Los notarios advierten del freno en la compra de viviendas mientras los precios se disparan

El mercado de la vivienda está empezando a dar ciertas señales de agotamiento, o al menos de ralentización. El inmobiliario español registró en 2025 un aumento del 4,4% en el número de compraventas, con un total de 752.661 operaciones. Es el segundo valor más alto de la serie histórica, solo por detrás de las 853.568 transacciones de 2007, según los últimos datos del Consejo General del Notariado. Sin embargo, advierte de que este crecimiento ha mostrado signos de moderación hacia finales del año pasado.

El primer trimestre fue especialmente intenso: 184.952 operaciones frente a las 161.434 del mismo periodo de 2024, un incremento interanual del 14,6%. No obstante, en los trimestres siguientes la actividad se desaceleró y el último trimestre cerró con tasas interanuales negativas en cada uno de sus tres meses, reflejando un estancamiento en las compraventas. Aunque es un sector con infinidad de datos, desde registradores hasta portales inmobiliarios o el propio INE, lo cierto es que el de los notarios es el que refleja las viviendas que efectivamente se han comprado en este periodo, no las que se hayan podido tasar, registrar o poner a la venta. Esto es, da una imagen más cercana a la realidad del sector.

Los datos de los notarios de 2025 a los que ha tenido acceso THE OBJECTIVE también reflejan que, mientras se produjo una cierta moderación en las ventas hacia mediados de año, los precios de la vivienda mantuvieron una clara tendencia alcista durante todo el año. Así, el precio medio del metro cuadrado alcanzó los 1.902 euros, un 7,5% más que en 2024, superando el récord histórico de 2007 (1.832 euros el metro cuadrado). Los incrementos interanuales oscilaron entre el 6% y el 9% en todos los trimestres, con el mayor empuje también en los primeros meses del año.

Distinto camino

Mientras que las compraventas parecen acercarse a un punto de estabilización, la dinámica de precios sigue en ascenso sin mostrar signos de ralentización, consolidando un mercado donde los inmuebles ganan valor pese a la moderación en el número de operaciones. Por otro lado, son ya muchos los expertos que advierten un agotamiento progresivo de la capacidad de compra en 2025, especialmente en las grandes capitales.

Uno de los indicadores que apuntan a este giro es el aumento del tiempo medio de venta de viviendas, que ha pasado de 75 a 77 días, según el XLII Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa en colaboración con la Universitat Pompeu Fabra (UPF), que refleja un alargamiento de los plazos de comercialización como señal adelantada de posibles concesiones en precio y menor rapidez en las transacciones.

El estudio coincide con el análisis de mercado que subraya que la combinación de precios elevados y condiciones hipotecarias más exigentes reduce el margen financiero de muchas familias y crea una tensión entre las expectativas de los vendedores y la capacidad real de los compradores, lo que podría derivar en un mercado más pausado y con mayor negociación en los próximos meses. Aunque todavía no se ha producido una corrección brusca de los precios, el cambio en algunos indicadores micro sugiere que 2025 podría marcar el inicio de una fase más estable y menos caliente del sector si esta tendencia se consolida, tal y como publicó recientemente THE OBJECTIVE.

Aumento de precios en todas las CCAA

A la espera de que se produzca o no ese ansiado ajuste, lo cierto es que durante el año pasado los precios experimentaron ascensos en todas las comunidades autónomas. Crecimientos de doble dígito en Región de Murcia (14,4%), Cantabria (14,4%), Comunidad de Madrid (13,3%) e Islas Canarias (12,0%). También se incrementó en Castilla-La Mancha (9,6%), Comunidad Valenciana (9,4%), Extremadura (9,2%), Cataluña (9,1%), Islas Baleares (8,9%), Asturias (8,7%), País Vasco (8,1%), Aragón (7,8%), Navarra (7,5%), Castilla y León (6,6%), Galicia (4,7%), La Rioja (4,6%) y Andalucía (4,2%).

Los precios por metro cuadrado superaron la media nacional de 1.902 euros en Islas Baleares (4.061 euros), Comunidad de Madrid (3.463 euros), País Vasco (2.995 euros), Cataluña (2.323 euros) e Islas Canarias (2.177 euros). Mientras, la compraventa de viviendas subió el año pasado en catorce autonomías y decreció en las tres restantes. El aumento fue de doble dígito en Castilla y León (13,6%) y País Vasco (12%), pero también se pudieron observar incrementos en Extremadura (9,9%), Aragón (9,1%), Castilla-La Mancha (8,8%), Galicia (7,6%), Cataluña (7,3%), Región de Murcia (6,8%), Navarra (6,6%), Andalucía (6,3%), La Rioja (5,0%) y Asturias (4,7%). Las regiones que presentaron variaciones negativas fueron Comunidad de Madrid (-4,7%), Islas Canarias (-4,7%) e Islas Baleares (-0,4%), según los datos de los notarios.