«Hay cuatro millones de pisos vacíos, pero se estigmatiza a los apartamentos turísticos»

Marian Muro es una de las voces más escuchadas en el sector turístico español. Tras una vida dedicada a esta actividad, considerada con frecuencia el principal motor económico del país, ha pasado por cargos de responsabilidad tanto en empresas privadas como en instituciones públicas hasta aterrizar en Apartur, la asociación empresarial barcelonesa que agrupa a los titulares de apartamentos vacacionales. Desde allí batalla contra la eliminación completa de este negocio anunciada por el ayuntamiento, que ya ha sido recurrida en todas las instancias, desde el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña hasta la Comisión Europea y el Tribunal de Justicia de la UE. La directiva analiza para THE OBJECTIVE los retos de esta modalidad de alojamiento en España y la situación del turismo en su conjunto.

PREGUNTA.- ¿Existen alternativas para solucionar la crisis de la vivienda sin renunciar a los pisos turísticos?

RESPUESTA.- En España, desde 2015, los precios de la vivienda han experimentado un aumento significativo tanto en el mercado de alquiler como en el de compra, con incrementos del 57% y 47%, respectivamente. Esto viene acompañado de un incremento tremendo de la demanda, porque el factor demográfico ha sido clave para explicar el aumento de la demanda en los últimos años, fundamentalmente en las grandes ciudades. El desarrollo de viviendas en España ha alcanzado su nivel más bajo desde 1970, con una media anual de 83.000 unidades, que son 232.000 menos que el promedio anual de 315.000 unidades registradas anteriormente. La construcción de vivienda social se ha mantenido en unos niveles absolutamente históricamente bajos. En España cerca de cuatro millones de viviendas están vacías, lo que equivale al 14,4% del parque total de viviendas. Por el contrario, los alquileres de viviendas turísticas en España representan solo el 1,3% del parque de viviendas en España. El impacto en la crisis de vivienda es prácticamente insignificante. Las medidas que se están adoptando están siendo incapaces de revertir la situación. Tenemos un problema de falta de suelo. Las cargas administrativas y la burocracia son enfermizas. Los impuestos que se tienen que pagar para la construcción de viviendas son impresionantes. La mano de obra está siendo exigua y el incremento de los costes de materiales también ha sido considerable. Y la ley de vivienda está causando estragos allí donde se está aplicando.

P.- ¿Qué aportan estos alojamientos a la economía española?

P.- De los tres millones de viviendas de alquiler que hay en España, 368.000 son de viviendas turísticas. Los pisos turísticos solo representan el 1,4% del total del mercado de vivienda. Y aún así producen un impacto económico de 32.000 millones de euros (2% del PIB), de los cuales 3.200 millones van a los propietarios, otros 3.200 millones a los operadores, y el 80% restante se queda en el territorio.

P.- ¿Qué consecuencias económicas tendría eliminar los apartamentos vacacionales?

R.- En el caso de Barcelona, los alquileres de corta duración aportan 1.900 millones de euros al PIB y 40.000 empleos directos. El 65% del gasto de los usuarios de viviendas turísticas lo destinan al comercio y a la restauración. El comercio local y la restauración tendrían un impacto en disminución de clientes considerable. La eliminación prevista en 2028 no solo supone una limitación del derecho de elección de diversidad de alojamiento que tiene que tener todo consumidor, sino que se eliminaría la opción preferida de familias en Europa, porque con el precio de las tarifas hoteleras sería imposible. Volveríamos a situaciones de monopolio en el alojamiento turístico en ciudades que nada beneficia para el desarrollo económico y la competitividad. 

P.- De ser así, los precios subirían…

R.- Claro. Además, las viviendas turísticas están distribuidas por todos los distritos de la ciudad. La riqueza se reparte de forma más equitativa. Se reparte entre un comercio o restauración local que va mucho más allá de las zonas puramente turísticas.

P.- ¿Qué acciones legales han puesto en marcha para frenar esta prohibición?

