El 'robo' de hipotecas entre bancos se dispara un 156% en plena guerra por captar clientes

Los bancos han logrado imponer el ‘robo’ de hipotecas entre ellos para captar clientes y aumentar el volumen de negocio. Este fenómeno, que empezó a despuntar el inicio de la pandemia, acumula un crecimiento interanual del 156%, según los últimos datos publicados por el INE.

Esta subida se traduce en que las entidades han conseguido quitar a la competencia 31.726 créditos para la adquisición de la vivienda en los once primeros meses de 2021, frente a los poco menos de 12.400 del mismo periodo del ejercicio anterior.

Los expertos consultados por THE OBJECTIVE coinciden en señalar que el cambio de hipotecas de una entidad a otra (subrogación del acreedor, como se denomina técnicamente) va a continuar por distintos motivos. Uno de ellos es la necesidad del sector por aumentar el volumen de usuarios y de actividad para mejorar la rentabilidad. Otro, la demanda por parte de los clientes por rebajar las cuotas que pagan por el préstamo.

‘Robo’ con precios más bajos

La subrogación se presenta como una fórmula para que los hipotecados reduzcan el precio, ya que los bancos ofrecen para el cambio tipos de interés más atractivos. Hay que tener en cuenta que en estos momentos las tasas medias están muy por debajo de las requeridas hace más de seis años, cuando el euribor aún no había entrado en el terreno negativo.

La banca, por lo general, está aprobando la subrogación de los créditos que fueron constituidos entre 2012 y 2016 y que cuenta con saldos relativamente importantes. Entonces, los tipos exigidos por el sector en las hipotecas se situaba entre el 2,2 y 3%, incluyendo comisiones. A día de hoy, éstos se sitúan ligeramente por encima del 1,5%.

Las entidades, de esta manera, no quieren desaprovechar el buen momento que vive la industria inmobiliaria, que registra crecimientos no vistos desde 2010, y algunas de ellas son activas en la promoción de la subrogación. Estas son sobre todo el Santander, ING, Bankinter, Openbank y Myinvestor. Otras, por contra, conceden el cambio a petición de los usuarios.

Gastos que asume el cliente con el cambio de hipoteca

Para autorizar la operación, los bancos asumen una serie de gastos, como los de gestoría, notaría y registro, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero por lo general el cliente tiene que hacer frente a la tasación, los aranceles notariales y las posibles penalizaciones por amortización anticipada del contrato.

Hace tres años el sector ya vaticinaba que el robo de hipotecas iba a aumentar sustancialmente a raíz de la reforma hipotecaria, que dejaba a estos préstamos como un producto más, al impedir la exigencia de vinculaciones de nómina, seguros o fondos de inversión. Además, se esperaba un incremento relevante por el hecho de que la población joven es cada vez menor y, por tanto, las nuevas originaciones iban a tender a la baja.

Las formalizaciones, sin embargo, con motivo del coronavirus se han disparado por la necesidad de los ciudadanos de tener viviendas distintas a las que tenían para adaptarse al modelo de vida de mayor teletrabajo. Pero en el sector atisban que buena parte de esa demanda se ha cubierto ya y que a partir de ahora las formalizaciones van a normalizarse. Y el ‘robo’, del mismo modo, no empezó a dispararse hasta que llegó la pandemia.

El ‘robo’ recupera brío

En este contexto, el fenómeno de las subrogaciones es una alternativa de los bancos para aumentar su base de clientes. En los últimos meses el ‘robo’ de hipotecas ha vuelto a recuperar cierto brío y, aunque no sube tanto como en la primavera de 2021, registró alzas del 34 y 99% en noviembre y octubre, respectivamente. Unos porcentajes que se van reduciendo porque comparan con operaciones más altas que en meses anteriores.

En concreto, en noviembre las hipotecas robadas totalizaron 2.520, una cifra que contrasta con las 1.875 de un año antes y con las menos de 700 que conseguían antes de la pandemia. Eso sí, son inferiores a las más de 3.000 mensuales que se lograron entre marzo y julio del año pasado.

Distintos cálculos apuntan a que con la subrogación el cliente puede llegar a ahorrarse hasta 1.200 anuales en cuotas y hasta unos 40.000 euros en total, partiendo de préstamos medios de 100.000 euros de deuda pendiente por pagar, a pesar de que en principio tenga que desembolsar un mínimo de 2.500 euros.