El alquiler turístico se dispara un 19% en tres años mientras crece la falta de vivienda

España es uno de los países europeos donde menos viviendas per cápita se han iniciado. Una imagen que revela la escasez de vivienda que hay en nuestro país, al tiempo que los alquileres turísticos siguen proliferando desde 2021 a esta parte. En solo tres años, este fenómeno se ha disparado un 19%.

Así lo recoge la estadística del INE cuando señala que, en febrero de 2021, nuestro país contaba con 351.000 viviendas turísticas, lo que supone un incremento del 19,2% respecto al mismo mes de 2021.

En términos de parque residencial -defiende BBVA Research en su informe Motivos tras la escasa oferta de vivienda en España-, esto supone el 1,9%, un 0,3% más que en febrero de 2021.

El alquiler turístico, el más atractivo

Las consecuencias de esta dinámica han acarreado que el alquiler turístico se haya convertido en un factor de peso que presiona la oferta de viviendas habituales y reduce el alquiler normal de familias. Un aspecto que es de especial relevancia en ciertas localizaciones, como las grandes ciudades con atractivo para el turismo. Por consiguiente, el aumento del turismo estaría incrementando la rentabilidad de los alquileres turísticos y, por tanto, convirtiéndolo en una opción cada vez más atractiva para los propietarios.

Pero también la percepción de los propietarios de verse jurídicamente más desprotegidos, tras los diferentes cambios legales que se han producido en el mercado del alquiler, ha propiciado -apunta BBVA- «el aumento de oferta de alquileres turísticos en detrimento de los alquileres habituales».

Las mayores exigencias y restricciones de la nueva regulación de alquileres ha dado lugar a que una parte de los propietarios de viviendas se haya decidido sacar sus inmuebles del mercado habitual, en búsqueda de oportunidades en otros mercados que pueden brindar una mayor rentabilidad: alquileres temporales y ocasionales, y alquileres por habitaciones.

Más hogares que construcción de viviendas

El estudio elaborado por Miguel Cardoso y Félix Flores, el economista jefe y economista principal del BBVA -recogido por THE OBJECTIVE– no solo aborda esta radiografía que plasma la inseguridad que perciben los propietarios de viviendas.

Además de la escasez de vivienda -que encarece el precio de la misma, sobre todo de la vivienda nueva- y de la vivienda turística, el estudio de BBVA también se detiene en la incertidumbre regulatoria y el reducido presupuesto que las Administraciones públicas destinan a la vivienda social.

Desde 2021, el número de nuevos hogares que se crean en España es muy superior al de viviendas iniciadas. En 2023 la ratio entre estas dos variables fue inferior a 0,5, similar al registrado en 2011-2013, en plena crisis económica.

Desde 2008, España se ha convertido en uno de los países europeos donde menos viviendas per cápita se han iniciado. Entre 2008 y 2022, las viviendas iniciadas (1,53 millones) fueron muy inferiores a los nuevos hogares creados (2,40 millones).

La construcción de viviendas, pendiente

En este paisaje urbanístico, las ciudades españolas cuentan, por otra parte, con suelo para desarrollar viviendas. Sin embargo, la proporción de suelo finalista -es decir, listo para construir- es limitada.

De hecho, en España sigue pendiente la construcción de un número de viviendas equivalente al 26% del parque residencial actual. Los procesos de desarrollo urbanístico son muy largos y con elevada complejidad jurídica.

La legislación en vivienda -sostiene BBVA Research- ha sufrido cambios importantes, «desestabilizando los planes de desarrollo de promotores, constructores y empresas dedicadas al alquiler y, una parte de las medidas adoptadas desincentivan la inversión, introduciendo inseguridad jurídica, reduciendo la rentabilidad o desincentivando las economías de escala».

Poco presupuesto público

El informe del BBVA también detecta que «el presupuesto público destinado a vivienda se sitúa en cotas relativamente bajas en nuestro país, pese al ascenso producido desde 2021, dirigido, en gran medida, a la vivienda de alquiler social». Tanto es así, que desde 2021 tan solo se han iniciado unas 13.000 viviendas protegidas al año, frente a las 80.000 anuales en 1995 y 2010.

En términos relativos, las proporciones no muestran unas variaciones tan importantes. En 2006 las viviendas protegidas suponían el 11% de las viviendas iniciadas, mientras que en 2022 fueron el 12%.