R.- La decisión de eliminar las viviendas turísticas se apoya en un decreto ley dictado en noviembre del 2023 por la Generalitat de Cataluña, que permite a los ayuntamientos la supresión de las viviendas turísticas. La raíz está en esta normativa del Govern. Desde la perspectiva autonómica, presentamos una reclamación de cantidad en su momento por 4.000 millones de euros. Ahora hemos hecho un pleito testigo. Es decir, uno de los afectados a los que se les ha desestimado la reclamación mediante silencio administrativo, ha interpuesto un recurso contra la Sala de Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, y en ese pleito se está planteando la cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Se le solicita al Tribunal que plantee previamente una una cuestión prejudicial a Europa por entender que ese decreto del 2023 está infringiendo sostenida regulación comunitaria.

Aparte, interpusimos un recurso en contra ante el Tribunal Constitucional que se perdió: no entró en el fondo de la materia y hubo una serie de votos particulares que estuvieron en contra de esta sentencia. Y en tercer lugar, la patronal de las viviendas turísticas en Europa interpuso reclamación ante la Comisión Europea del famoso decreto ley del 2023 por entender que vulnera gran parte de la normativa comunitaria. La situación está en un tablero europeo. Es una medida desproporcionada porque Barcelona tiene 10.000 viviendas turísticas que representan el 1% del parque de viviendas. Entonces, es discriminatoria, porque ya habíamos conseguido una regulación uniforme y hace años que no se conceden más licencias, cuando en Barcelona hay 58.000 viviendas vacías.

P.- Casi seis veces más…

R.- Sí. 58.000 viviendas están vacías y 27.000 dedicadas a otros negocios. Estas cifras superan con creces el número de alquileres de corta duración. Y hay una barbaridad de pisos ocupados que está creando la inseguridad jurídica para que la gente no lo alquile. Están los que okupan directamente y los inquiokupas, que tienen un contrato y dejan de pagar. Una sentencia, una resolución estableció recientemente que, aunque a ti no te paguen, has de pagar impuestos en base de la renta de los últimos 12 meses de contrato. 

P.- ¿Tiene datos sobre cómo esta inseguridad afecta al mercado de la vivienda?

R.- Los últimos datos que han salido del segundo trimestre del 2025 muestran que la reserva del 30%, que sigue vigente, solo ha generado 31 nuevas viviendas protegidas en Barcelona en siete años, el incremento del precio pese a los topes de renta y la reducción drástica de la oferta. A pesar de la estabilización en términos interanuales del precio, el aumento trimestral es significativo y sitúa el precio por encima del nivel vigente en el momento de entrada en vigor del tope de alquiler en las zonas tensionadas de la ley de vivienda. En el segundo trimestre del 2025 se han firmado 7411 contratos, el nivel más bajo desde el 2021. El saldo neto de contratos —altas y bajas— ha caído un 17%.

P.- ¿Qué opina sobre quienes operan ilegalmente apartamentos vacacionales?

R.- Es verdad que hay mucha oferta ilegal en viviendas turísticas. La única ciudad de toda España que ha conseguido combatir la oferta ilegal ha sido Barcelona, pero porque empezó a regular en el año 2012. Ahora la oferta ilegal es testimonial. Puede haber 500 viviendas turísticas que corresponden a mafias. Otra cosa son las habitaciones, pero las habitaciones de uso turístico, que en Barcelona puede haber unas 4.000, están prohibidas por la normativa, con lo cual es potestad del Ayuntamiento cerrarlas. No es nuestra potestad. Pedimos que se regule con datos y conocimiento. Desde el 2014 hasta hoy no se admiten viviendas turísticas y en cambio el precio de la vivienda ha subido un 72% en Barcelona.

P.- Si los turistas pasan a alojarse solamente en hoteles, ¿se podrá absorber toda la demanda sin construir masivamente nuevas plazas?

R.- Peligran mucho el Mobile, el ISE y determinados eventos, congresos importantes para la ciudad no se van a poder realizar en el 2028 porque las viviendas turísticas representan el 38% de todo el parque de alojamiento. Estos eventos ya tienen colapsado todos los alrededores de la ciudad. Por tanto, no podrán acoger a todos los delegados que vienen. Los visitantes que vinieron a Barcelona y se alojaron en viviendas turísticas representaban un 10%, en casas de familiares y amigos, un 15%, y en segundas residencias o viviendas en propiedad, un 5%. El resto en hoteles. ¿Quién provoca la masificación? En un 60%, los hoteles. 

