El escudo social eres tú

El acceso a la vivienda en España es considerado como un grave problema por los ciudadanos, derivado de la falta de oferta asequible, altos precios de compra y alquiler, y la escasez de vivienda social. En particular, tiene un fuerte impacto entre los jóvenes, quienes, con sus limitados salarios, no pueden independizarse al resultarles imposible o muy gravoso pagar un alquiler o también soportar un préstamo hipotecario, caso de que pretendan comprar una vivienda.

La gravedad de la cuestión incide en el no menos relevante problema de la disminución de la natalidad. La imposibilidad o el enorme esfuerzo económico del acceso a la vivienda retrae de tener hijos a los jóvenes, quienes o bien deben permanecer en casa de sus padres o dedicar una parte muy relevante de sus ingresos a la vivienda.

Es indiscutible la correlación entre el alquiler y la propiedad. Si se encarece el precio del alquiler y disminuye la oferta de viviendas en arrendamiento, aumenta la compraventa. Si, por el contrario, hay más oferta de viviendas en alquiler y disminuye el precio de los mismos, disminuye la compraventa de viviendas. En España, tradicionalmente, ha sido muy relevante el peso porcentual de la vivienda en propiedad respecto de la vivienda en arrendamiento, pero en los últimos años esa proporción se ha aumentado aún más. Si hubiera más oferta de viviendas en alquiler y disminuyese su precio, disminuiría la compra de viviendas.

Debe señalarse que el 92% de las viviendas arrendadas en España pertenecen a pequeños propietarios y a particulares, de los cuales un 90% poseen solo un inmueble en alquiler. El arrendamiento de esos bienes tiene la finalidad, en muchos casos, de complementar la pensión de jubilación o incluso sufragar los gastos necesarios en el cuidado de los propietarios mayores (personal de cuidado, residencias, etc.).

Varias reformas legales han contribuido muy negativamente al estado actual del mercado del alquiler. Todas ellas tienen el denominador común de provocar una grave inseguridad jurídica, que desincentiva al propietario de una vivienda a arrendarla.

Desde la covid, se están dictando normas que suspenden o impiden los desahucios, a pesar de la falta de pago de la renta por el arrendatario, al existir una situación de vulnerabilidad de los inquilinos. Esa legislación temporal y muy relacionada con los devastadores efectos de la pandemia, se ha ido prorrogando año a año, hasta convertirse en una legislación estructural. Con la misma, se condena a los propietarios a no recuperar el uso de su vivienda, mientras no perciben la renta e incluso tienen que afrontar el pago de los consumos de los suministros de la misma (calefacción, agua, etc.).

 En esas circunstancias, muchos de esos propietarios, han retirado sus inmuebles del mercado. La negociación de un alquiler con un pequeño propietario se realizaba buscando puntos de acuerdo para que ambos, propietario e inquilino, se encuentren satisfechos en la relación arrendaticia. Cuando un pequeño propietario encuentra un «buen» inquilino, pagador puntual, cuidadoso con el inmueble, intentará conservarlo por mucho tiempo. Si, por el contrario, el riesgo es que los inquilinos no paguen la renta ni los gastos y no pueda resolverse el contrato e ir al desahucio, la opción del alquiler se convierte en una actividad de riesgo para el propietario.

«En campaña electoral, los políticos siempre prometen la construcción de miles de viviendas sociales, pero pasado ese momento no hacen nada, o muy poco, olvidando esa promesa hasta las siguientes elecciones»

Otro aspecto que ha reducido la oferta de alquiler ha sido también la limitación de las actualizaciones de la renta a porcentajes inferiores al IPC, haciendo soportar al propietario en exclusiva los efectos de la inflación, pero olvidando el legislador que ellos también sufren subidas elevadas en los gastos por el mantenimiento y conservación de la vivienda (cuotas de comunidad de propietarios, seguros, reparaciones, etc.). Las políticas de control de rentas olvidan que no es posible resolver el problema de la vivienda prescindiendo del mercado privado: si no se favorece que el alquiler de viviendas sea rentable para los propietarios, es imposible que los precios bajen y aumente la oferta de viviendas en alquiler. 

Urge un cambio profundo en la política de vivienda que incentive el alquiler, a partir de una decidida desregulación legal del sector, que apueste por potenciar la libertad de contratación entre las partes, favoreciendo la posibilidad de pactar contratos indefinidos de alquiler y de referenciar las actualizaciones de renta a índices que reflejen precios de mercado.

Es imprescindible suprimir la suspensión de los desahucios y no prorrogarla, así como derogar las limitaciones que al desalojo impone al propietario la normativa de vulnerabilidad aludida.

Una mayor oferta de vivienda en alquiler en el mercado, indiscutiblemente, provocaría una rebaja en los precios. Además, introducir incentivos fiscales en los rendimientos obtenidos por los propietarios, principalmente en aquellos particulares en los que esta actividad no se realiza con fines estrictamente empresariales, animaría a muchos de ellos a mantener sus inmuebles en alquiler destinado a vivienda o incluso a que iniciaran por primera vez su arriendo

El escudo social, en cualquier caso, para los supuestos de vulnerabilidad debe venir desde políticas públicas de vivienda, que han de pasar por la construcción de vivienda social y el fomento del alquiler social. En campaña electoral, los políticos siempre prometen la construcción de miles de viviendas sociales, pero pasado ese momento no hacen nada, o muy poco, olvidando esa promesa hasta las siguientes elecciones. La triste realidad de nuestro país, es que la construcción de vivienda social es mínima, rondando el 2,4% frente a un 16% de Francia o un 24% de Austria. 

El problema de la vulnerabilidad de algunos sectores sociales para acceder al mercado de la vivienda, debe resolverse con un incremento de la construcción de vivienda social en régimen de propiedad o de alquiler, dejando de hacer descansar la política de vivienda en los propietarios de las mismas. Cuando se le dice al propietario que «el escudo social eres tú», se le está invitando cuando menos a una rigurosa selección de inquilinos que evite perfiles de posible vulnerabilidad futura, desechando a los aspirantes de rentas bajas y con hijos o, lo que es peor, se lanza al propietario el mensaje de que simplemente huya de la idea del alquiler.