Seis de cada diez viviendas de entre cinco y diez millones las compran extranjeros
España se ha convertido en los últimos años en un destino clave dentro del circuito global de inversión inmobiliaria
Interior de una vivienda de lujo.
El mercado residencial de lujo en España consolida su carácter internacional. Más de la mitad de los compradores son extranjeros y la mayoría de las operaciones se cierran sin financiación, reforzando la estabilidad del segmento frente a los ciclos económicos. El mercado inmobiliario prime en España atraviesa una etapa de consolidación marcada por dos grandes tendencias. En primer lugar, por la creciente internacionalización de la demanda y, en segundo lugar, por la progresiva desvinculación del crédito. Lejos de los vaivenes que afectan al mercado residencial tradicional, este segmento se apoya cada vez más en compradores extranjeros con alta capacidad financiera, que adquieren viviendas con recursos propios.
Según los últimos datos del sector, en 2025 el 56% de las operaciones en el mercado de lujo correspondieron a compradores internacionales, una proporción que se eleva hasta el 64% en el segmento más exclusivo, el de viviendas valoradas entre cinco y diez millones de euros, tal y como refleja el último informe del Grupo Tecnitasa. Este predominio refleja un cambio estructural en la demanda, que sitúa a España como un destino clave dentro del circuito global de inversión inmobiliaria, tal y como explican a THE OBJECTIVE fuentes del sector.
Al contado
El perfil de estos compradores difiere notablemente del nacional. Se trata, en su mayoría, de inversores o patrimonios elevados que no dependen de financiación bancaria para cerrar sus adquisiciones. Las operaciones se realizan principalmente al contado o mediante estructuras patrimoniales consolidadas, lo que agiliza los procesos de compraventa y reduce la exposición del mercado a posibles tensiones crediticias. Este factor resulta especialmente relevante en un contexto de tipos de interés todavía elevados y de mayor prudencia por parte de las entidades financieras.
Mientras que en el mercado residencial general la evolución del crédito sigue marcando el ritmo de la actividad, en el segmento de lujo la liquidez del comprador actúa como elemento estabilizador, añaden estas mismas fuentes. Un segmento que está experimentando una cierta transformación al pasar de la compra de vivienda vinculada al turismo de lujo a un modelo claramente residencial. Según el último informe de Engel & Völkers, el comprador internacional ya no busca únicamente una vivienda para vacaciones, sino un lugar donde establecerse de forma permanente, impulsado por factores como la calidad de vida, la estabilidad jurídica o el clima.
Más sofisticado
Además, el comprador internacional introduce un grado creciente de sofisticación en el análisis de las inversiones. Ya no se trata únicamente de adquirir una propiedad en un destino atractivo, sino de comparar activos a escala global. Este tipo de compradores busca ubicación, calidad constructiva, servicios asociados y potencial de uso. Son factores que se evalúan en relación con otras grandes plazas internacionales.
En este contexto, ciudades como Madrid o destinos como Marbella compiten directamente con mercados consolidados como París, Milán, la Costa Azul y Dubái. La decisión de inversión se produce, cada vez más, en un tablero global en el que España ha logrado posicionarse como una alternativa competitiva por precio relativo, calidad de vida y seguridad jurídica, tal y como aseguran fuentes del sector. Los expertos coinciden en que esta combinación de capital internacional y baja dependencia del crédito refuerza la resiliencia del mercado prime.
A diferencia de otros segmentos, más sensibles a los cambios en las condiciones financieras, el lujo inmobiliario muestra una mayor capacidad para absorber la incertidumbre económica sin sufrir ajustes bruscos. En definitiva, el mercado de viviendas de alta gama en España no solo crece, sino que cambia de naturaleza. Más internacional, más líquido y menos apalancado, el segmento prime se consolida como un refugio de inversión en un entorno global cada vez más competitivo.
Madrid, donde más crecen los precios
Dentro de este segmento, Madrid se erige como una de las ciudades que más perfila su posición. El último informe Prime Global Cities Index de la consultora Knight Frank destaca a Madrid como la ciudad con mayor crecimiento en los precios de viviendas de lujo en España, con un incremento anual del 5,5%. Este crecimiento sitúa a la capital entre las principales ciudades europeas en este mercado, atrayendo a compradores nacionales e internacionales gracias a su calidad de vida y oportunidades de inversión.
Esta preferencia se observa especialmente en zonas como el barrio de Salamanca, Jerónimos y Justicia, donde el comprador, tanto nacional como internacional, busca propiedades con valor cultural y acabados de lujo. Pero el mercado residencial prime en Madrid muestra diferencias significativas en el perfil del comprador según la ubicación. El Informe DIZA Market 2025 pone de manifiesto que La Moraleja se consolida como un enclave de marcada orientación internacional, mientras que Aravaca presenta una demanda mayoritariamente nacional. De acuerdo con el análisis de DIZA Market, los compradores extranjeros representan el 23,56% en La Moraleja, frente a tan solo el 7,36% en Aravaca.