El Tribunal Supremo rechaza dividir catastralmente edificios de un único dueño

El Tribunal Supremo ha establecido que no cabe registrar en el catastro viviendas o locales como independientes en propiedades destinadas a alquiler cuando el edificio tiene un único propietario, ya que la propiedad horizontal exige pluralidad de propietarios y cuotas de participación.

En una sentencia fechada el pasado 2 de diciembre a la que ha tenido acceso EFE, la sala de lo contencioso estima el recurso presentado por el Estado contra una fallo de diciembre de 2023 de la Audiencia Nacional.

Lo que ha aclarado el Supremo es si cabe promover una alteración catastral derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único de un edificio cuando no se ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división, ni se ha manifestado la intención de venderlos por ser otro el destino asignado al inmueble por su titular.

Es decir, si es posible que el propietario de un edificio entero registre cada vivienda o local como independiente si su finalidad es el alquiler y no la venta. El litigo enfrentó al Estado con la sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) Torre Rioja, que defendía que «no es habitual incluir en las escrituras de división horizontal la intención de vender el inmueble».

Pero el Supremo, que se remite a una sentencia anterior que afectaba a la socimi Merlín, destaca que «no cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler de los locales existentes hasta que no exista una pluralidad de propietarios».

Los magistrados recuerdan que hay una serie de elementos formales que definen la propiedad horizontal, y otros elementos subjetivos, entre ellos la concurrencia de más de un propietario que representen un cierto número de cuotas de participación.

Cuando todos los pisos y locales son de un mismo propietario, explica la sentencia, no puede identificarse una propiedad horizontal «de hecho o de derecho», y lo que se reconoce es una propiedad vertical «ajena a la regulación de prevista en la ley de propiedad horizontal».

Se trataría de una edificación «que puede estar dividida en entidades susceptibles de aprovechamiento independiente, pero los elementos comunes no se asignan a esas entidades independientes al no existir cuotas de participación».

La propiedad horizontal implica la copropiedad de elementos comunes y la propiedad individual de unidades separadas, en tanto que la propiedad vertical se caracteriza por un único propietario de todo el edificio.

Y en el caso analizado, se trata de un edificio con un único propietario destinado al arrendamiento de los locales de los que se compone, en el que «no basta el mero título del edificio dividido materialmente, en este caso, en locales individualizados y alquilados, para el nacimiento de la propiedad horizontal».