El sector inmobiliario advierte de la desaparición «peligrosa» de oficinas

La reconversión de oficinas, locales comerciales y activos terciarios para vivienda se ha consolidado como una estrategia creciente en España, y seguirá aumentando en 2026, pero conlleva sus riesgos. El sector inmobiliario español ha dado la voz de alarma ante la creciente destrucción y transformación de espacios de oficinas. Un fenómeno que varias fuentes de alto nivel consultadas por THE OBJECTIVE consideran que podría tener consecuencias negativas para el mercado laboral y la economía urbana. Estos expertos advierten de que la destrucción masiva de edificios de oficinas, sobre todo en los centros de las ciudades como Madrid, reduce la disponibilidad de espacios para empresas de manera «peligrosa».

«En Madrid, dentro de la M30, no hay ya espacio disponible», alertan estas mismas fuentes. Tras la pandemia se pensó que el teletrabajo iba a cambiar el paradigma y las oficinas iban a desaparecer. Sin embargo, no es así. Muchos empleos se han flexibilizado, pero las empresas necesitan oficinas más grandes para cumplir con los nuevos requerimientos y espacios para los trabajadores. Esto, unido al fuerte incremento de la población en ciudades como Madrid y Barcelona, lleva la situación a niveles críticos.

«Será la inversión de los próximos dos años, no hay oficinas porque las estamos destruyendo», afirma Carlos López, CEO de Catella, a este diario. Según informes recientes, la presión por el desarrollo inmobiliario y el auge de la reconversión de oficinas en residencias o locales comerciales ha llevado a un descenso significativo de metros cuadrados disponibles para empresas. Este fenómeno se produce en un momento en el que muchas compañías buscan oficinas flexibles y bien ubicadas para adaptarse a modelos de trabajo híbrido y remoto, lo que podría tensionar aún más la oferta.

Pérdida de competitividad

Los actores del sector alertan de que la destrucción de espacio de oficinas puede tener efectos estructurales: desde la pérdida de hubs empresariales en zonas céntricas hasta un aumento de los precios de alquiler para las empresas que sí necesitan ubicaciones estratégicas. Asimismo, advierten de que una oferta limitada podría afectar la capacidad de las ciudades para atraer talento y mantener un tejido empresarial competitivo. Tal y como destaca AC -la patronal de consultoras inmobiliarias que representa a CBRE, JLL, Savills, BNP Paribas Real Estate, Colliers, Knight Frank, Cushman & Wakefield y Catella- el mercado de oficinas sigue marcado por una fuerte polarización.

En zonas céntricas de Madrid y Barcelona, la disponibilidad es mínima —entre el 1% y el 3%—, con rentas en máximos históricos. El contraste en el sector es extremo, sin disponibilidad en el centro de estas ciudades, mientras que en el extrarradio hay mucha oferta que a veces se ve deteriorada por falta de ocupación, tal y como explica Enrique Losantos, CEO de JLL. Esto presenta una oportunidad para los cambios de usos, pero es un proceso complejo, ya que los costes que conlleva en este momento no compensan para llevar a cabo este tipo de operaciones, señalan varias fuentes del sector a este diario.

«Se está destruyendo stock de oficinas para hacer hoteles, flex living u otras opciones y no se está construyendo», apunta por su parte Alejandro Campoy, de Savills. Por lo tanto, explica, el centro cada vez tiene menos parque inmobiliario y la subida de esas rentas pronto llegará a la periferia, aunque aún hay que mejorar en la calidad de ciertos activos, ya que los ocupantes demandan espacios de trabajo con unos estándares de calidad cada vez mayores. La inversión en oficinas hasta el tercer trimestre de 2025 fue de 1.727 millones de euros.

Oficinas flexibles

Ante la falta de oficinas tradicionales en el centro de las principales ciudades se está desarrollando con intensidad el segmento de oficinas flexibles. Estas han dejado de ser una simple opción alternativa para convertirse en una necesidad y una herramienta estratégica en el mercado de oficinas. Según el último informe de Savills, el espacio flexible superará los 550.000 metros cuadrados en Madrid y Barcelona en 2025. Aunque por el momento este modelo supone el 2,10% del parque de oficinas en Madrid y el 3,4% en Barcelona, el crecimiento del stock en los últimos años muestra una tendencia de crecimiento continuo, impulsado por el aumento de la demanda y la entrada de nuevos operadores.

La actividad en este mercado flexible está concentrada y liderada por las grandes firmas de operadores flexibles. El top cinco nacional está compuesto por IWG, que incluye marcas como Regus y Spaces; Loom, de Merlin; WeWork, Aticco y Utopicus, de Colonial. En Madrid, estas cinco grandes concentran el 60% de la superficie total, con IWG como principal operador con el 32% del espacio