Primera señal de moderación en la vivienda: el alza de los precios alarga la negociación

El mercado inmobiliario español comienza a mostrar síntomas de cambio tras varios años de fuerte tensión alcista. Los expertos detectan en 2025 un cierto agotamiento en la capacidad de compra, especialmente en las grandes capitales, donde los precios han alcanzado niveles difíciles de asumir para buena parte de la demanda. Uno de los indicadores que apunta a este giro es el aumento del tiempo medio necesario para vender una vivienda. Después de dos ejercicios marcados por operaciones rápidas y alta competencia entre compradores, el plazo de comercialización se está ampliando, una señal que tradicionalmente anticipa ajustes en el mercado. Cuando las viviendas tardan más en venderse, la presión se traslada progresivamente al vendedor.

Una tendencia que han detectado en Tecnocasa, con más de 1.000 inmobiliarias repartidas por toda España. Según el XLII Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), la media de días ha aumentado en 2025 con respecto a los años anteriores. Concretamente, el tiempo de venta ha pasado de 75 a 77 días. Por el momento se trata de un cambio muy limitado, pero sí supone un giro en la tendencia de lo que ocurría desde 2020, cuando estalló la pandemia. En ese momento, el tiempo desde que el grupo aceptaba un encargo hasta que se firmaban las arras era de 94 días. Desde entonces, todos los años se ha reducido, hasta ahora.

«Los tiempos de venta se están alargando porque cada vez hay más operaciones en el límite del precio. Es necesario abrir procesos de negociación, y eso requiere tiempo. Ese mayor margen para negociar es lo que está dilatando las operaciones y probablemente provocará que este año se cierren menos compraventas que en 2025», señala Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. Por ello, el experto recomienda a los propietarios que estén pensando en vender que lo hagan en los primeros meses del año, ya que considera que la tendencia hacia un mayor alargamiento de los plazos —y, en consecuencia, hacia una negociación más intensa en el precio— irá en aumento en los próximos meses.

El comprador ya no llega

«El comprador ya no llega a los precios actuales», señalan fuentes del sector, que advierten de que la capacidad de endeudamiento está cada vez más limitada. La combinación de precios elevados y condiciones hipotecarias más exigentes ha reducido el margen financiero de muchas familias. «En 2007 prácticamente no había límite y las entidades financieras concedían hipotecas por cualquier importe sobre el valor del inmueble. Ahora no ocurre eso. Existe un límite que no se va a flexibilizar y ese límite ya se ha alcanzado», explica José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y director de la Cátedra Grupo Tecnocasa-UPF.

Montalvo señala que hay indicadores como el descuento medio o el número de días en el mercado que están empezando a cambiar, y ese cambio ya es visible. «La capacidad de descuento está creciendo. Algo está ocurriendo en la parte micro, en el día a día de la negociación entre comprador y vendedor. El comportamiento está cambiando». Según el economista, el mercado vive una tensión entre unas expectativas de precios todavía elevadas por parte de los vendedores y una realidad financiera que impide a los compradores ir más allá. «El comprador ha llegado al punto de ‘no puedo’. Y esa tensión tiene que resolverse, porque el vendedor no puede esperar indefinidamente. En algún momento tendrá que empezar a ceder».

A su juicio, esa descompresión se producirá previsiblemente por el lado de los descuentos. «Lo que anticipan los datos micro es la posibilidad de un cambio de ciclo hacia una situación más pausada, con un crecimiento de los precios más sosegado». Por ejemplo, en ciudades como Madrid, donde el valor de la vivienda se ha disparado en los últimos años, la accesibilidad se ha convertido en uno de los principales problemas estructurales del mercado. El esfuerzo hipotecario necesario para adquirir una vivienda supera ampliamente los niveles recomendados, lo que está dejando fuera a una parte importante de la demanda solvente, explica.

¿Cambio en 2026?

De momento, durante 2025 la negociación en el precio se mantiene en niveles mínimos, lo que indica que los vendedores todavía no han interiorizado un posible cambio de ciclo. Sin embargo, los analistas apuntan a que el aumento en los plazos de venta es un indicador adelantado de futuras concesiones. A medida que las viviendas permanezcan más tiempo en el mercado, los propietarios podrían verse obligados a flexibilizar sus expectativas.

El mercado, por tanto, parece entrar en una fase de transición. No se trata aún de una corrección abrupta, pero sí de una desaceleración que podría modificar el equilibrio entre oferta y demanda, tal y como apuntan. Si la tendencia se consolida en los próximos meses, 2025 podría marcar el inicio de un entorno más favorable para la negociación y un reajuste progresivo de precios en determinadas zonas.