoraciones disparadas en casi todos los segmentos?

R.- Los precios no paran de subir, sobre todo en residencial. Pero tienes una serie de activos que todavía están en rentabilidades muy atractivas. Por ejemplo, las oficinas y el retail han sufrido mucho durante los últimos años. Todavía las tasas de rentabilidad de las oficinas no se han recuperado frente a años anteriores. Creo que sigue habiendo oportunidades en el sector. Yo creo que depende mucho de la tipología de los activos, pero es verdad que estamos en un momento alcista. Es verdad que llevamos alcistas muchos años y que no hay ningún indicador real que diga que el ciclo va a pegar un cambio.

P.- ¿Qué oportunidades identifican actualmente que otros inversores podrían estar pasando por alto?

R.- Creo que el mercado actual es un mercado muy profesional, con una gran competencia y eso hace que todos nos tengamos que esforzar más a la hora de buscar operaciones. Nosotros, como la mayoría, nos intentamos hacer fuertes en un punto concreto y ahora mismo estamos trabajando en seguir en la misma línea que es la de la regeneración urbana a través de la identificación de activos que estén por debajo de su potencial y transformarlos en su mejor versión.   

P.- ¿Qué papel juega la sostenibilidad (ESG) en sus decisiones de inversión y gestión de activos?

R.- Es clave. Lo más importante es que nuestra estrategia ya es fundamentalmente ESG. Es un criterio central en nuestra toma de decisiones. Buscamos proyectos que reduzcan impacto ambiental, mejoren eficiencia energética y generen valor social en las comunidades. La sostenibilidad no solo es un requisito regulatorio, sino un factor de rentabilidad a largo plazo. Es además un requisito de nuestros inversores.

P.- ¿Cuáles son los planes estratégicos de Drago para los próximos años?

R.- Continuar creciendo en coinversiones con socios institucionales, ampliar nuestra presencia en regeneración urbana y activos de calidad, y consolidar nuestra capacidad de análisis y gestión de riesgos para seguir creando valor en entornos cambiantes.

P.- ¿Cómo describiría el cambio más profundo que ha vivido el sector inmobiliario en estos 25 años?

R.- El cambio más profundo creo que ha pasado por una profesionalización e institucionalización del sector en los últimos años.