España necesita 220.000 viviendas nuevas al año para que bajen los precios
El año 2022 cerró con 108.895 visados de obra nueva mientras se crean 180.000 nuevos hogares. El sector constructor avanza que la obra nueva se enfría
Edificio de obra nueva en construcción. | Europa Press
El año 2022 cerró con 108.895 visados de obra, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana. Una cifra similar a la de 2021, pero aún por debajo de los datos que, según el consenso del sector, son necesarios para casar la oferta con la demanda. «Está en la línea de lo que pensábamos. El año pasado fue difícil por el incremento de los costes de construcción, por la guerra, la inflación, la energía», asegura Daniel Cuervo Iglesias, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
El problema es que cada año se ha «infraproducido vivienda», se ha producido menos de lo que se demanda en vivienda nueva, «en torno a unas 60.000 o 70.000» viviendas menos cada año de lo que se demanda en el mercado hasta sumar un déficit elevado, lo que ha elevado los precios. Para casar la oferta con la demanda de vivienda de este tipo, sería necesaria la concesión de 220.000 visados al año, según explica Cuervo a THE OBJECTIVE.
Dentro del sector hay consenso para definir el número de viviendas que comporta una relación positiva entre la construcción de vivienda nueva y el nivel general de compraventa. Un dato que se extrae de la proyección de creación de hogares del Instituto Nacional de Estadística. El organismo prevé que en los próximos 15 años se creen 2.735.555 hogares, o lo que es lo mismo 182.370 hogares por año.
Infraproducción desde 2015
Entre 2015 y hasta 2021, el INE establecía una estimación de creación de hogares de entre 140.000 y 160.000, por lo que con un déficit anual de unas 50.000 viviendas de obra nueva, la estimación que hacía el sector promotor era de 180.000 viviendas. Sin embargo, el INE cambió las proyecciones en 2021, ampliando el número de hogares anual hasta superar los 180.000. Con un dato de visados de obra nueva de 108.895, la oferta difícilmente cubre la demanda.
Con la oferta tan limitada y el aumento de los costes de construcción, los precios de obra nueva no dejan de crecer. Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, ha constatado un aumento de precios de esta tipología de viviendas del 7,1% en 2022, hasta los 2.732 euros el metro cuadrado.
Al no encontrar oferta de obra nueva disponible, el comprador se marcha a la vivienda de segunda mano. Además, hay que tener en cuenta que, del total de visados de obra nueva realizados el año pasado, «entre un 15 y un 20% corresponden a segunda residencia», por lo que tampoco responden a la demanda de creación de hogares, según Cuervo.
«Para equilibrar precios y dar respuesta a la necesidad de hogares, se necesitan al menos cuatro años de un ritmo constante de 220.000 visados», asegura el director de Asprima. Sin embargo, la obra nueva lleva meses dando síntomas de enfriamiento, tal y como hemos contado en este diario.
Enfriamiento en la obra nueva
El incremento de los costes para la producción de viviendas, junto a la prudencia de los promotores, parece estar afectando a la oferta de vivienda nueva. El incremento de los costes de producción por el aumento de los precios de los materiales empezó el año pasado a pasar factura a las obras. Este encarecimiento, unido a las mayores dificultades de acceso a la financiación de los potenciales compradores de vivienda, ha contribuido a frenar el sector, según los constructores.
La Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras (Seopan) prevé que la obra nueva apenas crezca un 0,3% en 2023 a causa de la incertidumbre económica. La coyuntura financiera de elevados tipos de interés y la incertidumbre económica ha frenado los nuevos desarrollos urbanísticos de obra nueva, manteniéndose apenas la producción por la cartera contratada en 2022 y 2021, según explican fuentes del sector.
Récord de vivienda usada
La compraventa de viviendas vivió un año 2022 de récord, en niveles de hace quince años. El sector registró un aumento del 14,7% con respecto al año anterior, hasta un total de 649.494 operaciones, la mayor cifra de transacciones desde el ejercicio 2007.
El principal motor de este crecimiento fue la vivienda de segunda mano, con 532.459 compraventas, marcando guarismos históricos. El dato contrasta con la situación que vive la obra nueva, cuyas operaciones aumentaron apenas un 2% gasta llegar a las 117.000 operaciones a causa del aumento de costes.
