Qué se sabe de los planes del Gobierno para regular los alquileres y qué ha ocurrido en otros países
La regulación de los alquileres es una de las medidas más polémicas del nuevo Gobierno. Repasamos qué ha ocurrido en lugares donde ya se aplica.
El Gobierno español ultima una estadística nacional sobre el precio de los alquileres y una ley que permitirá a los ayuntamientos limitar las subidas de las rentas.
Los precios de los alquileres no han dejado de subir en España en los últimos años. A pesar de que no existen cifras oficiales las estimaciones de empresas privadas del sector como Fotocasa o Idealista cifran en alrededor de un 5% las alzas de las rentas sólo en 2019. Estas subidas son todavía mayores en las zonas más céntricas de Madrid, Barcelona y algunas otras áreas urbanas del país, donde los incrementos se suceden desde hace más de un lustro.
Si miramos al contexto europeo vemos que este no es un fenómeno exclusivo del mercado español. Grandes capitales del continente, como París, Londres, Berlín o Ámsterdam, afrontan desde hace tiempo crisis habitacionales que han convertido sus centros urbanos en lugares prohibitivos para las rentas medias y bajas. Ante esta situación diversos gobiernos están aprobando regulaciones para controlar o incluso congelar los precios de las rentas. El Ejecutivo español parece decidido a tomar el mismo camino.
Los planes del Gobierno
El 26 de Febrero pasado el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, confirmó que “antes del verano” el Gobierno llevará al Congreso una propuesta de regulación que permita a los ayuntamientos limitar la subida de los alquileres en las “zonas tensionadas”. Es decir en áreas con “subidas desorbitadas” de precios en los últimos años.
Para averiguar cuáles son estas zonas y decidir qué medidas de control tomar los consistorios utilizarán un índice de precios que pretende radiografiar el estado de los alquileres en todo el territorio español. Esta herramienta, inédita y todavía en elaboración –está prevista su publicación para finales del mes de marzo-, servirá para que las ciudades puedan limitar las subidas “en determinadas zonas” y “con medidas coyunturales y temporales”, según los planes del Ejecutivo.
Para elaborar el índice los técnicos del Gobierno central han echado mano de las declaraciones del IRPF recopiladas por la Agencia Tributaria entre 2015 y 2018. Unos datos que se han cruzado con información del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Registro de la Propiedad y el catastro, entre otras fuentes oficiales.
Las dudas en el aire
Sobre el segundo paso de este plan todavía hay, sin embargo, muchas dudas. Una de ellas es de qué manera se tramitará la regulación anunciada por la coalición de gobierno del PSOE y Unidas Podemos. La forma más rápida para hacerlo sería a través de un real decreto ley. Pero esta opción abriría la puerta a posibles recursos de otros partidos e instituciones contrarios a la medida.
Un proceso más lento, aunque de mayores garantías, sería la tramitación de un proyecto de ley en las Cortes. En dicho caso haría falta una mayoría suficiente en el Congreso y en el Senado que a día de hoy no está asegurada: formaciones como el Partido Popular (PP), Ciudadanos y Vox se han mostrado en contra. Esta opción alargaría además los plazos probablemente hasta después del verano.
Otra gran incógnita es conocer la postura que tomarán los ayuntamientos y las comunidades autónomas de toda España -responsables últimos, según la normativa esbozada desde La Moncloa, para limitar las subidas de los precios-. La Comunidad de Madrid, en manos del PP, ya ha anunciado que vetará cualquier control sobre las rentas. Una posición opuesta a la del ayuntamiento de Barcelona, que ha hecho de esta medida su principal reclamación al nuevo Gobierno.
También siguen existiendo muchas dudas sobre qué áreas y bajo qué criterios se considerará una zona “tensionada”. David Lucas, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda del Gobierno, explicaba recientemente en una entrevista con Expansión que se reunirán con el sector privado, además de con inquilinos y expertos, para definir estos parámetros. Lucas sostiene que a partir de ahí se establecerán “periodos de revisión de esas áreas” para, una vez transcurrido un tiempo, “revisar los efectos” que han tenido los controles y decidir sobre su continuidad o no.
El dirigente socialista también admitió la semana pasada que la intervención de los alquileres podría generar desequilibrios y aseguró ser “consciente” de que esta “no es la solución definitiva” para el mercado. Lucas hizo hincapié en la escasez de oferta y en la necesidad de incrementar la vivienda pública en alquiler.
Una medida polémica
La regulación de los precios de los alquileres es una medida económica que acostumbra a generar posiciones muy enfrentadas. Tampoco en el caso español parece que vaya a ser fácil lograr consensos. Ni siquiera los colectivos por el derecho a la vivienda y las agrupaciones de inquilinos, que han hecho de la intervención de las rentas una de sus principales reivindicaciones en los últimos años, aprueban por ahora con rotundidad las acciones anunciadas por el Ejecutivo.
“Las zonas tensionadas deberían establecerse desde el Gobierno, que tendría que regular automáticamente los precios en estas zonas”, asegura a The Objective Javier Gil, integrante del Sindicato de Inquilinos de Madrid. Esto evitaría posibles conflictos de competencias entre los diferentes niveles de la administración, añade. “El modelo que plantea el Gobierno va a generar desigualdades entre ciudades y llamar a más especulación en las zonas tensionadas que no estén reguladas”, opina Gil.