Hay otro tema que creo que es importante: se acusa por parte de sectores competidores y del propio Ayuntamiento que el sector de las viviendas turísticas contribuye a la masificación del deterioro del destino. Bueno, pues hay unos datos buenos, súper buenos, que indican claramente y desvirtúan esta situación. Te los voy a dar porque yo flipé con estos datos. Los visitantes que vinieron a Barcelona y se alojaron en un hotel. En viviendas turísticas representaban un 10%; en casas de familiares y amigos. un 15%. Y en segundas residencias o viviendas en propiedad, un 5%. El resto, en hoteles. Cuando un residente ve a alguien con una maleta, lo estigmatiza y se cree que está yendo a una vivienda turística, pero no es así. Hay gente que va con su maleta y se va a hostales y pensiones que están en edificios, a casas de amigos o a habitaciones turísticas ilegales. 

P.- ¿Y esta estigmatización no se da en otros destinos?

R.- La estigmatización y el desprecio que se tiene en Barcelona contra los pisos turísticos como modalidad de alojamiento no existe en ninguna otra parte. El resto de España está regulando, pero ninguna otra ciudad ni región de España ha acordado la eliminación. Pueden haber acordado la supresión futura, pero no la eliminación de licencias legalmente otorgadas. El Ayuntamiento de Barcelona dio licencias que no estaban sometidas a caducidad. Eran de carácter ilimitado, con lo cual, cuando el alcalde habla de renovación… Es que no estaban sujetas a renovación, es que nunca se han renovado. Lo que en definitiva y en puridad se está haciendo es la expropiación de un derecho previamente adquirido. Estamos a favor de la regulación. No estamos pidiendo más viviendas turísticas. Lo que queremos es que se respeten los derechos adquiridos. El Ayuntamiento habla mucho del modelo de Ámsterdam y el modelo de Nueva York. Pues bien, Ámsterdam ha reducido progresivamente el límite de noches para alquileres de corta de turísticos. Pasa de 90 a 30 y pronto quiere pasar a 15 días en algunos barrios. Todo esto lo ha hecho sin basarse en datos ni evaluaciones. Estas restricciones han resultado un fracaso. 

P.- ¿Por qué? 

R.- Pues porque la vivienda no ha parado de subir y las viviendas vacías han aumentado. Claro, entonces los tribunales de Ámsterdam han anulado parte de las medidas, algunas adoptadas en parte por falta de justificación. Y ellos no llegaban a prohibir. O sea, era menos que aquí. En Nueva York, se introdujo la prohibición de los alquileres de corta duración para incrementar la disponibilidad de vivienda y mejorar su asequibilidad. Sin embargo, ha resultado otro fracaso. A pesar de la prohibición, los alquileres han seguido subiendo y la oferta no ha parado de bajar. Se han desplazado los alquileres de corta duración a zonas como Nueva Jersey y colindantes. Y hay mucha economía sumergida que se está anunciando en canales dudosos. Por último, ha sido impresionante: el incremento de los precios de los hoteles ha sido de casi un 40%. Portugal es un ejemplo de colaboración público-privada con una regulación que plantea restricciones, pero no la eliminación de un sector económico. Ha establecido zonas de contención que nos parecen bien. Ha restringido zonas, pero no ha eliminado una oferta legal de alojamiento existente. Madrid, con el plan Recibe, ha establecido que las viviendas turísticas solo pueden estar en bloques enteros. Esta medida está muy bien para los fondos de inversión y para las grandes élites económicas.

P.- ¿Quiénes son los propietarios de los apartamentos mayoritariamente, los fondos o pequeños propietarios?

R.- Algunos propietarios ahorraron y compraron un piso de alquiler o heredaron, pero en Barcelona, el 85% tiene, máximo, dos apartamentos. Hemos de preservar estos ahorradores que tienen sus ingresos invertidos allá. Los fondos de inversión no están en el sector de las viviendas turísticas en Barcelona, están en el sector hotelero. 

P.- ¿Se sienten escuchados por las instituciones?

