¿Qué es el contrato de arras y cuánto dinero se da?

El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble. Representa un compromiso formal entre el vendedor y el comprador, donde ambas partes manifiestan su voluntad de llevar a cabo la transacción en un futuro cercano.

Este documento detalla las condiciones de la venta, como el precio, la fecha límite para la firma de la escritura pública y otras cláusulas relevantes.

¿Qué tipos de arras existen?

Al firmar un contrato de arras, es fundamental conocer los diferentes tipos existentes, ya que cada uno implica consecuencias distintas en caso de incumplimiento.

• Arras penitenciales: permiten a ambas partes desistir del contrato, pero con una penalización económica. Si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble.
• Arras confirmatorias: obligan a las partes a cumplir con lo acordado. Si una de ellas incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización.
• Arras penales: combinan elementos de las anteriores. El vendedor puede quedarse con la señal si el comprador se echa atrás, y puede exigir la venta del inmueble si es él quien incumple.

¿Cómo redactar un contrato de arras?

Redactar un contrato de arras de forma correcta es fundamental para garantizar la seguridad jurídica de una transacción inmobiliaria. Dada la complejidad legal de este documento, se recomienda encarecidamente contar con el asesoramiento de un profesional del sector inmobiliario o un abogado especializado.

• Incluir todas las cláusulas necesarias: asegurando que el contrato sea completo y válido.
• Evitar posibles imprevistos: anticipando y resolviendo cualquier situación que pueda surgir.
• Proteger tus intereses: garantizando que tus derechos estén debidamente protegidos.

¿Qué elementos debe tener un contrato de arras?

• Identidad de las partes. nombres completos y NIF o CIF de compradores y propietarios.
• Fecha y domicilio. La fecha marcará el resto de los plazos y el domicilio es necesario a efectos de notificaciones.
• Tipo de contrato. Como las penalizaciones por incumplimiento dependen del tipo de contrato de arras que sea, este ha de especificarse.
• Ubicación de la propiedad. Deben indicarse los datos necesarios para la plena identificación del inmueble (dirección, ciudad, provincia, referencia catastral…).
• Precio de venta. El precio pactado para la compraventa de la propiedad.
• Cargas del inmueble. Si la vivienda está o no libre de cargas y ocupación.
• Importe de la señal.
• Fecha límite para escriturar. Lo normal es que la venta se realice 90 días tras la firma del contrato de arras.
• Cláusula penal o penalizaciones por incumplimiento.
• Reparto de los gastos. Cualquier acuerdo al que se llegue como, por ejemplo, el pago del IBI, debe constar en las arras.
• Entrega de llaves. Normalmente, se entregan el día de la firma, pero, si se acuerda otra cosa, debe quedar reflejada.
• Mobiliario. Si la vivienda se entrega amueblada, debe quedar reflejado para evitar problemas posteriores.
•  Firmas. Para que el documento tenga validez, debe estar firmado por todos los intervinientes.

¿Cuánto dinero se tiene que entregar?

La cantidad a entregar en concepto de arras es un punto que se negocia entre las partes. Si bien no existe una normativa que fije un porcentaje específico, en la práctica es común que se establezca un 10% del valor total de la vivienda. Sin embargo, este porcentaje puede variar en función de diversos factores, como el tipo de inmueble, las condiciones del mercado o el acuerdo al que lleguen comprador y vendedor.

¿Cuál es el plazo para formalizar la compraventa? 

El plazo para escriturar la vivienda se pacta en el contrato de arras y suele oscilar entre 2 y 3 meses. Sin embargo, este plazo puede ajustarse en función de factores como la obtención de la hipoteca, la realización de reformas o la necesidad de realizar trámites administrativos.

¿Qué ocurre si se incumple el contrato?

• Ambas partes quieren continuar con la operación. Habría que añadir un anexo al contrato en concepto de ampliación, indicando una nueva fecha límite.
• El comprador se echa atrás. Si el contrato es de arras penitenciales, el vendedor puede quedarse con el pago.
• El vendedor decide no vender. Si el contrato de arras penitenciales vence y se desiste, se le devuelve por duplicado al comprador el importe de las arras.