Las hipotecas variables, un crédito en peligro de extinción: ya solo se firman un 7% del total
Los préstamos a tipo fijo representan un 78% de todas las operaciones que suscriben en la actualidad
Cálculo del coste de una hipoteca | Europa Press
Las hipotecas variables se han convertido en un crédito en peligro de extinción. Los últimos datos disponibles señalan que, en la actualidad, solo un 7% de todos los préstamos suscritos están vinculados al euríbor. El porcentaje ha caído de manera acelerada en los últimos años, sobre todo después de que el BCE iniciara la abrupta subida del precio oficial del dinero en 2022 para contener la inflación. La posterior bajada llevada a cabo por el organismo, a partir de mediados de 2024, no ha impedido el descenso de las contrataciones de la financiación a tasas cambiantes.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) sostiene que este fenómeno se produce por una «mayor aversión al riesgo de tipo de interés por parte de los consumidores», algo que «en esta fase de estabilización monetaria mantiene la inclinación de los clientes hacia los préstamos fijos a término». En su último boletín estadístico, al que ha accedido THE OBJECTIVE, indica que esta última modalidad «concentró el 78% en el noviembre de 2025, lo que contrasta con la etapa previa de endurecimiento monetario cuando en promedio se firmaban la mitad de las operaciones originadas».
El documento resalta que los préstamos a interés variables llevan perdiendo cuota de manera sostenida a lo largo de los últimos 15 años, de cerca del 90% del flujo de nuevas operaciones a apenas un 7%. «En relación con el ciclo reciente de restricción monetaria, estas operaciones han disminuido más de 10 puntos porcentuales».
Las hipotecas mixtas también están perdiendo protagonismo, ya que son apenas el 15% del total frente a más de la mitad que llegaron a representar en la etapa de endurecimiento monetario del BCE, cuando el componente fijo en los primeros años ganó fuerza entre los consumidores.
Esta radiografía de un mercado radicalmente diferente pone de manifiesto «la preferencia por modalidades que ofrecen una mayor seguridad en tiempos de incertidumbre», señala la AHE en el boletín, en el que ofrece cifras sobre el precio al que se están contratando las hipotecas. Las variables tienen fijado un tipo actualmente del 2,9% sin incluir comisiones, mientras que las fijas son más baratas, al contratarse de media a un 2,5%. La tasa de las mixtas oscila entre el 3,1% y el 3,5%.
La extinción de las variables ocurre en un momento de efervescencia del segmento de hipotecas, debido al boom inmobiliario. La actividad de los préstamos para adquisición de una vivienda ha seguido cobrando vigor a lo largo de 2025. La asociación bancaria señala que «entre julio y septiembre se registraron cerca de 124.500 operaciones de hipotecas residenciales, lo que supone un incremento interanual del 15% y el mejor dato de los últimos 15 años».
En términos de capital, agrega, la cuantía también revela «un gran dinamismo», con un incremento del 29% y un importe de aproximadamente 21.000 millones de euros. Así, «el año apunta a cerrar con una cifra histórica de operaciones, de unas 500.000 contrataciones, a pesar de que, paradójicamente, la accesibilidad a la vivienda continúa deteriorándose», debido al encarecimiento de los inmuebles por la falta de obra nueva.
El fenómeno de la práctica desaparición de la hipoteca variable se viene observando desde hace meses. Las cifras de los comparadores reflejaban que se habían extinguido en algunas comunidades autónomas durante el primer semestre de 2025, sin que se firmara ninguna bajo esta modalidad. En concreto, IAhorro señaló que en Navarra, Andalucía y Murcia no se había firmado ni un solo crédito a tasas movibles, cuando antes llegaban al 13% del total.
Debido al mayor coste de la vivienda, el plazo medio de las hipotecas ha aumentado hasta los 25 años y 4 meses y los bancos han elevado el dinero que financian sobre el precio de la compra. En la actualidad, los préstamos cubren el 64,8% del valor de la adquisición. A juicio de la AHE, «la evolución de estas métricas podría sugerir una reactivación parcial del primer acceso, que estaría limitada por la escasez de viviendas disponibles».
Las entidades siguen ofreciendo hipotecas de alto riesgo, es decir, aquellas cuyo importe supera el 80% del inmueble. Suponen más de un 11% de las operaciones, aunque en los últimos trimestres el porcentaje ha bajado sensiblemente. Tocaron el pico en marzo, cuando rozaron el 12%.