El problema de la vivienda en España
«Los actores deben embarcarse en un gran proyecto de país, para solucionar el problema. Mientras no ocurra, el artículo 47 estará vacío de contenido»
Edificios de nueva construcción.
Hace 46 años se aprobó la Constitución Española. Durante estas cuatro décadas, se han producido importantes avances políticos, económicos y sociales. Sin embargo, hay un ámbito en el que podemos hablar de estancamiento, cuando no de retroceso. Se trata de la vivienda. La Constitución es clara en su artículo 47: «Todos tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada». Sin embargo, este «principio rector de la política social y económica» está lejos de cumplirse. Cada vez hay más ciudadanos a los que les resulta difícil encontrar una casa en la que realizar su proyecto vital (por ejemplo, emanciparse, formar una familia, cambiar de ciudad).
El problema de la vivienda en España es, esencialmente, un problema de oferta: hay pocas viviendas disponibles para la venta o el alquiler, frente a una elevada demanda. Lo que deriva en un aumento impresionante de los precios y de los alquileres.
Desgraciadamente, en estos momentos, los permisos para construir viviendas están en niveles históricamente bajos. Se hacen pocas casas. Y esto podría intensificar aún más, en el futuro, la presión al alza sobre los precios del mercado inmobiliario. Esta situación refleja años de falta de políticas activas y de falta de una regulación adecuada por parte de las Administraciones públicas.
Las promociones han caído un 70% en comparación con los niveles de hace 20 años. En definitiva, la actividad constructora a corto plazo será apenas una tercera parte de lo que fue en 2004. En otros países, como, por ejemplo, Alemania y Francia, en el mismo periodo, los permisos también han caído un 46% y un 40% respectivamente. Pero es una disminución mucho menos drástica que la de España.
Por tanto, la escasez de viviendas está generando tensiones significativas en el mercado inmobiliario. Las dificultades para construir provienen de diversos factores, que deben ser analizados en profundidad:
- Falta de suelo disponible y barreras burocráticas
Uno de los principales obstáculos es que hay poco suelo urbanizable. Tal como ha señalado Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano Partners, «el desarrollo de suelo urbanizable para construir puede tardar entre 10 y 15 años. Lo que se está construyendo actualmente procede mayoritariamente de suelo generado antes de la crisis de 2008 y que quedó en desuso tras el colapso financiero. Lograr construir 150.000 viviendas al año es inviable en las condiciones actuales: falta suelo, mano de obra y financiación».
Pero, además, aunque se dispusiera de terreno urbanizable, el proceso para transformarlo en viviendas terminadas está plagado de barreras burocráticas y de una elevada fiscalidad. Esto incluye la obtención de permisos de construcción, la gestión de trámites administrativos, el cumplimiento de una compleja normativa, así como la necesidad de ajustarse a planes urbanísticos y parciales. Todos estos pasos implican tiempo, costes elevados (incluyendo una multitud de impuestos) y una alta incertidumbre para los promotores.
- Concentración de la demanda en grandes ciudades
La mayoría de las personas interesadas en adquirir o alquilar una vivienda prefieren hacerlo en las principales ciudades del país, como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. En estas localidades, la oferta es limitada, lo que genera mercados altamente tensionados, con precios al alza tanto en la compraventa como en el alquiler.
- Aumento de los costes de construcción
En los últimos años, los materiales de construcción, como el hormigón, los sanitarios, el cobre, las calefacciones y el cemento, han experimentado un notable incremento en sus precios. En algunos casos han llegado a duplicarse. Esto ha encarecido significativamente el coste final de las viviendas.
- Incremento de los costes laborales
Además, han subido los costes laborales de los trabajadores necesarios para la construcción de viviendas. Por ejemplo, el salario mínimo en 2025 es un 61% superior al de 2018, lo que ha obligado a los promotores a repercutir este incremento en el precio de las viviendas.
Soluciones viables al problema
Para abordar esta problemática, es fundamental implementar políticas públicas que fomenten la construcción de viviendas a precios asequibles. Entre las medidas más viables destacan:
- Subvenciones y apoyo a la construcción
Las Administraciones Públicas deberían proporcionar subvenciones a los promotores y constructores, lo que les permitiría ofrecer viviendas a precios razonables. Asimismo, es necesario facilitar suelo urbanizable para impulsar nuevos proyectos inmobiliarios.
- Incentivos fiscales para propietarios
Resulta crucial implementar desgravaciones fiscales para aquellos propietarios que decidan alquilar sus viviendas a precios asequibles. Este tipo de medidas podría aumentar la oferta en el mercado del alquiler y aliviar las tensiones actuales.
- Simplificación administrativa
Es imprescindible reducir la burocracia y el pago de impuestos. También hay que agilizar los trámites necesarios para la construcción de nuevas viviendas. Un marco normativo más claro y eficiente incentivaría a los promotores a desarrollar proyectos en menos tiempo y a menos coste.
Impactos en los distintos actores
Aunque estas medidas buscan aliviar el problema de la vivienda, es importante considerar sus posibles efectos en diferentes grupos:
- Propietarios de viviendas
Los propietarios actuales podrían verse afectados por una eventual bajada de precios. Esto tendría dos consecuencias principales:
- Los propietarios que utilizan su vivienda como residencia habitual podrían experimentar un «efecto pobreza», al percibir que una parte de su patrimonio se devalúa.
- Aquellos que consideran la vivienda como una inversión también podrían sufrir pérdidas económicas, lo que podría desincentivar la inversión inmobiliaria en el futuro.
2. Compradores y mercado de alquiler
Por otro lado, un aumento de la oferta beneficiaría a los potenciales compradores y a los inquilinos, especialmente jóvenes e inmigrantes, que suelen tener mayores dificultades para acceder a una vivienda. Esto también promovería una mayor movilidad laboral y social, facilitando que las personas vivan más cerca de sus lugares de trabajo o estudio.
«Los actores políticos y económicos deben embarcarse en un gran proyecto de país, para solucionar el problema de la vivienda»
La importancia de la seguridad jurídica
Por último, para incentivar la inversión en el sector inmobiliario, es fundamental garantizar la seguridad jurídica. Los promotores y constructores necesitan un marco legal claro, ágil, justo y estable, que les permita operar con confianza. Se debe reducir la incertidumbre que actualmente dificulta sus actividades. La ausencia de esta seguridad constituye uno de los principales problemas del mercado de la vivienda en España. Se podría, por ejemplo, legislar para que hubiera mayor agilidad en la expulsión de los okupas.
En conclusión, el problema de la vivienda en España tiene raíces profundas que requieren soluciones integrales. Es necesario equilibrar las necesidades de los propietarios y de los potenciales compradores e inquilinos, fomentando políticas que aumenten la oferta de «soluciones habitacionales» y reduzcan las tensiones en el mercado.
Empezaba mi exposición citando el artículo 47 de la Constitución. En este precepto, se indica que «los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho (a la vivienda), regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general». Los actores políticos y económicos deben embarcarse en un gran proyecto de país, para solucionar el problema de la vivienda. Mientras esto no ocurra, el artículo 47 estará vacío de contenido. Y seguirá siendo una burla cruel a la ciudadanía.
