La escasez de vivienda reduce al mínimo el margen de negociación de los compradores

No hay riesgo de burbuja, pero sí boom inmobiliario. Es la opinión prácticamente unánime del sector. Un boom que se caracteriza por una notable escasez de oferta y una elevada demanda, lo que está apretando cada vez más los precios. Falta vivienda de obra nueva y la de segunda mano tampoco es cuantiosa. Con estos mimbres, los propietarios de inmuebles de segunda mano saben que la elevada demanda les favorece, lo que está reduciendo de manera notable el típico margen de negociación que tienen este tipo de operaciones de compraventa, tal y como aseguran fuentes del sector a THE OBJECTIVE.

En medio de este fuerte dinamismo que vive el mercado, el 53% de los españoles que han adquirido una vivienda en los últimos 12 meses han negociado su precio con el vendedor. Este porcentaje se encuentra en retroceso en los últimos años en el mercado inmobiliario nacional. Así, según el informe Experiencia en compraventa en 2024 elaborado por el portal Fotocasa, la cantidad de compradores que negocia el precio de un inmueble durante el proceso de compra se ha reducido en más de un punto porcentual con relación a 2023, cuando fue del 54%, y ha caído también tres puntos en comparación con el año 2022, cuando esta tasa se elevaba al 57%. Los datos en el campo de la oferta de este estudio indican la misma tendencia hacia una menor negociación en el mercado inmobiliario.

El porcentaje de vendedores que negocia el precio de una vivienda se ha rebajado en dos puntos porcentuales durante el último año, pasando de un 60% en 2023 a un 58% en 2024. En 2022 ese dato se elevaba al 65%. «El desequilibrio entre oferta y demanda y la previsión de mayores subidas de precios está dejando a los compradores un margen de negociación cada vez más reducido», explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. «La negociación media que hemos visto en el 2024 es del 7%, es más bajo que en años anteriores y similar al que había en periodos de recuperación de precios tras la burbuja», afirma por su parte Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, en conversación con este diario. «En un entorno de alta demanda y escasez de oferta, esos márgenes de negociación pueden ser menores, por lo que las operaciones pueden a cerrarse en precios más próximos a los de salida», añade Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia, en declaraciones a este diario.

Zonas con mayor demanda

La escasez de vivienda en España está teniendo un impacto evidente en el margen de negociación de los compradores. «Sigue existiendo negociación, no es que haya desaparecido como en la época de la burbuja, pero es menos cuantiosa», añade Cubero. Una realidad que se aprecia más en las zonas con mayor demanda. En las grandes capitales y en las poblaciones más turísticas o dinámicas, la oferta de viviendas se ha reducido hasta en un 70% en comparación con hace cinco o seis años, y la demanda ha crecido casi al mismo ritmo, recuerda Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, en declaraciones a THE OBJECTIVE. «Lógicamente, esta situación se traduce en una menor disposición a ajustar los precios de venta», añade.

«La rapidez con la que se están cerrando muchas operaciones es un claro indicador de la fuerte competencia entre compradores. En el segundo trimestre de 2024 se calcula que casi un 15% de las viviendas vendidas estuvieron en el mercado menos de una semana», añade. No obstante, la situación «varía muchísimo en función de la ubicación». Fuera de los barrios o capitales que todos tenemos en mente, «podemos encontrar aún propiedades a precios muy razonables, que los nómadas digitales, o personas con posibilidad de teletrabajar, están aprovechando», añade.

A mayor valor, menor margen

A nivel general, el margen de negociación en una compraventa suele depender del mercado y de las circunstancias de cada operación. «No obstante, en términos generales, se mueve entre un 5% y un 10% sobre el precio de venta, aunque este porcentaje puede ser mayor o menor en función de factores como la necesidad del vendedor o la dinámica entre oferta y demanda en un momento determinado», añade Prieto. Según un análisis realizado por Alfa Inmobiliaria (que cuenta con 115 agencias franquiciadas en España y 100 más a nivel internacional), a medida que el precio de la propiedad aumenta, el margen de negociación tiende a reducirse, e incluso puede desaparecer. Esto se debe a que las propiedades de mayor valor, por sus excepcionales características y su alta demanda en estos momentos tanto de compradores nacionales como internacionales, resisten mejor las propuestas a la baja.

En el otro extremo, las propiedades que requieren grandes reformas o están ubicadas en zonas menos demandadas pueden tener mayores márgenes de negociación, según los expertos de esta inmobiliaria. Por ello, en estos casos, para lograr una venta los vendedores a menudo deben aceptar concesiones significativas en el precio. Sin embargo, dada la escasez creciente de viviendas, estas situaciones son también cada vez más marginales en las principales ciudades tensionadas como Madrid y Barcelona.