Las sombras de Madrid Nuevo Norte: pleito de 1.000 millones y 'salvavidas' de Ábalos a BBVA

La denominada Operación Chamartín comenzó a encarrilarse hace poco más de un año, cuando en diciembre de 2024 se firmó ante notario la venta formal de los terrenos a Crea Madrid Nuevo Norte (CMNN), una sociedad participada por el banco BBVA y las promotoras Merlin y San José. Se trata del mayor desarrollo urbanístico de Madrid —y probablemente de todo el país—, pero está salpicado de dudas y con una serie de acuerdos y autorizaciones que son parte de una disputa legal actualmente liderada por Trinitario Casanova, y que se remonta al menos a un cuarto de siglo.

Fuentes cercanas al caso consultadas por THE OBJECTIVE indican que las reclamaciones podrían incluso frenar el proyecto o al menos fijar importantes responsabilidades patrimoniales a sus promotores, en especial a BBVA. El caso está de plena actualidad porque en septiembre del año pasado la Audiencia Nacional admitió a trámite el recurso interpuesto por el Grupo Baraka (Trinitario Casanova) y los reversionistas agrupados en la Asociación ‘No Abuso’. ¿Su objetivo? Anular el contrato entre ADIF y la entidad financiera por la cesión de los terrenos vinculados al desarrollo de Madrid Nuevo Norte, conocida históricamente como Operación Chamartín.

Madrid Nuevo Norte prevé la construcción de un centro de negocios, 10.500 nuevas viviendas y la creación de 350.000 empleos (200.000 en fase de construcción y casi 150.000 en fase de actividad). El proyecto incluye además tres nuevas estaciones de Metro y una nueva estación de cercanías en Fuencarral. Además, implicará la modernización de la estación de Chamartín; permitirá reconfigurar el Nudo Norte y Nudo de Fuencarral y la renovación de 13 kilómetros de redes de Canal de Isabel II, además de la ampliación en otros 13 kilómetros del anillo verde ciclista.

Derechos de reversión

Para entender esta disputa legal hay que remontarse al menos 80 años atrás, cuando -en la década de los 40 y los 50- el Gobierno expropió a sus dueños los terrenos en los que se levantaría la actual estación de Chamartín y se construirían los recintos ferroviarios de Fuencarral. Los herederos de estos propietarios reclaman lo que se denomina «derechos de reversión», aquellos que ostentan los titulares de los terrenos expropiados para recuperarlos cuando dejan de destinarse al bien público que generó esta confiscación, o en su defecto, acceder al correspondiente precio justo «reversional», consistente en el importe actualizado de lo que les fue abonado en su momento.

Estos derechos son válidos tanto a través de un acuerdo de desafectación expresa que debe adoptar el mismo órgano administrativo que acordó la expropiación como por su desafectación tácita cuando puede deducirse de otros actos sin haberse adoptado acuerdo expreso. Al ser terrenos objeto de concesión administrativa para su desarrollo urbanístico, para hacer viviendas, oficinas y comercios (lo que está haciendo actualmente Madrid Nuevo Norte), sus antiguos propietarios defienden su derecho a recuperar la propiedad de los solares, o si no fuese posible, recibir una indemnización que actualmente fijan en más de 1.000 millones de euros.

La disputa formal comenzó el 29 de octubre de 1999, cuando la Asociación ‘No Abuso’ (con más de 1.000 familias afectadas) reclamó sus derechos de reversión basándose en la Ley de Expropiación Forzosa, pocos días antes de su reforma del 6 de noviembre de ese mismo año. Precisamente, esta modificación es esgrimida por los promotores y el Gobierno para no asumir estas responsabilidades, ya que limitaba estas indemnizaciones a diez años desde la terminación de la obra o a 20 años desde la toma de posesión del terreno expropiado. Los demandantes advierten que al presentar antes su denuncia se rigen por la redacción original del texto. En abril de 2018 se sumó a la reivindicación el Grupo Baraka, propiedad de Trinitario Casanova.

