Ley de Vivienda: temor a un aluvión de litigios si el Gobierno no elimina el control del alquiler

Los juristas temen un aluvión de litigios entre inquilinos y caseros si el Gobierno mantiene el control del precio de los alquileres en su Ley de Vivienda. Una avalancha de pleitos que prácticamente había desaparecido de los juzgados desde la liberalización de los arrendamientos que se llevó a cabo durante el Ejecutivo socialista de Felipe González en la década de los noventa, según expertos consultados por THE OBJECTIVE.

La regulación del precio de los alquileres es una de las medidas estrella del anteproyecto de la Ley de Vivienda redactada por el Gobierno y cuestionada por el Poder Judicial. Permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado especialmente tensionado. Los propietarios que tengan menos de 10 pisos en alquiler en esas zonas se verán forzados a congelar los precios de los arrendamientos. Mientras, las personas o empresas que superen la decena de inmuebles estarán obligados a bajarlos.

«El control de los precios de los alquileres provocará previsiblemente un alto número de litigios en los juzgados», señala Ibor Fernandes, profesor de Derecho Constitucional del Centro de Enseñanza Superior Cardenal Cisneros, adscrito a la Universidad Complutense de Madrid (UCM).

«Puede fomentar un mercado sumergido, menos oferta de viviendas en alquiler e inseguridad jurídica. Se corre el riesgo de que esto pueda incrementar las ocupaciones ilegítimas de viviendas y, en consecuencia, un aumento de pleitos entre particulares. Y pueden dispararse, además, los litigios de carácter tributario con la Administración por parte de inversores que se van a ver afectados por un cambio tan radical en la norma», añade el experto.

Similitudes con la ley franquista de 1964

Otros juristas consultados por este diario recuerdan la alta litigiosidad entre caseros y arrendadores que existía en los juzgados hasta mediados de los noventa, y que ahora puede resurgir si el Gobierno de Pedro Sánchez mantiene sus planes. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobada durante el franquismo, establecía la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento una vez alcanzado el plazo de carácter indefinido pactado al inicio de la relación contractual.

Así, si el inquilino manifestaba su deseo de continuar con el arrendamiento, el dueño del inmueble no podía poner fin al alquiler ni disponer de su vivienda. Además, la ley de 1964 establecía límites a las subidas anuales que los caseros podían hacer a sus inquilinos.

En el año 1985, el conocido como decreto Boyer estableció la progresiva liberalización del sector, lo que hizo disminuir progresivamente la litigiosidad. Una liberalización que acabó completándose con la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada en el año 1995 por el Gobierno de González.

«Aquello provocó la práctica desaparición de la litigiosidad entre inquilinos y caseros. Ahora no sabemos exactamente lo que va a pasar con la Ley de Vivienda que prepara el Gobierno. Pero lo que sí sabemos es que la liberalización de los alquileres trajo consigo la drástica disminución de la litigiosidad sobre esta cuestión», indica uno de los juristas consultados por THE OBJECTIVE.

«Si el Gobierno quiere bajar el precio de los alquileres de viviendas, lo primero que habría que hacer es aplicar procedimientos judiciales ágiles y rápidos que eviten la ocupación o que al menos permitan celebrar juicios rápidos para poner fin a una ocupación ilegal de forma rápida», señala por su parte Ibor Fernandes.

Las críticas del Poder Judicial al control de precios

El control de precios de los alquileres es una de las medidas más cuestionadas en el informe sobre la Ley de Vivienda que los vocales del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) someterán a votación el próximo viernes. Un dictamen que cuestiona duramente el anteproyecto de Ley de Vivienda que el Gobierno pretende sacar adelante. El texto considera que los propietarios no serán «suficientemente compensados con los incentivos fiscales» que recibirían en caso de que sus viviendas estén en las zonas especialmente tensionadas.

El borrador del informe del CGPJ, elaborado por los vocales José Antonio Ballestero y Enrique Lucas, considera que las medidas de control del precio de los alquileres «tienen un alcance limitado y un farragoso contenido». Por ello, añade el documento, puede convertirse en un «tema constitucionalmente sensible».

De hecho, tanto PP como Vox han adelantado sus planes de recurrir ante el Tribunal Constitucional la Ley de Vivienda del Gobierno. Asimismo, el texto del Poder Judicial, que no es vinculante, recuerda que las medidas para regular los alquileres nacieron «para combatir los efectos de la pandemia». Y añade que «quizás» sean inadecuadas «cuando haya decaído» la emergencia sanitaria.

Incentivos fiscales

El CGPJ incide en que «la carga patrimonial que conlleva» la regulación de precios contemplada en el anteproyecto de ley del Gobierno «no se afronta por las administraciones públicas, sino por los arrendadores privados». Y señala que «no serán suficientemente compensados con los incentivos fiscales» los pequeños propietarios con viviendas en zonas tensionadas, que recibirán una rebaja de hasta el 90% en el IRPF si el casero baja la renta al menos un 5% con respecto al contrato anterior. El anteproyecto de ley contempla también que los propietarios puedan ahorrarse hasta el 70% del IRPF si saca una nueva vivienda al mercado en una zona tensionada y se la alquila a un joven menor de 35 años.

El órgano de gobierno de los jueces, asimismo, considera que el Ejecutivo no ha incluido en la ley de vivienda una «justificación suficiente» sobre por qué son necesarias las medidas de control de precios, «evaluando los beneficios sociales e inconvenientes que se pueden derivar de ellas». El borrador del informe también destaca la ausencia de «un análisis empírico del resultado de medidas similares en los países de nuestro entorno –e incluso en el nuestro-». Además, concluye que las medidas para el control de precios tomadas en el extranjero «han cosechado fracasos que resultan evidentes por conocidos».

Ante el temor a que el PSOE «pueda echarse atrás» si el CGPJ aprueba el informe en el que cuestiona las medidas más importantes del anteproyecto de la Ley de Vivienda, Podemos insistía este martes en que el Ejecutivo no debe «modificar ni una coma» del texto. Según Jaume Asens, presidente del grupo parlamentario de Unidas Podemos en el Congreso, el CGPJ está «manchado de ilegitimidad» al llevar tres años con mandato «caducado». Un mensaje que otros dirigentes de la formación morada han reiterado desde que se conociera el borrador del informe que el órgano de gobierno de los jueces someterá a votación el viernes.