Tras la aprobación de las últimas normas, la expansión del turismo extranjero, la inestabilidad regulatoria y la inseguridad percibida por los propietarios de viviendas -recoge el estudio- «han provocado un aumento de las viviendas de alquiler turístico, lo que reduce la oferta de alquiler de vivienda habitual».

Y no solo eso. Mientras, los materiales de la construcción se han encarecido significativamente en España tras la pandemia. Esto ha condicionado la rentabilidad de algunos de los proyectos de inversión, explica BBVA. Al mismo tiempo, la crisis energética ha tenido un impacto elevado en los costes del sector dada su elevada dependencia energética.

Medidas para dinamizar la construcción

Hoy, con los datos del INE a los que ha tenido acceso este diario, la construcción en España ha devenido en el sector donde más ha crecido el número de vacantes sin cubrir. Entre 2016 y 2023, el volumen prácticamente se ha triplicado. Además, los trabajadores en la construcción cuentan con una formación inferior y un envejecimiento superior a la media.

Ese deterioro del mercado de la construcción ha tenido su traducción en la productividad del sector, que nuevamente ha vuelto a retroceder a los niveles de 2008, situándose un 25,4% por debajo de la productividad media de la economía.

A su vez, la proporción de empresas de mayor tamaño ha permanecido estancada, frente al crecimiento observado en el conjunto de la economía. Una coyuntura -aconseja el informe- que «debe aprovechar los avances tecnológicos para incrementarla y avanzar en la industrialización del proceso constructivo, sobre todo en el ámbito de la vivienda social».

Así, el incremento de la oferta inmobiliaria pasará por un crecimiento del crédito a la promoción, mientras estamos viendo como la financiación bancaria se ha reducido el 80% respecto al máximo alcanzado en 2008.

En opinión de BBVA Research, desde el Gobierno «se están tomando medidas, como la línea ICO-Vivienda. Pero -advierten- es necesario el desarrollo de un marco que permita este impulso, sin que eso signifique una excesiva toma de riesgos».

Además -concluye el informe-, «son necesarias medidas que ayuden a revertir los factores que limitan la oferta para dinamizar la construcción residencial y la oferta de alquiler, sobre todo a precio reducido y lo antes posible».

Campañas contra los pisos turísticos

En opinión de Julián Salcedo, Socio Director de Cefyre, esta explosión del alquiler turístico se debe en buena parte a la capacidad hotelera instalada/existente en nuestro país, que es «manifiestamente insuficiente para el actual boom turístico, sobre todo en las grandes ciudades de costa/montaña, lo que ha hecho que los precios de los hoteles hayan subido mucho y en determinadas épocas del año no haya plazas, lo que justifica la existencia de viviendas para uso turístico».

Pese a todo -afirma Salcedo-, «su número es muy reducido, 350.000, menos del 2% del total de viviendas existentes, en Madrid menos del 1%, en Barcelona menos del 2%, donde más en Valencia y es menos del 3%. Un número tan reducido -asiente-, por mucho que haya crecido un 19% en 3 años (son menos de 20.000 viviendas/año, cuando la producción de vivienda nueva son unas 100.000 anuales)».

«Quiero decir -aclara el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid-, que su influencia sobre la oferta de vivienda en alquiler y sobre el precio de los alquileres es insignificante, pero hay una campaña que procede: 1) de las AAPP, con Cataluña y Baleares a la cabeza, que quieren limitar el turismo, y ven una forma de conseguirlo eliminar los pisos turísticos; 2) la patronal hotelera, que ve en los pisos turísticos una competencia que les impide subir más los precios; 3) los propietarios de viviendas, que ven en los pisos turísticos una vía para eludir la ley de vivienda».

Pisos turísticos que paguen ingresos

Por otro lado -subraya-, «hay una fuerte presión compradora de pisos turísticos por parte de inversores extranjeros (también nacionales), que les permite comprar propiedades en zonas muy céntricas, que serán para uso propio, y de sus familias, por temporadas».

«Otra presión compradora de pisos turísticos -añade-, proviene de estudiantes, sus familias prefieren comprarles o alquilar una vivienda de esas características». Mi opinión -sostiene Salcedo-, es que «no se debe impedir la existencia de pisos turísticos, legalizados, como actividad económica, que declaren los ingresos (que se puedan deducir los gastos, por supuesto) y que tributen por ello».

«Ojalá se construyeran muchos pisos turísticos nuevos -concluye-, y también que se rehabilitaran edificios obsoletos (residenciales, terciarios, Retail, industrial) para reconvertirlos en pisos turísticos».