Los pequeños inversores siguen a los fondos y abandonan el alquiler en Cataluña

La inversión destinada al mercado residencial de Cataluña, especialmente al alquiler, se ha reducido de forma notable en los últimos años, pese a que el conjunto del sector inmobiliario catalán vive uno de sus mejores momentos desde 2017. El contraste entre ambas tendencias está reconfigurando por completo el panorama inversor y agrava la dificultad de acceso a la vivienda.

Primero fueron los grandes fondos los que decidieron abandonar sus posiciones en esta comunidad ante los cambios normativos constantes: la regulación de alquileres, los controles de precios, y las nuevas cargas fiscales. Tras los fondos, los pequeños inversores están haciendo lo mismo. Todos los cambios normativos y el aumento del fenómeno de la okupación y la inquiokupación han ido mermando la rentabilidad de la inversión en alquiler de vivienda, lo que se ha traducido en una mayor reducción de la oferta en el momento más crítico.

En los últimos meses, la aplicación de los límites a los precios del alquiler, las restricciones al alquiler de temporada y el endurecimiento de la fiscalidad asociada a los ingresos por arrendamiento han generado, según la consultora Laborde Marcet, un clima de incertidumbre que desincentiva la inversión privada en vivienda.

Este escenario, explican, está desplazando el capital hacia segmentos «menos expuestos a la intervención política y más estables en su retorno». El inversor tradicional, el que compraba un piso para alquilarlo y completar su jubilación, ahora se siente desprotegido. Algunos se marchan; otros simplemente cambian de estrategia y buscan alternativas como locales comerciales, donde pueden seguir rentabilizando su ahorro sin el riesgo de un cambio legislativo inesperado.

Compran locales

Las restricciones que hay en el residencial están llevando a estos pequeños inversores a otros segmentos como el retail. «Todo el tema residencial se ha parado bastante, pero estos inversores quieren seguir en el inmobiliario y están mirando en qué segmento. Están buscando alternativas y el retail es un activo que en estos momentos no tiene estas restricciones y es un activo más seguro, que es lo que buscan», apunta Clara Matías, director of retail and high street de Laborde Marcet, en conversación con THE OBJECTIVE.

Este aumento de inversores en locales, fundamentalmente en zonas prime —en las principales calles de Barcelona, como Paseo de Gracia, Portal de l’Àngel, Rambla de Catalunya y las Ramblas en su parte comercial— reduce considerablemente las rentabilidades que en este momento están ya «muy ajustadas», tal y como apunta Matías. «Hay mucha presión compradora y poco producto, pero aunque la rentabilidad esté ajustada, cuando sale producto hay seis o siete ofertas sobre la mesa», en estas ubicaciones principales.

Siguen la estela de los fondos

«Cuando nos sentamos con inversores institucionales, todos nos dicen lo mismo: queremos invertir en hoteles, en living [residencias de estudiantes, alquiler flexible…] y en sector logístico, pero cuando es en living en España, insisten que sea solo donde no hay regulación del alquiler», apuntaba recientemente Antonio de la Fuente, Managing Director de Living en Colliers, a THE OBJECTIVE. «No quieren nada relacionado con la vivienda en alquiler en Cataluña, no van a invertir ni un euro en viviendas en alquiler en lugares donde haya control de precios. Esa es la realidad».

«Nadie va a invertir en un sitio con límites al alquiler», apuntaba por su parte Peter Denton, de Places for People en un foro inmobiliario hace unos días. Estos inversores también se trasladan a otros lugares como Madrid, Valencia o incluso Andorra, donde el marco legal es más estable y el riesgo regulatorio, menor. «Si compran residencial quieren tener un recorrido y que la inversión tenga un sentido; en Barcelona ahora mismo cuesta verlo», añade la experta de la consultora Laborde Marcet.

Más inversión pero menos vivienda asequible

Según cifras recientes del sector, la inversión en vivienda destinada al alquiler en ciudades como Barcelona se ha desplomado cerca de un 30% entre 2019 y 2024, principalmente por la pérdida de atractivo derivada de la regulación del alquiler. Esta caída ha provocado que numerosos propietarios retiren sus viviendas del mercado tradicional, lo que ha situado la oferta de pisos en mínimos históricos y ha dificultado todavía más el acceso a la vivienda para miles de hogares.

Mientras el segmento residencial regulado pierde tracción, la inversión inmobiliaria total en Cataluña avanza en dirección opuesta. La consultora CBRE estima que 2024 cerró con 2.500 millones de euros invertidos, un 33% más que el año anterior, y prevé que en 2025 se alcancen los 3.000 millones, impulsados por operaciones en oficinas, retail, hoteles y vivienda destinada a la venta, pero no al alquiler. Este desajuste entre ambos mercados es una de las causas que explica la situación que atraviesa Cataluña, que capta más inversión inmobiliaria que nunca, pero cada vez menos destinada a vivienda accesible.