Los fondos de inversión venden sus hoteles en España en busca de nuevos activos
Meridia Capital saca a la venta el Hesperia Barcelona del Mar, que cambiará de manos y de cadena
El hotel Arts de Barcelona visto desde el hotel W. | Europa Press
Algunos fondos de inversión que han apostado por el turismo español en los últimos años han empezado a liquidar sus carteras hoteleras en los principales destinos del país. La inversión en establecimientos se mantiene en niveles considerables, pues para que una firma venda sus activos, otra tiene que comprarlos, pero en el sector se espera que muchos inversores institucionales o grandes gestoras de inversión se desprendan de parte de sus activos hoteleros, que podrían colocarse en fondos menos conservadores con una estrategia más especuladora u oportunista; o incluso cadenas que hasta ahora arrendaban los alojamientos que explotan y quieren reforzar su perfil patrimonialista tras haber acumulado beneficios considerables en los pasados ejercicios.
La buena marcha del sector en años posteriores a la pandemia de covid implica que la facturación de las gestoras se ha disparado por la mayor afluencia de visitantes y el aumento de las tarifas. En consecuencia, como los hoteles generan más rentabilidad, el valor de los edificios también se ha elevado, y no se espera que quede mucho más margen de crecimiento. Por eso están saliendo al mercado más establecimientos de lo habitual; incluso sin haberse cumplido los seis o siete años de rigor que muchos fondos suelen dar a este tipo de inversiones para revalorizarlas.
El último de ellos, el Hesperia Barcelona del Mar, «un hotel que se vende libre de operador, sin Hesperia, y posiblemente será interesante para hoteleros que tienen dinero para comprarlo», adelantan fuentes del mercado a THE OBJECTIVE. Lo acaba de sacar a la venta el fondo inmobiliario de Javier Faus, Meridia Capital, después de haber adquirido el inmueble en 2020 y tener un desencuentro con el inquilino por los impagos que durante la pandemia protagonizaron muchas firmas dedicadas a la explotación de los negocios. Fuentes de la actual gestora subrayan que «el contrato de alquiler vence próximamente y ya estaba pactada la salida entre ambas partes», y quitan hierro al «litigio por el tema de los alquileres en pandemia», que «se cerró con acuerdo entre las partes y, por lo tanto, no tuvo ya más recorrido». El alojamiento se encuentra en el paseo Marítimo de Poblenou, un barrio de herencia industrial de moda entre turistas y expats.
«Hay bastante producto caro en el mercado», indican fuentes de la intermediación hotelera, que apuntan que el fondo alemán Union busca comprador para sus hoteles Barceló Raval y Radisson Blu Sagrada Familia. «La gente se está activando porque creen que ahora es buen momento, no es que tengan miedo de que bajen los valores, pero los fondos creen que pueden vender», añaden. Otro motivo que esgrimen es que la estrategia poscovid de muchos inversores ha consistido en «poner capex» para «reconvertir» los establecimientos y relanzarlos con una mayor calidad del producto y los servicios para incrementar la rentabilidad, pero en 2024 muchos de ellos «ya están reposicionados» y el margen de continuar por este camino es cada vez más limitado.
Mientras estos fondos venden, los potenciales compradores son los empresarios hoteleros tradicionalmente dedicados a la explotación hotelera más que a la posesión patrimonial del ladrillo. Los mismos que «antes estaban dispuestos a vender por caja por el covid, ahora es al revés, son compradores porque tienen mucho dinero» y optan por «desarrollar en el Caribe o comprar al casero». Se trata de una tipología de empresas dedicadas permanentemente al sector turístico, que no necesariamente buscan, como los fondos, una revalorización especulativa y pueden adquirir las propiedades si esperan unos ingresos futuros recurrentes sin que ello implique una gran subida en el precio del edificio.
Además de las cadenas que buscan ser su propio casero, otro perfil de comprador es el de los fondos soberanos de Oriente Medio, brazos inversores de sus respectivos regímenes y oligarcas que no se rigen por las mismas normas que otras grandes carteras internacionales. En el caso de los saudíes, qataríes o kuwaitíes, anhelan incorporar a sus porfolios «productos de gama muy alta» y están «dispuestos a pagar un sobreprecio» -como hicieron los saudíes con el lujoso Mandarin Oriental del paseo de Gracia de Barcelona- a cambio de «prestigio». Esta búsqueda de lo que se conoce como activos trofeo es precisamente la que llevó a Qatar a invertir en el París Saint-Germain (PSG), Louis Vuitton (LVMH) o en edificios de Manhattan como el Empire State.
Rastrean ‘campings’ y nuevas zonas
«Los fondos, igual que están, se van. Ahora les van bien los hoteles y antes les iban bien otras cosas, ahora se han puesto con el tema de los campings«, explica un hotelero, que recuerda que «los fondos van a ganar lo máximo posible con la mínima inversión posible», por lo que no venderán los activos que ahora sacan a la venta «tan baratos como los compraron». «Han revalorizado los activos y las cadenas, como los están gestionando, saben cómo funcionan y hasta dónde pueden pagar». Otra tendencia de los fondos, además de cambiar de complejo turístico -hotel por camping– es explorar nuevas zonas: tras haber constatado que los principales destinos urbanos son una mina cada vez más explotada, se abren a considerar focos menos punteros de turismo vacacional, sin llegar todavía a zonas rurales.
Antoni Cuadrada, director de Asesoría Estratégica de Horwath HTL en España, Portugal y Andorra, considera que «para todos los stakeholders del sector los números son muy buenos, desde los alojamientos a los vuelos, la restauración y la oferta complementaria». Sin embargo, advierte: «No sé si estoy en la planta 18 o 19, pero no creo que haya 40 plantas más, estamos en una situación de borrachera general, pagando altísimos precios por activos y tendríamos que ver si las adquisiciones que se están haciendo se materializan en rentabilidad».
«En un horizonte tan corto como tienen los fondos, de cinco, seis años, en un sector tan intensivo en capital, lo veo demasiado justo, porque entre que compras y haces capex, quedan dos o tres años», manifiesta el consultor hotelero sobre el escaso plazo para recoger los frutos de lo invertido. «Estamos haciendo valoraciones en un estadio bastante alto en toda España», destaca el directivo, que prevé un cierre de 2024 con aproximadamente el mismo número de operaciones de compraventa que el año pasado, aunque en cantidad monetaria «estaremos por debajo de 2023».
Según los datos de CBRE, en los últimos siete años la planta hotelera española se ha convertido en el principal tractor de inversión en ladrillo en el país, con 24.000 millones de euros desembolsados tanto en transacciones como en reformas. La consultora inmobiliaria espera que este año los hoteles acaparen uno de cada cuatro o cinco euros invertidos en el sector, una proporción alta, pero inferior a la de años anteriores, cuando había llegado a ser del 38%. España se ha situado como el país europeo más interesante para la inversión de este tipo por su dinamismo turístico, con un claro aumento de los activos en los dos extremos del mercado, el lujo y el low cost; una tendencia que los inmobiliarios denominan «polarización» y que ya se ha producido anteriormente en otras clases de edificios como los de oficinas.
