Barcelona concentra un tercio de la caída de los pisos en alquiler mientras Madrid se recupera
La Ciudad Condal perdió 11.000 inmuebles en 2025. En la capital crece ligeramente el número y se estabilizan los precios
Carteles de alquileres de viviendas en Madrid.
El mercado del alquiler en España muestra una brecha cada vez más marcada entre Barcelona y Madrid, las dos principales plazas inmobiliarias del país. Mientras la capital catalana concentra en torno al 35% de la caída acumulada de la oferta de vivienda en alquiler, Madrid comienza a dar ligeras señales de recuperación, con un aumento progresivo del número de pisos disponibles. A nivel nacional la tendencia de pérdida de oferta continúa, arrastrada principalmente por aquellas zonas declaradas tensionadas o donde se prevén nuevas regulaciones, como es el caso de Asturias.
Donde más ha caído la oferta de vivienda en alquiler residencial de larga duración en 2025 ha sido un año más en Barcelona. De los 33.418 inmuebles perdidos a nivel nacional, 11.594 se encuentran en esta ciudad, es decir, el 34,7% del total, según las últimas cifras de un estudio del Observatorio del Alquiler impulsado por la Fundación Alquiler Seguro. Esta bajada es especialmente preocupante, dado que la capital catalana ya venía de años con descensos muy pronunciados, con reducción del stock a mínimos históricos.
Destaca también la situación de Sevilla (-13%), una provincia con niveles de oferta históricamente bajos en relación con su población y ahora con una pérdida de oferta de más del 10%. Por el contrario, se observa un mantenimiento de los niveles de stock en Madrid con un ligero aumento del 0,21% y Málaga, con un limitado retroceso de la oferta de alquiler del 0,10%. Ambas ciudades presentan cifras muy similares al ejercicio anterior.
Diferencias entre grandes ciudades
Los datos reflejan un desequilibrio que no solo afecta al volumen de viviendas en el mercado, sino también al comportamiento de propietarios e inquilinos. Barcelona se ha convertido en el epicentro de la contracción de la oferta, un fenómeno que los expertos consultados por THE OBJECTIVE atribuyen a una combinación de regulación, inseguridad jurídica percibida y falta de rentabilidad, factores que han empujado a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del alquiler tradicional.
La reducción de la oferta en la capital catalana ha sido especialmente intensa en los últimos años. Una parte significativa de las viviendas ha salido del mercado de larga duración para destinarse a otros usos o, directamente, permanecer vacía. El resultado es un mercado extremadamente tensionado, con pocos pisos disponibles y una competencia muy elevada entre inquilinos, lo que mantiene los precios en niveles altos pese al deterioro del poder adquisitivo.
Madrid, precios altos y más oferta
En contraste, Madrid empieza a recorrer el camino inverso. Aunque el acceso a la vivienda sigue siendo complicado y los precios continúan en cotas elevadas, la oferta de alquiler muestra tímidos signos de reactivación. Algunos propietarios que habían optado por esperar o por explorar alternativas regresan ahora al mercado, favorecidos por un entorno percibido como más estable y por la necesidad de asegurar ingresos regulares, aseguran a este diario varias voces expertas.
Esta recuperación incipiente de la oferta en Madrid está contribuyendo a una moderación de los precios, no a una reducción, especialmente en zonas periféricas y en viviendas que habían alcanzado niveles de renta difíciles de sostener. No se trata de una bajada generalizada, pero sí de un ligero ajuste de expectativas y no de aumentos de doble dígito como se apreciaban durante 2025.
Tope de poder adquisitivo
Varios expertos economistas del sector inmobiliario, como Gonzalo Bernardos o Santiago Niño Becerra, sostienen que el precio de la vivienda seguirá subiendo hasta que la demanda alcance el límite de su capacidad de pago. Será en ese momento cuando se empiece a estabilizar, aunque con unos precios «por las nubes». Algo que, según las estimaciones del Observatorio de Alquiler Seguro, ya está empezando a ocurrir en Madrid y otras ciudades.
«La renta disponible no está creciendo como pensamos, los hogares tienen que hacer frente a gastos cada vez más crecientes en alimentación o calefacción y no hay que perder de vista que los salarios españoles han subido solo un 3% en los últimos 30 años», destaca Fernando Pinto, economista de la Universidad Rey Juan Carlos y colaborador del Observatorio. Los analistas señalan que, en el caso madrileño, el mercado está empezando a reaccionar a un factor clave: el límite del poder adquisitivo de los inquilinos.
Tras años de subidas, la demanda ya no puede absorber nuevos incrementos de precios, lo que obliga a los propietarios a dar prioridad a la ocupación y la seguridad frente a la maximización de rentas. «Esta dinámica actúa como freno natural y favorece una mayor rotación de viviendas disponibles», apuntan estos expertos. Barcelona, sin embargo, sigue atrapada en un escenario mucho más rígido que deja poco margen para que el mercado se empiece a autorregular, según los expertos. Por el momento, y hasta que no «se incremente de forma sostenida la oferta de alquiler, especialmente en los mercados más castigados», los precios de los alquileres seguirán siendo muy elevados y la oferta limitada, aunque con muchas diferencias territoriales.