¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
El vendedor deberá pagar tres impuestos obligatorios en España: el IBI, IRPF y la Plusvalía Municipal
Impuestos en una venta de una casa. | Freepik
Vender una casa no se limita a la firma de un contrato. Aunque el comprador suele ser el foco de atención durante este proceso, el vendedor también tiene una serie de obligaciones fiscales que cumplir. En España, por ejemplo, hay tres impuestos principales que pueden impactar significativamente en el bolsillo del vendedor: el IBI, el IRPF y la plusvalía municipal. Estos tributos hacen que la venta de un inmueble sea una operación más compleja de lo que parece a simple vista.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la titularidad de bienes inmuebles, como viviendas, locales comerciales o terrenos. Este impuesto se paga de manera anual y su importe se calcula en función del valor catastral del inmueble y los tipos impositivos establecidos por cada ayuntamiento.
Cuando se produce la venta de una vivienda, el IBI no desaparece mágicamente. Este impuesto sigue existiendo y debe ser pagado por alguien. La normativa establece que el propietario del inmueble a 1 de enero del año en curso es el responsable de su pago. Por lo tanto, si vendes tu vivienda a mitad de año, deberás hacerte cargo del pago del IBI correspondiente a los meses que has sido propietario en ese año.
¿Cómo se calcula el IBI a prorratear en una venta?
Para determinar la parte del IBI que debe pagar el vendedor, se realiza un prorrateo. Se divide el importe total del IBI anual entre 365 días y se multiplica por el número de días que el vendedor ha sido propietario del inmueble en el año de la venta. De esta manera, se calcula la parte proporcional del impuesto que corresponde a cada uno: vendedor y comprador.
Ejemplo práctico
Imagina que el IBI anual de una vivienda es de 1.200 euros y se vende el 31 de marzo. El vendedor habrá sido propietario durante 90 días de ese año. Para calcular el IBI a su cargo, se realiza la siguiente operación: 1.200 euros / 365 días * 90 días = 295,89 euros. El vendedor deberá pagar 295,89 euros de IBI y el comprador asumirá el resto del impuesto correspondiente al resto del año.
El IRPF
Cuando vendes una vivienda y obtienes una ganancia, es decir, cuando el precio de venta es superior al precio de compra, esta diferencia se considera una ganancia patrimonial y está sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En esencia, Hacienda considera que has obtenido un beneficio económico y, por lo tanto, debes tributar por él.
¿Cómo se calcula en la venta de una vivienda?
El cálculo del IRPF en este caso se realiza de la siguiente manera:
- Determinar la ganancia patrimonial: se resta el precio de compra de la vivienda (incluyendo gastos de adquisición como notaría, registro y otros impuestos) al precio de venta (neto de los gastos de transmisión). El resultado de esta resta es la ganancia que has obtenido.
- Aplicar los tipos impositivos: a la ganancia patrimonial calculada se le aplica un tipo impositivo que varía en función de la cuantía de dicha ganancia. Estos tipos impositivos son progresivos, es decir, a mayor ganancia, mayor tipo impositivo. En España, estos tipos suelen estar establecidos por tramos, con diferentes porcentajes para cada tramo.
- Aplicar deducciones y bonificaciones: es importante destacar que existen diversas deducciones y bonificaciones que pueden reducir la base imponible y, por tanto, el importe del impuesto a pagar. Algunas de las deducciones más comunes son las relacionadas con la reinversión de la ganancia en la compra de otra vivienda habitual, las deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética o las deducciones por discapacidad.
Factores que influyen en el IRPF
Además de la ganancia obtenida, otros factores pueden influir en el cálculo del IRPF:
- Plazo de tenencia: generalmente, cuanto más tiempo hayas tenido la vivienda, menor será el tipo impositivo aplicable.
- Utilización de la vivienda: si la vivienda era tu residencia habitual, puedes beneficiarte de ciertas ventajas fiscales.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto que grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano cuando se transmite, es decir, cuando se vende. En otras palabras, es un impuesto que se paga sobre la ganancia obtenida por la diferencia entre el valor del terreno en el momento de la compra y el momento de la venta.
¿Por qué se paga la plusvalía?
La justificación de este impuesto es que los terrenos urbanos suelen aumentar su valor con el paso del tiempo debido a factores como la urbanización, la mejora de los servicios públicos o el simple paso del tiempo. Al producirse una transmisión (venta), se considera que parte de ese incremento de valor corresponde al propietario del terreno en el momento de la transmisión, por lo que debe tributar por él.
¿Quién la paga?
Generalmente, el vendedor del inmueble es quien debe pagar la plusvalía, ya que es quien ha obtenido la ganancia por la venta. Sin embargo, en algunos casos, las partes pueden pactar que sea el comprador quien asuma este pago.
¿Cómo se calcula?
El cálculo de la plusvalía puede variar ligeramente entre diferentes municipios, pero en general se basa en los siguientes elementos:
- Valor catastral del terreno: es el valor que asigna el ayuntamiento al terreno a efectos de liquidación de impuestos.
- Número de años transcurridos entre la compra y la venta: cuanto más tiempo haya transcurrido, mayor será la plusvalía presunta.
- Coeficientes: se aplican al valor catastral en función del número de años transcurridos. Estos coeficientes varían en función de la evolución del valor de los terrenos en la zona.
