La vivienda y mi amigo Pepe

El otro día me encontré con mi amigo Pepe. Los lectores de mayor edad quizás se acuerden de él, porque le llevé a las páginas de El País con motivo de la huelga del 14 de diciembre de 1988. Entonces aportaba razones en contra de la propaganda oficial y a favor de la huelga que, según él, tenía todo el sentido. Siempre le he prestado atención porque no acude a grandes argumentos, sino a la lógica y al sentido común. Hace unos días me habló de la vivienda. Me decía que todos los sesudos estudios, incluyendo los del Banco de España, comienzan afirmando que en el futuro va a haber un gran déficit de ellas y sitúan la solución en la construcción de enormes cantidades de casas.

Mi amigo no discute que haya que atender a este objetivo, pero eso, dice, va para largo. Y además se pregunta si están seguros de que se vayan a necesitar tantas y, en cualquier caso, si se sabe qué tipo de viviendas y con qué régimen (alquiler o propiedad) se precisan para hacerlas compatibles con los ingresos de los ciudadanos a los que van destinadas.

A Pepe le extraña que nadie se haya planteado cómo es posible que de cara al futuro se necesite la construcción de un número tan elevado de viviendas cuando estamos pronosticando un declive demográfico, es decir, que la población va a disminuir. La explicación, dice, solo puede estar en la entrada de inmigrantes, aunque sería lógico suponer que este número no tendría que ser muy superior al descenso de la población nacional. Por otra parte, considera que existe quizás otra razón, la reducción en el número de miembros de los hogares con un incremento elevado de los unifamiliares.

Mi amigo me hace notar que ambos factores implican un cambio en la naturaleza y condición de los candidatos, lo que debería traducirse en una modificación en las características de la oferta. Hay que suponer que tanto los inmigrantes como los hogares unifamiliares poseerán, con carácter general, una capacidad económica más reducida. Las soluciones habitacionales que se ofrezcan tienen que adaptarse al nuevo nivel de ingresos. Pepe cree que en la mayoría de los casos lo único que estará al alcance de los miembros estos nuevos colectivos, incluso con ayuda pública, por lo menos al principio, será el alquiler.

Afirma que puede darse la paradoja que gran parte de dinero público dedicado a vivienda no vaya dirigida a los que más lo necesitan. En el pasado, en bastantes ocasiones, los beneficiados en un concurso para la compra de una vivienda oficial tuvieron que renunciar porque su capacidad económica –aun con un precio subvencionado– no les permitía adquirirla. Por otra parte, la movilidad actual en el mercado laboral obliga a posibles y continuos desplazamientos de los trabajadores, que resultan más compatibles con el alquiler que con la compra. Eso sin contar el cambio de mentalidad de la sociedad, mucho más pendiente del presente que del futuro y del ahorro.

«Las políticas públicas, en especial las ayudas y subvenciones, deberían centrarse en potenciar el mercado del alquiler»

Desde esta perspectiva, me dice que las políticas públicas, en especial las ayudas y subvenciones, en contra de lo que ha venido sucediendo desde hace mucho tiempo, deberían centrarse en potenciar el mercado del alquiler. Del mismo modo cree que la construcción de la totalidad de viviendas protegidas tendría que orientarse a este régimen.

Mi amigo opina que una condición indispensable para que funcione el mercado del alquiler es garantizar el cobro al arrendador. Será imprescindible cambiar la legislación actual, asegurando en caso de impago, o bien el desahucio o que la administración se hiciese cargo del alquiler. A una parte importante de los nuevos colectivos a los que nos hemos referido antes, dadas sus condiciones económicas, les resulta bastante sencillo, con causa real o ficticia, conseguir la condición de vulnerable. El 25,8% de la población española está en riesgo de pobreza.

Afirma que la política de este Gobierno ha expulsado del mercado a un número significativo de propietarios, y nadie está dispuesto a alquilar a aquellos cuyas condiciones económicas les hagan candidatos a ser declarados vulnerables y en consecuencia a no ser desahuciados si dejan de pagar el alquiler. Es esta política la que está elevando a niveles estratosféricos el precio de los arrendamientos. De hecho, esta escalada desmedida del precio de los alquileres comienza con este Gobierno y con esta política.

Pepe me hace notar que impera un discurso fácil y populista. Es aquel que aduce que la Constitución garantiza el derecho a una vivienda digna. Lo cual es cierto, pero no figura entre los derechos fundamentales, sino entre los principios rectores de la política social y económica. Por tanto, no es directamente exigible ante los tribunales por vía del artículo 53.3 CE, aunque sí vincula a todos los poderes públicos y debe inspirar la legislación y la actuación administrativa. Es decir, aclara mi amigo, como todos los derechos económicos, se constituye respecto al Estado y frente a los poderes públicos, y no frente a otros ciudadanos, como los arrendadores. Además, igual que el resto de estos derechos se encuentra sometido a una limitación económica, que no puede superarse a costa de matar la gallina de los huevos de oro, las restricciones no se solucionan yendo contra los propietarios. Huirán del mercado.

«Los discursos maximalistas conducen al desastre, terminan siendo totalmente contraproducentes»

Mi amigo me hace notar que daría risa, si la cosa no fuese tan seria, escuchar a algunos diputados mantener un discurso propio de hace al menos 60 años y anatematizar a los propietarios que tienen una segunda casa para alquiler, llamándoles especuladores. Habría que preguntarles por qué su ofensiva es solo contra la propiedad inmobiliaria y no contra la financiera que es en donde se encuentra la verdadera especulación. Por otra parte supone que a estas alturas no se propugnará retornar al sistema soviético.

