La pandemia dispara el número de viviendas heredadas en venta 

La pandemia ha disparado a niveles récord el número de viviendas transmitidas por herencia, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Tan solo entre enero y junio de este mismo año se contabilizaron 103.116 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencia, la cifra más alta registrada desde 2007. En marzo de este año se han producido 19.446 transmisiones de este tipo, es el dato más alto de al menos los últimos dos años y casi 4.000 transmisiones más que el mismo mes del año 2019, en plena normalidad.

«Es innegable que muchas de esas transmisiones de herencias se han producido a causa del aumento de la mortalidad provocado por el covid», explican fuentes notariales a THE OBJECTIVE. No obstante, reconocen que el aumento de la mortalidad no es la única razón. Detrás de estas cifras se encuentra también, según los expertos, el cambio de legislación con respecto a la venta de las viviendas heredadas que se produjo en septiembre. También la intención de muchas personas mayores de donar en vida una parte de su ahorro principal -que en España es fundamentalmente la vivienda en propiedad-, y trasladarse a vivir a una residencia o a una vivienda más pequeña. 

En algunos lugares como Madrid la incertidumbre sobre los impuestos vinculados a las herencias, dada la postura del Gobierno central al respecto, también acelera los procesos, aseguran los expertos consultados.  Muchos de estos inmuebles heredados acaban en venta. El 23% de las personas que han puesto a la venta una vivienda durante 2021 lo han hecho en régimen de herencia en Madrid y Cataluña, según los datos de Casavo, una proptech europea que analiza las causas de las ventas de inmuebles. Es complicado saber qué hay detrás de cada caso de venta de una propiedad heredada, pero los expertos consultados creen que el aumento considerable que se está apreciando es efecto, de una u otra manera, de la pandemia.

«Hay una combinación de factores como facilitar la venta de esas propiedades sin que estén bloqueadas dos años y también el hecho de decir que la situación económica impositiva en Madrid beneficia estas transacciones. La gente piensa en que es un buen momento y quiere cerrar la operación cuanto antes al margen de que los precios puedan o no subir en unos meses», explica Francisco Sierra, Director General de Casavo en España en declaraciones a THE OBJECTIVE.

Cambio en la legislación

Hasta septiembre, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria obligaba a los herederos no forzosos de un inmueble (por ejemplo hermanos o sobrinos) a esperar un lapso de dos años para la venta del mismo. Hasta entonces, ese artículo complicaba a estos herederos la venta por si aparecía, por ejemplo, un hijo ilegítimo. Es cierto que era algo poco probable, pero la ley lo recogía ya que de aparecer el familiar habría que retocar la propiedad del piso. Es importante destacar que, en la práctica, estas ventas se producían, es decir, la venta se podía registrar en el Registro de la Propiedad, pero quedaba una anotación preventiva de que estaba sujeta a la cláusula del artículo 28. Algo por lo que muchos compradores mostraban reticencias. Pasados los dos años ya se sabía que la propiedad era libre. Pero era una situación que complicaba la operativa, dificultaba el acceso a la financiación de los bancos e, incluso, podría abaratar la venta.

«El problema venía con el acceso a la financiación, ya que algunos bancos se mostraban reticentes a la hora de conceder la hipoteca en estas condiciones», asegura Sierra. También, en algunos casos, el heredero se veía forzado a rebajar el inmueble para acelerar la venta. Ahora cualquier operación de compraventa sujeta a esta limitación está libre, es decir, la norma tiene carácter retroactivo.

La derogación de dicho artículo el pasado mes de septiembre, sumada al contexto del ‘efecto covid’ ha causado, según los datos de Casavo, que una de cada cuatro personas que han puesto una casa a la venta en 2021 lo han hecho tras haberla recibido en herencia.

«Es inevitable afirmar que la acelerada recuperación del mercado inmobiliario en España, que ha dado lugar a cifras de compraventa que no se alcanzaban desde el boom inmobiliario de 2008, se ha visto enormemente impulsada por el ‘efecto covid’ que, sumado a la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, ha impulsado la venta de miles de inmuebles», explica Sierra. En este contexto, desde la inmobiliaria ponen de relieve que el carácter retroactivo de la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria ha permitido la venta de inmuebles que se encontraban en espera, consecuencia de los dos años que hasta ahora obligaba a esperar la ley en aquellos casos en los que no existieran herederos directos.

Es complicado conocer realmente el número de viviendas totales transmitidas por herencia que acaba en venta. «No queda registrado o anotado en la nota simple, en el cierre del notario y demás. Esto lo sabemos los agentes», reconoce Sierra. Aunque no hay un dato total, las fuentes del sector consultadas coinciden con Sierra en que se está produciendo un incremento muy importante tanto con respecto a 2020 como a 2019. 

«Es una tendencia muy tangible, es algo que todos somos conscientes que está ocurriendo. Hay desde notarios, hasta abogados hasta agentes inmobiliarios facilitando el servicio a las familias que no quieren tener un proceso de venta largo e incierto», explican estas fuentes.

Vivienda por reposición

Los expertos del sector inmobiliario consultados coinciden en señalar que 2022 estará marcado por un incremento de la compraventa, aunque será más moderado del que hemos vivido este año. Durante este año, la compraventa por reposición, ha tenido un peso muy importante. La pandemia ha acelerado el cambio en las necesidades de muchas familias que han buscado un nuevo hogar. 

Según un estudio de Casavo, el 56% de aquellos que vendieron su casa en Madrid o Barcelona durante el 2021, lo hiciera para comprar una nueva casa que se ajustase más a sus necesidades.