Una cláusula permite a los propietarios blindarse ante la ley que limita los alquileres

La estimación parcial por parte del Tribunal Constitucional del recurso de inconstitucionalidad del PP contra varios preceptos de la ley catalana de vivienda (la ley 11/2020) pondrá fin a la limitación de los precios de los alquileres que se aplica en aquellas zonas tensionadas de las principales ciudades de Cataluña. Algunos propietarios catalanes, en previsión de que la justicia tumbaría esa regulación del alquiler, incluyeron en sus contratos de arrendamiento una cláusula de doble precio, conocida como ‘Cláusula Berlín’, que estipulaba un incremento de la renta si dicha ley limitativa de los precios quedaba «anulada».

Los propietarios podrán recurrir el apartado de la regulación estatal en trámite relativo a la contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en base a la vulneración del principio de libre competencia en el mercado y del derecho a la propiedad privada en toda su extensión. En el caso catalán, el varapalo del Constitucional se ceñía a que invadía competencias estatales. No obstante, anteriormente en Alemania, donde se congeló el precio del alquiler en ciudades como Berlín, y que ha servido de ejemplo político en Cataluña, el Tribunal Constitucional alemán declaró que tal y como estaba planteada la regulación era ilegal tal intervencionismo político. La revocación de la ley, además, provocó un repunte acelerado de los alquileres que generó graves distorsiones en el mercado. El caso alemán guarda grandes similitudes con el caso español, explican los expertos.

Evitar el mercado negro

Como se observa en uno de los contratos de arrendamiento en Cataluña, y al que ha tenido acceso este medio, en el apartado cinco sobre ‘Determinación de la renta’, «ambas partes acuerdan que en el supuesto de que la Ley 11/2020 quede anulada, la renta del inmueble será de 1.200 euros». En el caso en cuestión, se trata de una vivienda de una localidad barcelonesa donde se aplicaba la limitación de precios y el alquiler era de 100 euros menos al precio de mercado.

Esta cláusula de doble precio recomendada por los expertos ha servido a los propietarios para evitar prácticas ilegales como el pago de una parte del alquiler en negro. Es decir, se ponía coto al surgimiento de un mercado negro en la sombra donde se intercambian productos y servicios más allá del precio de la regulación.

Barcelona alertó contra esta cláusula

De hecho, los organismos oficiales alertaron contra esta práctica e incluso consideraron que podría ser «nula de pleno derecho». El abogado Pablo Feu, miembro del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, publicó un artículo en VLex, un portal especializado en información jurídica, advirtiendo de las consecuencias de la cláusula de doble precio. A su juicio dicha cláusula vulnera los artículos 9.1 y 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 9.1 establece cuándo puede el arrendador (sea persona física o jurídica) poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de contrato. Y el artículo 18.1 refleja que durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

Por su parte, algunos de los letrados que aplicaron esta cláusula de doble precio opinan de forma distinta. Aunque admiten que no puede tener efectos retroactivos, una vez se declare su inconstitucionalidad, sí se podrá, a partir de la declaración de nulidad empezar a cobrar la nueva renta estipulada en el contrato.

En la misma línea, la Cámara de la Propiedad Urbana de Gerona también explicó cómo la cláusula de doble precio, también conocida por ‘Cláusula Berlín’, había aterrizado en Cataluña y, además de considerarla legal, recomendaban sin ambages incluirla en los contratos con la previsión de que el Constitucional les daría la razón, tal y como ha sucedido.

Recurso de inconstitucionalidad

Unos 50 diputados interpusieron un recurso de inconstitucionalidad en el mes de noviembre de 2020 contra la ley 11/2020 y fue admitido a trámite por el Constitucional. Hasta la publicación de la sentencia dicha admisión no tenía capacidad para suspender la aplicación de la ley. Pero en los próximos días ya será una realidad en Cataluña.

El primer precio de la cláusula de doble precio es el índice de referencia que consta para la vivienda arrendada, y que era obligatorio considerar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, y el segundo , es el precio del mercado de alquiler determinado entre las partes de la suscripción del contrato.

En caso de un aluvión de recursos contra la ley estatal que congele los precios del alquiler en las zonas tensionadas, los propietarios que se blinden con dicha cláusula pueden salir beneficiados ante una eventual dictamen contra este precepto de la norma por parte del Constitucional.