La postura del Ejecutivo de Pedro Sánchez desagrada todavía más al sector privado inmobiliario, con fuerte presencia de fondos de inversión y socimis (sociedades de inversión en activos inmobiliarios que cotizan en bolsa), propietarias de grandes carteras de viviendas en alquiler tras la crisis financiera.
En los últimos días estas empresas han hecho suyos los argumentos esgrimidos por el Banco de España, que en un informe en Enero alertaba de los “potenciales efectos adversos” de un control prolongado sobre los alquileres. Entre ellos, una potencial reducción del stock de vivienda disponible o una disminución del gasto en mantenimiento por parte de los propietarios.
Qué ha pasado en otros países
A pesar de la polémica que la envuelve, la regulación de los precios de los alquileres no es ni mucho menos una medida exótica o novedosa. De hecho las primeras experiencias a nivel internacional de control a las rentas datan de hace más de un siglo. Y en las últimas décadas diversos países y ciudades han implementando, cada una con sus particularidades, políticas de control de rentas.
Uno de los casos más conocidos es el de Alemania. Sergio Nasarre Aznar, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili, explica cómo el país centroeuropeo implementó en la década de 1960 un índice de precios (conocido como Mietspiegel) que ha servido desde entonces a propietarios e inquilinos como referencia para ir actualizando los contratos.
“Este índice ha contribuido a retener los precios a la baja en un fenómeno similar al ocurrido en países como Austria y Suiza”, señala Nasarre Aznar en conversación con The Objective. Este experto, que ha asesorado a diversos gobiernos en políticas de vivienda, advierte sin embargo de la necesidad de que esta estadística refleje con precisión los precios de mercado para que resulte útil tanto a inquilinos como caseros.
A pesar de su efectividad histórica, con la entrada del nuevo siglo el sistema alemán mostró sus carencias en las zonas más presionadas del país, como los barrios céntricos de Berlín, que llevan más de una década experimentando fuertes subidas de precios. Para paliarlo, el Gobierno federal aprobó en 2015 una nueva norma que limitaba el aumento de los nuevos contratos a un 10% anual sobre el Mietspiegel. La medida, con todo, sólo ha logrado contener los precios en ciertas áreas concretas de la capital. La gravedad de la situación ha llevado a las autoridades berlinesas a dar un paso más congelando los precios de las rentas durante los próximos cinco años.
Más o menos al mismo tiempo que la norma alemana de 2015 entraba en vigor en Francia un estricto control de precios con el foco puesto en París, una de las urbes europeas más caras para el inquilino. A pesar del ruido generado, el cambio legislativo tuvo poco recorrido -en 2017 los tribunales tumbaron la norma, aunque en 2019 se restableció un control más laxo-, dejando por el camino algunas mejoras y unas cuantas dudas. A pesar de reducir los precios en los barrios más presionados, miles de propietarios retiraron sus propiedades del mercado. Para Nasarre Aznar, el caso parisino demuestra cómo la imposición de límites estrictos a los caseros acaba por resultar contraproducente.
Otro país con gran experiencia en la regulación de los precios es Estados Unidos. Las limitaciones a las subidas de las rentas existen en Nueva York desde la década de 1940. Hoy en torno a la mitad de las viviendas del mercado neoyorquino tienen alquileres “estabilizados”. Es decir cuando el contrato cambia de manos la subida de la renta ha de ajustarse, como máximo, al IPC local.
Estas medidas, unidas a una fuerte inversión en vivienda pública, han logrado evitar la expulsión de muchos vecinos de barrios céntricos de la ciudad, al mismo tiempo que incrementaba el bienestar de su población, según concluye un reciente estudio elaborado por la Universidad de Columbia.
Al otro lado del país, en San Francisco, los autoridades locales vincularon allá por 1979 los incrementos de los precios a la inflación; primero en edificios grandes y, años más tarde, en inmuebles con menos de cinco apartamentos. Otro estudio, en este caso de la Universidad de Stanford, señala cómo en el corto plazo los inquilinos se beneficiaron de una contención de los precios. En cambio, al cabo de unos años, la retirada de inmuebles del mercado y la construcción de nuevas viviendas de alta gama (libres de controles) provocó el efecto contrario, contribuyendo a la gentrificación de una de las ciudades más costosas del país.
Las experiencias con un recorrido de ciertos años –una perspectiva necesaria para valorar los efectos de las políticas de vivienda, según los expertos consultados- muestran situaciones muy diversas. Así lo confirman también casos como el de Estocolmo, donde un estricto control de precios con décadas de historia ha provocado una preocupante escasez de oferta, o Roma, que en 2004 adoptó una ley nacional que permite a los ayuntamientos fijar precios máximos y mínimos tras acordarlo con asociaciones de propietarios e inquilinos, en una tendencia creciente entre las urbes italianas.
La evidencia muestra por tanto que no hay una solución única y fácil a las crisis de los alquileres. Está por ver ahora cómo España encara su propia regulación y cómo el Gobierno concreta, junto con los actores del sector y otras administraciones, esta nueva norma.
