La revisión de los contratos de la covid golpea a miles de inquilinos con subidas de hasta el 40%

La finalización de miles de contratos de alquiler firmados durante la pandemia presagia una de las mayores sacudidas del mercado residencial desde 2020. Así, en un contexto inmobiliario marcado por la escasez de oferta y un fuerte encarecimiento de las rentas, 2026 está llamado a ser un año que sume aún más tensión para muchas familias. Se calcula que este año cumplirán los contratos de arrendamientos de más de 600.000 familias que firmaron en plena pandemia, con precios notablemente más bajos que los actuales. Las renovaciones están llegando con subidas que en algunos casos pueden alcanzar el 40%, poniendo en aprietos a miles de inquilinos y reabriendo el debate sobre la eficacia de la Ley de Vivienda y, concretamente, la regulación del alquiler.

Entre 2020 y 2021, el desplome de la demanda, el freno del alquiler turístico y la incertidumbre económica provocaron una caída significativa de los precios. Muchos arrendatarios cerraron entonces contratos a valores excepcionalmente bajos debido a la situación de incertidumbre. Cinco años después, esos acuerdos empiezan a vencer en un mercado radicalmente diferente. Los contratos están llegando al final de su plazo y aquí viene el problema: el propietario tiene derecho a actualizar la renta a precios del mercado actual. Desde entonces, de media, los principales indicadores del sector han marcado un incremento en los precios del alquiler de un 35,2%. Y, en ciudades como Madrid o Barcelona, las subidas habrían sido superiores.

La ley establece que los contratos de alquiler residencial tienen una duración mínima de cinco años si el casero es particular, o siete años si es persona jurídica. Cuando vencen, los propietarios tienen la libertad de actualizar las rentas a los precios de mercado actuales, que, tras años de demanda disparada y oferta escasa, son drásticamente más altos. Una familia que firmara su contrato en 2020 o 2021, probablemente consiguió un precio que hoy es casi imposible. Eduardo Garbayo, COO de la plataforma de alquiler Spotahome, señala que son rentas que, «en algunos casos, pueden estar 200, 300 o incluso 400 euros por debajo de lo que se está pagando ahora por pisos equivalentes».

Renovación o fin del contrato

Cuando llega el momento de renovar, el propietario del inmueble tiene dos opciones: negociar una renovación con la familia, o poner la vivienda en el mercado a precio actual. Con lo que eso conlleva para muchas familias. Y si la diferencia entre lo que paga esa familia y lo que puede conseguir en el mercado es muy grande, muchos propietarios optan por subir la renta significativamente o directamente buscar un nuevo inquilino que pague más.

Este desfase explica el fuerte ajuste que están aplicando los propietarios en las renovaciones. Las rentas pactadas durante la pandemia han quedado muy por debajo del mercado actual, lo que está llevando a subidas abruptas o, en algunos casos, a la no renovación de los contratos. El resultado es un aumento de la presión sobre los inquilinos, que se enfrentan a mayores costes en un contexto de salarios que no han crecido al mismo ritmo.

Esta oleada de revisiones coincide con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, que cumplirá tres años este 2026, y la declaración de zonas tensionadas en varios territorios que han supuesto una mayor reducción de la oferta. Aunque la normativa limita las subidas en determinados supuestos, su impacto es desigual y no siempre evita incrementos relevantes cuando las rentas estaban muy por debajo del nivel de mercado.

Compra acelerada

Spotahome señala que, entre los factores que determinan si la revisión es moderada o muy elevada, se encuentra principalmente la diferencia entre lo que pagaba el inquilino y lo que vale ahora ese piso en el mercado. «Si en 2020 firmaste un alquiler por 800 euros en un barrio que hoy está a 1.200, pues ahí tienes una brecha de 400 euros mensuales, casi 5.000 euros al año. Cuanto más barata era tu renta en su momento, más fuerte es posible que sea el ajuste», apunta el COO.

El segundo factor es la ubicación. «En el centro de Madrid, Barcelona o Valencia, donde la demanda es feroz y la oferta escasísima, tendrá mayor impacto frente a una zona residencial o periférica con menos demanda», añade Garbayo. Esta situación está acelerando la decisión de compra de muchos de estos inquilinos ante la subida del precio de lo que hasta ahora había sido su domicilio y la situación del mercado de alquiler. Así, la falta de oferta y los precios ‘anima’ a muchas familias a comprar vivienda en la periferia o, incluso, en provincias limítrofes para poder entrar en el mercado.

Los analistas consultados por THE OBJECTIVE advierten de que la revisión masiva de contratos firmados en pandemia puede intensificar las tensiones en el mercado del alquiler a corto y medio plazo. Pero también en el mercado de compraventa, precisamente por ese trasvase que provocará mayores aumentos en los precios. Por ello, la conclusión de los expertos es clara: sin un aumento significativo de la oferta y sin un marco regulatorio que de seguridad jurídica a los propietarios, el ajuste entre los precios excepcionalmente bajos de 2020 y la realidad actual amenaza con trasladar el problema al conjunto del sistema.