R.- Estamos teniendo interlocución con todas las instituciones españolas y europeas, de todas las ideologías políticas, a excepción del Ayuntamiento de Barcelona. 

P.- ¿Por qué? ¿Qué problema hay?

R.- Les tendrías que preguntar a ellos. Nos encantaría poder sentarnos con ellos y no ha habido manera. España tiene que darse cuenta de que las cosas han cambiado con la llegada de Internet. Han de cambiar el relato en Barcelona, no puede ser que no podamos tener Uber ni Airbnb, porque todo se puede tener si se hace de acuerdo con la normativa, con regulaciones que sean coherentes, sin que esto sea que todo el mundo pueda hacer lo que le dé la gana. Es un no a todo, y el progreso está en la competencia. Si uno genera monopolios, sin diversidad de transporte público, sin diversidad de alojamiento… Lo que se tiene que hacer no es prohibir, la base de un desarrollo social y económico es el equilibrio. ¿Por qué este ataque a una modalidad que lo ha regulado bien, que crea diversidad, capacidad de elección, que no hay demostración alguna de su impacto en estos diez años en el precio?

P.- Imagino que ustedes sospechan que se debe a fines electorales… 

R.- Aquí no hay sospechas. La situación política obliga en estos momentos al alcalde a mirar al extremo de la izquierda para conseguir estabilidad. Y les da igual que sean pequeños propietarios. Eso es lo de menos. O que sean familias. Da igual. Las ciudades en que más ha crecido el RevPAR (ingresos por habitación) de los hoteles son Barcelona, con todo el tema de la limitación de los pisos turísticos, y Palma, que también ha hecho restricciones bestias. Si limitas la oferta y mantienes la demanda, los hoteles pueden subir al precio que quieran.

P.- A nivel más general, ¿cómo valora la situación del turismo en España?

R.- El modelo que ha hecho el Gobierno para 2030 y que se ha presentado recientemente es un documento muy completo que refleja la realidad y los pasos futuros que se tienen que hacer para mantener esa sostenibilidad a nivel social y económico. Hay una propuesta de acciones muy interesantes. Lo que ahora me faltaría saber es qué dotación presupuestaria se va a dar a cada una de las acciones para que esto no quede en un mero documento… En Cataluña se firmó el acuerdo para la sostenibilidad, un acto con el presidente de la Generalitat y con todos. Ha cambiado el Gobierno, han pasado años y no hay nada. Yo lo único que espero es que esto no se quede en un mero documento, porque creo que los contenidos y las propuestas son buenos.

P.- ¿Y en qué momento se encuentra el sector?

R.- España es un país de turismo, tiene una una riqueza ya propiamente por su propia ubicación. Hay que intensificar e invertir en comunicaciones para que esa España vacía, para que se pueda incorporar como una oferta más dentro de la riqueza que ofrece España en el mundo. Otro elemento fundamental es que tenemos un problema de mano de obra importante, con lo cual yo abogaría por hacer algún tipo de pacto en origen con algunos países. En lugar de dejar entrar aquí gente que no tiene trabajo, llegar a acuerdos con países en origen en virtud del cual se dé formación a esas personas y puedan integrarse en nuestro país y en nuestro sector con plenas garantías. 

P.- ¿Echa en falta algo más?

R.- Sí. Colaboraciones y sinergias entre las diferentes regiones de España cuando estamos yendo a mercados de larga duración. Recuerdo una acción que hicimos hace años entre Barcelona y Sevilla que fue un éxito. Faltan muchas más. Tenemos que intentar sacar del escaparate de España toda la parte de souvenirs sin espíritu y sin esencia, y colocar la imagen de España en base a nuestras tradiciones, a nuestras costumbres locales, a la esencia. Y buscar ese valor diferencial, ese absoluto valor diferencial. Eso es un esfuerzo que tenemos que hacer. España es un país que tiene su ubicación geográfica y tiene un clima que ya le da pues un 50% de puntos, más toda la riqueza y diversidad cultural, arquitectónica y de costumbres. ¿Qué pasa? Que lo que tenemos que conseguir es que esa riqueza que genera se reparta entre más personas. Y para eso hemos de introducir más territorio en este pastel. Y hay que ayudar a este territorio a poderlo hacer. Ahí lo dejo.