Ábalos y Pardo de Vera

Hay que remontarse a 1993 para dirimir las responsabilidades de los actuales promotores. En ese año, Renfe adjudicó la concesión administrativa para el desarrollo urbanístico de estos terrenos al grupo liderado por Argentaria y por la constructora San José, a través de la sociedad DUCH, actualmente Crea Madrid Nuevo Norte. Los denunciantes indican que esta concesión se hizo bajo dos condiciones principales: que el grupo asumiera los derechos de reversión correspondientes y el compromiso del banco de mantenerse en el capital de la sociedad con al menos el 75% de sus acciones. BBVA debería asumir todos los compromisos de Argentaria al adquirirlo en 1999.

Hasta diciembre de 2018 no vuelven a producirse novedades relevantes. Entonces, y tras solo seis meses en el cargo, el ministro de Transportes, José Luis Ábalos, y la presidenta de ADIF, Isabel Pardo de Vera, firman una nueva novación y transforman la concesión administrativa de 1993 en un contrato de compraventa que —según la asociación y Baraka— favorece ampliamente los intereses económicos no solo de los promotores, sino también de BBVA. Este nuevo acuerdo elimina las obligaciones de la concesionaria en relación con los derechos de reversión y se dispensa al banco de su obligación de permanencia en el capital de la gestora del proyecto.

Los reversionistas advierten de dos anomalías y una obligación. En el primero de los casos, no consta autorización del Consejo de Ministros para este cambio administrativo en la concesión. Una condición necesaria cuando la venta de inmuebles de la Administración supera los 20 millones de euros, según está contenido en el artículo 135.3 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

Madrid Nuevo Norte

La segunda anomalía es un informe de la Abogacía General del Estado de octubre de 2002, que se emitió con relación a la novación firmada en diciembre de ese curso y que se utilizó para justificar la eliminación de las obligaciones de reversión. El caso es que este informe no vio la luz hasta principios de 2025, después de que la Abogacía General señalase que no existía. Además, su contenido decía exactamente lo contrario: que por más remoto que pudiera considerarse el riesgo de reconocimiento de los derechos de reversión debe regularse siempre este posible escenario.

En esta lógica, sin autorización del Consejo de Ministros y sin un informe público que lo avalara, estamos ante un ‘salvavidas’ avalado por Ábalos en favor de BBVA. Pese a ello, el exministro se desligó de este contrato años después indicando que todo estuvo siempre bajo la gestión de ADIF, es decir de Isabel Pardo de Vera. Con todo, e incluso dando por válido que BBVA y los promotores quedan eximidos de responsabilidad tras este cambio, los reversionistas insisten en que en último término el riesgo de reconocimiento de estos derechos se traslada al Estado, incluyendo las indemnizaciones de 1.000 millones si no se pudiera devolver a los propietarios sus terrenos.

En noviembre de 2022, la Asociación ‘No Abuso’ y Baraka reclamaron el reconocimiento de los derechos de reversión correspondientes en las mismas condiciones que octubre de 1999. Se hizo inmediatamente después de la desafectación expresa de los terrenos, como paso previo para su transmisión a la sociedad CMNN. Frente a la desestimación por silencio administrativo, se interpuso un recurso contencioso-administrativo que sigue su curso ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), el cual acordó en abril de 2024 la anotación preventiva de la demanda.

Procesos judiciales

En octubre de 2025, este tribunal rechazó la primera reclamación de antiguos propietarios que pedían recuperar los terrenos, aunque el detalle de esta resolución indica que el fallo se produce sobre la parcela expropiada en los años 40 que ADIF dice que ya no existe por su división en 18 nuevas fincas. Aunque —indican los reversionistas— se reabre claramente el debate sobre la legalidad de los títulos de propiedad que sustentan la operación. Y apuntan además a anomalías en la anotación de estos terrenos en el Registro de la Propiedad.

En septiembre de 2025 la Audiencia Nacional admitió a trámite el recurso de los reversionistas que pide la anulación del contrato de 2018 entre ADIF y BBVA por la cesión de los terrenos. Un movimiento que tuvo dos cambios fundamentales: retrasó 20 años el cobro de 984 millones de euros que debe recibir la empresa pública y traslada al gestor ferroviario el riesgo de las indemnizaciones.

El pacto validado por Ábalos y Pardo de Vera —según sostienen los denunciantes— «es ilegal y lesivo» al haberse ignorado sus derechos. Además, la Audiencia pide a la Administración que aporte el expediente administrativo completo, documentación que el grupo Baraka lleva años reclamando y que ADIF nunca ha trasladado en su totalidad. La lucha sigue abierta…