Maneras de facilitar el acceso a la vivienda

Cerca del 60% de la población mundial vivirá en ciudades en el año 2030. Esto implica que el desarrollo de las comunidades urbanas debe incluir la creación de viviendas que sean asequibles para sus ciudadanos y que estén cerca de las oportunidades laborales. Una posible solución a esta situación pasa por combinar dos realidades: la vivienda de ingresos mixtos y la urbanización orientada al transporte.

En 2015, en Estados Unidos cerca de 21 millones de inquilinos y 18 millones de propietarios gastaron más del 30% de sus ingresos en la vivienda. Esta cifra es el umbral considerado como el límite máximo posible. El Centro Conjunto para Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard también informa que más de 11 millones de hogares de inquilinos y 8 millones de propietarios gastaron más del 50% de sus ingresos en vivienda, un nivel considerado «sumamente costoso». Esto es particularmente cierto si se incluye el coste de transporte al trabajo y el de adquirir bienes y servicios esenciales.

Incluso a aquellas personas que ganan salarios más altos —en especial empleados de servicios básicos como bomberos, maestros, trabajadores gubernamentales de nivel inicial y trabajadores de servicios hospitalarios— les resulta imposible vivir cerca de los lugares donde trabajan y las comunidades a las que sirven. El aburguesamiento y los barrios privados en los centros urbanos están elevando los costes y expulsando a las personas a la periferia de la ciudad, donde luego se enfrentan con el coste adicional y la carga de tiempo de viajar hacia y desde el trabajo. Además, la fuerza de trabajo a nivel mundial a menudo debe abandonar los centros urbanos hacia asentamientos periféricos e informales. Cuando el sentido de comunidad se debilita y crece la segregación entre los grupos económicos, suelen surgir innumerables problemas sociales.

Muchas ciudades de Estados Unidos han demolido complejos de viviendas públicas insostenibles, que han caído en enclaves concentrados de pobreza, y en otros países, se ha reubicado a familias que viven en asentamientos informales en las zonas céntricas de la ciudad. En cambio, los nuevos planes de vivienda se enfocan en las comunidades de ingresos mixtos, una estrategia que ha demostrado ayudar a las familias a salir de la pobreza cuando están cerca de los lugares de trabajo. Las comunidades de ingresos mixtos permiten a todos los residentes generar nuevos vínculos sociales que a menudo dan como resultado mejores activos familiares y comunitarios para todos.

Se puede encontrar evidencia de la eficacia de estas comunidades en ciudades de todo el mundo y en distintos contextos económicos. Por ejemplo, en Viena, los desarrolladores privados colaboran con la ciudad para construir viviendas accesibles, y alquilan la mitad de todos los apartamentos nuevos a residentes de menores ingresos. Durante un período de tiempo establecido, la ciudad regula los alquileres para que ningún residente tenga que pagar más del 20 al 25% de sus ingresos por la vivienda.

Para los miembros de la fuerza de trabajo que son expulsados forzosa o económicamente fuera de los centros de las ciudades, es fundamental la creación de urbanizaciones bien planificadas de alta densidad orientadas al transporte. Estos centros, que ubican la vivienda, el comercio minorista y propiedades de oficinas alrededor de las paradas de transporte, son particularmente importantes para las familias de bajos ingresos. Sin embargo, estos proyectos presentan desafíos.

• Los precios de la tierra son altos, y los sitios de desarrollo orientados al transporte con frecuencia requieren de cambios en la zonificación y concentración parcelaria, lo que puede llevar a procesos de adquisición y permisos largos y costosos.
• Los desarrolladores no pueden permitirse comprar tierras y mantenerlas durante varios años sin hacer mejoras por la expectativa del ingreso del transporte.
• Los desarrollos de ingresos mixtos necesitan estructuras de financiamiento más complejas y una infraestructura pública sólida. Los investigadores han constatado que estas urbanizaciones han desaparecido desde hace mucho tiempo de las ciudades más antiguas y de crecimiento más lento. La tendencia es más fuerte en áreas metropolitanas de alto crecimiento.
• El éxito para las familias de menores ingresos necesita inversiones a largo plazo. En Atlanta, por ejemplo, la ciudad demolió los edificios públicos de gran altura en un esfuerzo por disminuir la delincuencia y reemplazó las viviendas insalubres y avejentadas con comunidades de ingresos mixtos de baja y mediana altura. Los residentes que permanecieron en los barrios recibieron un verdadero estímulo ya que se convirtieron en parte de una población económica mucho más diversa con mejores escuelas y florecientes redes sociales. Sin embargo, aquellos que se mudaron más hacia la periferia de la ciudad y se volvieron dependientes de un sistema de transporte inadecuado se enfrentan a menos oportunidades. Los incentivos que se ofrecieron a los desarrolladores por las paradas de transporte están a punto de agotarse; además, los estudios demuestran que, en las urbanizaciones exitosas, los precios volverán a los valores de mercado cuando expiren las restricciones de ingresos. Entonces, para encontrar un lugar barato para vivir, las familias se verán una vez más obligadas a mudarse más lejos de los trabajos en la ciudad con aún menos opciones de transporte.

¿Qué medidas se deben tomar?

• Como compromiso general, las comunidades deben comprometerse a asignar tierras para viviendas asequibles. Concretamente, va a ser cada vez más importante preservar las viviendas económicas cerca da la urbanización densamente poblada orientada al transporte.
• Las comunidades deben considerar también la creación de un fondo para la adquisición de viviendas asequibles a fin de proporcionar el capital necesario tanto para obtener como para conservar terrenos o edificios cercanos a las rutas de transporte para fines de viviendas económicas.
• Las autoridades gubernamentales deben considerar ofrecer incentivos de crédito impositivo a largo plazo para desarrollar viviendas de ingresos mixtos en urbanizaciones orientadas al transporte. Los incentivos a corto plazo no ofrecerán soluciones sostenibles.

Un obstáculo importante será tomar conciencia de que la creación de oportunidades de vivienda accesibles puede ser un motor económico a largo plazo. Según los representantes de la vivienda de Asia, cada trabajo que se crea en el sector de la vivienda genera dos empleos más en el resto de la economía. Un grupo dedicado a urbanizaciones del estado de Nueva York indica que el desarrollo de viviendas asequibles tiene un efecto positivo no solo en las familias que pueden vivir en apartamentos económicos, sino también en la economía local. Entre 2011 y 2015, los proyectos de viviendas asequibles crearon 329.400 empleos en total y 46.800 empleos permanentes.

Un modo de pensar fundamental en el desarrollo y la sostenibilidad de las ciudades es reconocer que la vivienda es más que un producto. Es un sistema que integra financiamiento y generación de ingresos, políticas, uso de la tierra y transporte. Cabe señalar que no estamos hablando solo de grandes aglomeraciones metropolitanas. Las ciudades con un millón de habitantes o menos constituyen más del 50 por ciento de la población urbana mundial y son las ciudades de más rápido crecimiento en todo el mundo.

Este es el momento de hacer cambios sistémicos en ciudades secundarias que, por lo general, son menos complicadas políticamente y más abiertas a emprendimientos públicos o privados y a empresarios con ideas creativas que pueden mejorar las vidas de millones de sus residentes. Si actuamos hoy, en 20 o 30 años a partir de ahora, veremos áreas urbanas que prosperan como ciudades inclusivas y equitativas.

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Artículo publicado originalmente en el World Economic Forum en español.