Marroquíes, rumanos y británicos lideran los embargos hipotecarios entre extranjeros

Las certificaciones de vivienda por ejecución hipotecaria que afectan a ciudadanos extranjeros muestran una notable concentración por nacionalidades. Los marroquíes encabezan la estadística, con un 11,34% del total, según los últimos datos del Colegio de Registradores analizados por THE OBJECTIVE. Son datos correspondientes al último trimestre del año anterior. Muy cerca se sitúan los rumanos, que representan el 10,76%, y los británicos, con un 10,47%, porcentajes prácticamente equivalentes. A continuación figuran los ciudadanos ecuatorianos, con un 7,56%, y los franceses, que concentran el 3,2% de los casos.

Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas son el procedimiento judicial mediante el cual una entidad acreedora —habitualmente un banco— reclama un inmueble cuando el propietario incumple de forma continuada el pago del préstamo hipotecario. Este proceso puede culminar en la pérdida de la vivienda y su posterior subasta, y constituye uno de los principales indicadores de vulnerabilidad financiera en el mercado inmobiliario.

El resto de nacionalidades presenta un peso individual inferior al 3%, lo que evidencia una distribución más atomizada entre otros colectivos extranjeros afectados por este tipo de procedimientos, según los datos de los registradores. Es decir, en conjunto, estas cinco nacionalidades concentran más de la mitad de las certificaciones de vivienda por ejecución hipotecaria correspondientes a población extranjera, de acuerdo con los datos registrales. La estadística refleja así el impacto desigual de este fenómeno en función del origen nacional, en un contexto marcado por el encarecimiento del crédito y la presión financiera sobre los hogares.

Andalucía, Cataluña y Valencia

Por comunidades, y a nivel general, el número de certificaciones de vivienda por ejecución hipotecaria ha registrado un ascenso trimestral del 71,7%, alcanzando las 4.656. Las comunidades autónomas con un mayor número han sido Andalucía (1.166), Cataluña (766) y Comunidad Valenciana (754). Entre las tres representan el 57,69% del total. El 88,48% ha correspondido a personas físicas y el 11,52% a personas jurídicas. El 7,56% de las certificaciones han correspondido a extranjeros, encabezados por marroquíes, rumanos y británicos. Con respecto al trimestre precedente, el peso de extranjeros se ha reducido en -1,3 puntos porcentuales.

En cuanto a la dación en pago, un mecanismo en estos procesos hipotecarios que estuvo de plena actualidad tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, su número ha experimentado un fuerte repunte durante el cuarto trimestre del año, alejándose de los mínimos de la serie histórica. No obstante, sigue siendo residual y alejado de los datos de la crisis de 2012. En total, se registraron 540 operaciones, frente a las 334 del trimestre anterior y las 306 del cuarto trimestre de 2023, que marcó el mínimo histórico. El incremento trimestral fue del 61,7%, tras la caída del 49,6% registrada en el periodo previo.

Dación en pago

Se trata de un mecanismo mediante el cual el deudor entrega la vivienda a la entidad financiera para saldar íntegramente la deuda hipotecaria, evitando así que el impago derive en una ejecución hipotecaria y en la permanencia de deuda pendiente tras la pérdida del inmueble. La mayoría de las daciones en pago correspondieron a personas físicas, que concentraron el 57,06% del total, aunque su peso se redujo en 7,18 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, según los datos de los registradores. En paralelo, las personas jurídicas aumentaron su participación hasta el 42,94%.

En este caso, el peso de ciudadanos extranjeros se situó en apenas el 3,58%, y se mantiene en niveles bajos dentro de la serie histórica. Esta proporción continúa muy por debajo del peso de las compras de vivienda realizadas por extranjeros en los últimos años, lo que apunta a una menor probabilidad de que este colectivo termine recurriendo a la dación en pago. Por nacionalidades, los británicos concentraron el 36,84% de las daciones en pago protagonizadas por extranjeros, seguidos de los rumanos, con un 15,79%, mientras que el resto de nacionalidades registró cuotas inferiores al 6%.

Situaciones residuales

Los procesos de ejecución hipotecaria y dación en pago que se registran actualmente en España se sitúan en niveles claramente residuales si se comparan con los máximos alcanzados durante la crisis financiera e inmobiliaria. Entre 2012 y 2014, en pleno ajuste del sector tras el estallido de la burbuja, estos procedimientos alcanzaron cifras récord, reflejando una situación de estrés generalizado en los hogares, un fuerte aumento del desempleo y un sistema financiero sometido a una profunda reestructuración.

El año 2012 marcó un máximo notable en el uso de la dación en pago como fórmula para cancelar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda. Durante ese año, las entidades financieras concedieron 14.229 daciones en pago sobre viviendas, cifra que suele utilizarse como referencia histórica por su volumen y por su contexto en plena crisis económica. Además, ese año también fue especialmente alto en ejecuciones hipotecarias iniciadas, con 65.778 procedimientos registrados.