Giro en la demanda residencial: se compra más para especular y menos para cambiar de piso

El mercado de la vivienda sigue al rojo vivo. El exceso de demanda y la falta de oferta seguirán presionando al menos a medio plazo. El consenso del sector apunta a que durante 2026 los precios continuarán creciendo, tanto en alquiler como en compra de vivienda. Sin embargo, algunos expertos apuntan a ciertos cambios de tendencia que han comenzado este año y que podrían continuar durante los próximos meses. Concretamente, según Gonzalo Bernardos, Advisor de Trioteca y profesor de Economía en la Universidad de Barcelona, en 2025 se ha producido un giro en los motores de la demanda de vivienda.

La compra orientada a la mejora residencial —conocida como reposición, y protagonista desde el estallido de la pandemia— y la inversión patrimonialista, centrada en el crecimiento y generación de ingresos a largo plazo, han perdido peso en el mercado. En paralelo, han ido ganando protagonismo la demanda de primer acceso a la vivienda y las operaciones de carácter más especulativo, como el flipping.

Este cambio de perfil responde, según fuentes del sector consultadas por THE OBJECTIVE, a una combinación de factores económicos y de mercado. Por un lado, el encarecimiento sostenido de la vivienda y las condiciones financieras han limitado el margen de actuación de los compradores tradicionales de mejora. En cuanto a los inversores a largo plazo, los patrimonialistas, hay varios factores que empiezan a provocar el agotamiento de esta demanda que hasta ahora ha tirado del mercado. «El propietario tiene miedo a la okupación, está nervioso con la Administración y si se imponen o no controles al alquiler. En definitiva, ha perdido la confianza», asegura Bernardos.

Crecen primera vivienda y ‘flipping’

Por otro lado, la expectativa de revalorización a corto plazo y la necesidad de acceso a la vivienda por parte de nuevos compradores han reconfigurado las decisiones de compra. En esta parte, está tomando especial protagonismo el flipping, que busca la ganancia rápida mediante renovación y venta inmediata, y es más arriesgado y especulativo. Esta nueva inversión se articula, explica Bernardos, a través de una estrategia basada en una «compra, reforma y venta de la vivienda», que resulta «bastante lucrativa» en un contexto de precios al alza que permite al inversor «navegar con viento a favor».

El resultado es un mercado más tensionado, con mayor competencia en los segmentos de entrada y una rotación más rápida de activos. Los expertos advierten de que esta sustitución parcial de la demanda puede tener efectos tanto en los precios como en la disponibilidad de vivienda, especialmente en las áreas urbanas con mayor presión residencial. Esta fórmula —comprar a bajo precio viviendas que necesitan reforma, remodelarlas y venderlas en un plazo de entre seis y ocho meses— genera retornos de entre el 20 y el 50% de la inversión inicial y empieza a consolidarse como un segmento creciente dentro del mercado residencial, tal y como apuntan desde Property Partners.

Este tipo de operaciones está creciendo en España al calor de un contexto especialmente favorable. Entre 2021 y 2023 se formaron cerca de 700.000 nuevos hogares, frente a apenas 273.000 viviendas terminadas en ese mismo periodo. Este desequilibrio entre oferta y demanda impulsa el aumento de inversiones de este tipo que, aunque todavía representan una proporción limitada del mercado —entre el 5% y el 7% de las operaciones, según el sector—, han ganado visibilidad y han reavivado el debate sobre su impacto social.

¿Regeneración o encarecimiento?

Más allá de la rentabilidad para el inversor, los defensores del house flipping sostienen que la rehabilitación de viviendas deterioradas contribuye a revitalizar barrios y a poner en valor el parque residencial existente en un contexto de falta de obra nueva. Felipe Reuse, director general de Property Partners en España, subraya que el flipping «puede ser una herramienta válida para regenerar activos en desuso, pero exige un enfoque técnico, ético y sostenible, con impacto directo en el tejido urbano y en el acceso a la vivienda».

Sin embargo, organizaciones de consumidores advierten de que esta práctica puede fomentar la especulación en un contexto de creciente dificultad de acceso a la vivienda. La Federación de Consumidores y Usuarios CECU considera que «reformar para revender más caro también es una forma de especulación que no necesariamente mejora la accesibilidad del mercado». El valor medio de las viviendas financiadas en 2025 ha sido de 287.000 euros. Estos datos confirman la tendencia alcista del precio de la vivienda, cuyo importe se encuentra muy por encima de los 243.294 euros registrados en 2024, y también confirman un incremento interanual del 18%, según el último informe del Centro de Estudios de Trioteca (CET).