La inversión inmobiliaria se desplaza a los aparcamientos por las trabas en la vivienda
La hiperregulación del mercado residencial lleva a los fondos internacionales a buscar alternativas
Un aparcamiento en Barcelona. | Ayuntamiento de Barcelona
La compra por parte de la firma belga Interparking de la mayoría de Saba,-administrador de aparcamientos hasta ahora controlado por Criteria, el vehículo inversor de la Fundación La Caixa- por cerca de 1.400 millones de euros no es una operación aislada. Cada vez son más los fondos, inversores y compañías internacionales que se interesan por este tipo de activos en España.
Los expertos inmobiliarios consultados por THE OBJECTIVE señalan que, a pesar de que este activo todavía es percibido por la mayoría de inversores como una infraestructura, se posiciona crecientemente como un segmento más del mercado inmobiliario, es decir, una forma de comprar ladrillo alternativa a la vivienda, las oficinas, los hoteles, los locales comerciales y las naves logísticas. Su atractivo está en alza en un momento de mayores restricciones, por lo que en el mundo privado lee como una excesiva regulación en el mercado del alquiler, con la incertidumbre que ello produce.
Quizá por ello sea Barcelona, ciudad donde no solo pesan las leyes antidesahucios nacionales, sino que arrastra años de regulaciones municipales y autonómicas, donde más operaciones de este tipo se han registrado en el último año y medio. Aunque sigue siendo una plaza interesante para invertir en inmobiliario, las grandes carteras buscan activos seguros no necesariamente residenciales, tras constatar los problemas por ejemplo a la hora de rentabilizar proyectos build to rent, edificios de nueva construcción destinados al arrendamiento.
Tony Loughran, director de Valoración y Asesoría de Cushman & Wakefield España, señala que «los parkings han sufrido mucho por la pandemia y la percepción del inversor hace años era, dónde vamos con el carsharing; pero saliendo de la pandemia hay ciertos parkings que son generadores de ingresos estables», cosa que ha llevado a este activo a ser «tratado prácticamente como un bono», es decir, una inversión que, al cabo de un plazo determinado da una rentabilidad predefinida y con muy poco riesgo. «Hay demanda cuando estás cerca de hospitales, juzgados, oficinas o generadores de demanda al lado», explica.
Aunque el especialista reconoce que «hay cierta volatilidad», por ejemplo, ante el cierre de un hospital cercano, subraya que «es raro que esto ocurra». Recuerda que «los clientes de parking son bastante fieles», lo que garantiza unos ingresos fijos, a los que hay que añadir los variables de los clientes esporádicos y servicios adicionales como la limpieza o la carga de vehículos eléctricos.
El consultor inmobiliario considera que con ocupaciones del entorno del 15%, que serían bajas para otros activos como los hoteleros, los aparcamientos ya pueden garantizar su rentabilidad. Aun así, aclara la diferencia entre un 15%, un 10% o un 11% puede suponer «mucho dinero» de diferencia. Por lo general, «las ocupaciones son bajas y una ocupación máxima, del 100%, durante 24 horas, no se consigue nunca».
Según Loughran, «los fondos y gestoras patrimoniales que compran en este segmento pueden aceptar retornos bastante bajos», pero suelen fijarse en aparcamientos ya en funcionamiento desde hace años para poder hacer números sobre su rentabilidad. Si dan ganancias, es improbable que generen pérdidas en el futuro. Ello no quita para que no existan inversores más oportunistas o estratégicos que se especializan en relanzar parkings que no funcionan o con mayor riesgo, por ejemplo los que están ubicados en pueblos de costa y solo generan un margen positivo durante las vacaciones. «Pero lo que quieren los inversores institucionales es urbano», concluye el responsable de Cushman & Wakefield.
Arantxa Goenaga, abogada especializada en derecho inmobiliario, añade que «el ladrillo es un negocio estable donde una bajada de precios es difícil» y que «cada vez hay mayor necesidad de tener sitio donde aparcar el coche». «Es un mercado que está en alza, pero la juventud no tiene coche, lo alquila cuando necesita y llegará un momento, cuando nos jubilemos los que tenemos coche, a lo mejor dentro de 40 años, en que será un mercado diferente».
A medio plazo, ese riesgo no preocupa a los compradores. «Actualmente, lo veo como una alternativa fácil al alquiler de vivienda, porque no tienes restricciones», indica la socia del bufete AF Legis, que incide en que «la rentabilidad es superior a la de un piso y los gastos de mantenimiento son pocos y hay necesidad». «Hace tiempo, también fue un mercado al alza y ahora con los problemas que generan las leyes actuales, entiendo que la gente se decante por plazas de parking, ya que sabes que el valor es difícil que lo pierdan, van al alza y todo el mundo dispone de un vehículo y necesita una plaza en las grandes ciudades como Barcelona, donde cada vez hay menos sitio para aparcar», detalla.
Este es un apunte significativo, ya que no solo son los grandes aparcamientos los que atraen inversión, sino las plazas individuales a nivel particular y de pequeños inversores que antes compraban un piso para alquilarlo: «El coste es inferior, los riesgos son muy inferiores a los de un piso y muchas veces ni es necesario un préstamo hipotecario», sintetiza Goenaga. «Los impuestos son los mismos, pero la normativa es diferente al contrato de alquiler, no está sujeto a la ley de contratos de vivienda, no existen límites de precio ni de tiempo y siempre ha sido bastante verbal, más en B, y normalmente no llevan ni contrato, las partes pactan el precio de la plaza», concluye.
