Hipotecas IRPH: qué son, riesgos y por qué están siendo cuestionadas

En los últimos años, las hipotecas referenciadas al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) han protagonizado un intenso debate jurídico en España. Y es que muchas personas que firmaron su hipoteca con este índice se han planteado si pagaron de más.

Precisamente, el hecho de que recientemente el Tribunal Supremo (TS) haya dictaminado en dos sentencias de noviembre de 2025 que se analice caso por caso, la transparencia ha vuelto a situar este asunto en una fase crítica.

Qué son las hipotecas IRPH

Son hipotecas a tipo variable cuyo interés se calcula referenciándose al índice IRPH, en lugar del más común Euríbor. El IRPH es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.

Fue utilizado históricamente como alternativa al Euríbor. Mientras que este mide el tipo al que las entidades financieras europeas se prestan dinero entre ellas, el IRPH mide el tipo medio que las propias entidades aplicaban en los préstamos hipotecarios.

Históricamente, el IRPH ha estado por encima del Euríbor. Lo que ha supuesto un mayor coste para los hipotecados que lo contrataron. Existen tres tipo de hipotecas IRPH: bancos, cajas y entidades). Aunque desde el 1 de noviembre de 2013 solo se publica el IRPH de entidades.

Por qué están en peligro

Para determinar si una hipoteca con este índice puede reclamarse, es clave el control de transparencia de la cláusula. Es decir, si el banco informó al cliente de forma comprensible sobre el IRPH. En el caso de España, el Tribunal Supremo ha marcado que la existencia de la publicación en el BOE del IRPH. Así como de la mención en el contrato a la Circular 5/1994 del Banco de España, son elementos que favorecen la consideración de transparencia.

@xavi_abat Atentos porque está a punto de caer una de las sentencias más esperadas de los últimos años… el Supremo va a decidir sobre el famoso IRPH Más de un millón de familias están pendientes. Si el fallo es favorable a los clientes, las devoluciones podrían superar los 30.000 € por hipoteca Hablamos de miles de millones en juego y de un antes y un después en la banca española. El IRPH fue ese índice que muchos bancos usaron para calcular hipotecas y que acabó costando mucho más caro que el Euríbor. Ahora toca saber si los contratos eran claros o si hubo “truco”. Si el Supremo falla contra los bancos, ¡se viene lluvia de indemnizaciones! Muchísimas familias podrían recuperar lo que nunca debieron pagar de más. ¿Te imaginas que la tuya sea una de ellas? Entra en mi perfil y te reviso gratuitamente tu hipoteca. #elabogadodetiktok #greenscreen ♬ som original – anix nerd1

Cómo reclamar una hipoteca IRPH

Si tienes una hipoteca que figura referenciada al IRPH y crees estás pagando de más. Estos son los pasos para reclamarla:

1. Tipo de interés de tu hipoteca

Revisa tu escritura de préstamo hipotecario y busca que el apartado de Tipo de interés variable diga algo como: «El tipo de interés será el IRPH (Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por entidades de crédito) más un diferencial de x%».

2. Cumplir con el control de transparencia

Hay que comprobar si se entregó al cliente información como el método de cálculo del IRPH, la evolución histórica y la comparativa con otros índices como el Euríbor.

3. Decidir la vía de reclamación

Las opciones más habituales incluyen:

• Reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria solicitando la eliminación o modificación del índice.
• Reclamación judicial: si el banco rechaza la petición, se puede llevar a los tribunales para que declaren la nulidad de la cláusula IRPH, su sustitución por otro índice o que determinen la devolución de las cantidades abonadas de más.

4. Plazo de prescripción

Hay que tener en cuenta los plazos de prescripción para reclamar (normalmente 5 años desde que se conoció el perjuicio) y valorar los costes de un procedimiento judicial (abogados, procuradores).

5. Acuerdo o sustitución

En algunos casos, los bancos han ofrecido a los clientes que acepten voluntariamente cambiar el índice IRPH por el Euríbor u otro tipo fijo, a cambio de renunciar a reclamaciones.

Calculadoras para el IRPH

Para que los afectados puedan hacerse una idea del posible coste extra que han pagado por tener una hipoteca referenciada al IRPH, existen herramientas de simulación y cálculo. A continuación, algunas orientaciones prácticas para utilizarlas:

• Empieza por extraer de tu escritura los datos básicos.
• Introduce en el simulador el dato del IRPH correspondiente al mes de la firma o al momento en que se revisa la hipoteca.
• Calcula la cuota mensual que se habría pagado si hubieras tenido un índice equivalente al Euríbor + diferencial, para ver la diferencia que hubieras pagado.
• Muchos sitios web especializados ofrecen calculadora gratuita IRPH donde sólo debes introducir los datos clave y te muestran una estimación del sobrecoste.
• Aunque la calculadora no garantiza el éxito de una reclamación judicial, sirve como guía para valorar si conviene iniciar el proceso.

Si tienes una hipoteca con IRPH, es importante que revises bien tu escritura, utilices calculadoras para estimar el posible sobrecoste, y valores con asesoramiento profesional la conveniencia de reclamar. Aunque no todos los casos tendrán éxito, la vía está abierta para quienes puedan probar falta de transparencia y perjuicio económico.