Uno de los primeros derechos que establece la Constitución es el derecho al trabajo, pero a nadie se le ocurriría, añade mi amigo, obligar a las empresas a que acepten por la fuerza a todos los parados, o a prohibir radicalmente el despido. Con toda seguridad, se produciría una catástrofe económica. Las empresas desaparecerían, y las que no quebrasen huirían a lugares más confortables. Los discursos maximalistas conducen al desastre, terminan siendo totalmente contraproducentes.

Pepe cree que respecto al tema de la vivienda los políticos están cayendo en cierta contradicción. Por una parte, afirman que es uno de los principales problemas actuales de la sociedad, pero a su vez la colocan entre las principales fuentes de fiscalidad. Recientemente el Gobierno, amparándose falsamente en Europa, ha obligado a los ayuntamientos a establecer una tasa sobre las basuras, impuesto indirecto que influirá negativamente sobre los precios de los pisos tanto en la compra como principalmente en el alquiler.

Opina Pepe que lo mejor es enemigo de lo bueno, y no entiende porqué se ridiculizó tanto a Beatriz Corredor cuando, siendo ministra de Vivienda, propuso los minipisos. Es seguro que todo el mundo prefiere un piso de cuatro habitaciones con tres cuartos de baño y piscina incluida, pero el problema es que eso ni con la mejor política pública se puede conseguir para todos los españoles y en todas sus etapas profesionales. En estos momentos, cuántas personas desearían contar con un minipiso de los que proponía Corredor.

«Nadie está teniendo en cuenta un fenómeno que se va a producir: la cascada de pisos que irán cambiando de propiedad por herencia»

Mi amigo me recordó algo que yo ya conocía, cuál había sido su trayectoria respecto de la vivienda, y que suponía muy parecida a la de otros muchos de nuestra generación.  En primer lugar, durante la etapa de estudiante había compartido piso (alquilado) con otros amigos. Más tarde, mientras preparaba la oposición y daba clases particulares, arrendó en solitario un apartamento en la calle Canarias, que ríete tú de los minipisos de la ministra. Una sola habitación con un minibaño.

Después de sacar la plaza y comenzar a trabajar, compró mediante letras (entonces prácticamente no se usaba las hipotecas) un piso en el barrio de Moratalaz, en una de esas casas antiguas y construidas de manera económica, situado en la cuarta planta, sin ascensor y por supuesto sin calefacción, pero con dos dormitorios, un salón, amén de cocina y baño. Todo, eso sí, muy pequeño pero que, según decía, a él le parecía un palacio. Por último, cuando se casó, ya con dos sueldos, el de su mujer y el suyo, pudo comprar un piso con muchas más comodidades, pero a varios kilómetros de Madrid, en el barrio de Santa Eugenia, y que tardo muchos años en pagar.

Mi amigo me comentaba que le parece extraño que nadie esté teniendo en cuenta un fenómeno que sin duda se va a producir. Es la cascada de pisos que irán cambiando de propiedad mediante la herencia. Existe una proporción importante de la población anciana con vivienda en propiedad, y cuya defunción progresiva originará la transmisión de esas casas a sus herederos. En muchos casos, estos poseerán ya una vivienda, con lo que la heredada se incorporará al mercado, bien mediante el arrendamiento o la venta. No obstante, puede ser que la dimensión y el resto de características de estos pisos no se adecúen a la nueva demanda. En cualquier caso los poderes públicos deberían facilitar su adaptación e introducción en el mercado.

A Pepe le parece lógico que las autoridades a la hora de intentar solucionar el problema de la vivienda tengan en cuenta una pluralidad de opciones de acuerdo con las capacidades económicas de los demandantes. Es posible que se necesite adecuar la legislación a la nueva situación: la obtención de permiso de habitabilidad, posibilidad de división, construcción en vuelo, adaptación de locales, etc.

«Dado el coste de la construcción y el nivel de los salarios, no es posible actuar como si estuviésemos en el país de las maravillas»

No hay un concepto absoluto de vivienda asequible; asequible, ¿para quién? Pepe piensa que determinadas viviendas nunca podrán ser asequibles para determinadas rentas y  que, con ciertos sueldos y en las primeras etapas de la vida profesional, lo único asequible por muy cuantiosa que sea la ayuda del Estado es el alquiler. En algunas promociones de viviendas oficiales se está imponiendo una costumbre un tanto disparatada: fijar para el inquilino un precio de arrendamiento equivalente al 30% de su renta y, por lo tanto, distinto para cada uno de ellos. Es descabellada porque las rentas pueden variar con el tiempo y, además, la Administración tendría que establecer un sistema complejo de control de rentas que no tiene sentido alguno.

Mi amigo concluye que dado el coste actual de la construcción y el nivel de muchos salarios, no es posible actuar como si estuviésemos en el país de las maravillas, donde todo es posible y todo es asequible. Y los poderes políticos tampoco pueden planificar como si los recursos públicos fuesen ilimitados. Con un sentido realista, tendrán que establecer prioridades, considerar la situación económica de España y lo que cada nivel de renta puede asumir.

No sé si Pepe tiene o no tiene razón, pero muchas de las cosas que dice creo, que al menos, nos deberían hacer pensar, pasar de eslóganes y no querer dar una solución fácil a un problema que es y ha sido siempre muy complejo.