Los alquileres de oficinas 'prime' suben un 16% en Madrid desde 2020 por falta de oferta

Menos oficinas y cada vez más caras. La escasez ha tensionado también el mercado de oficinas prime en Madrid, que acumula un aumento de rentas del 16% desde 2020. En este sector, la rentabilidad ya no depende tanto de comprar bien como de transformar mejor. En un momento en el que la escasez de producto de calidad tensiona los precios y condiciona la demanda, la rehabilitación de edificios se ha convertido en la palanca más clara para generar valor, según aseguran los expertos del sector a THE OBJECTIVE.

Los números empiezan a ser difíciles de ignorar. Según datos de la consultora JLL, la reforma de un activo en el distrito financiero de la capital puede elevar la tasa interna de retorno (TIR) hasta el 20% en un plazo de cinco años. La comparación es reveladora. Un edificio sin ningún tipo de intervención apenas alcanza un 2%, mientras que una rehabilitación —incluso sin ser integral— multiplica la rentabilidad casi por diez.

Detrás de este salto hay un cambio estructural en la demanda. Las empresas ya no buscan metros cuadrados, sino calidad. En este sentido, tal y como destacan desde la consultora, las empresas demandan espacios cada vez más adaptados al mercado híbrido, eficiencia energética y certificaciones sostenibles en un contexto de costes energéticos cada vez más altos. Eso tiene consecuencias directas en los precios. Las rentas prime en Madrid han crecido un 16% desde 2020 y cerraron 2025 en torno a los 44 euros por metro cuadrado al mes, en máximos históricos, impulsadas por la falta de oferta en ubicaciones clave.

Desequilibrio

Ese desequilibrio es hoy uno de los motores del mercado, tal y como apuntan a este diario fuentes del sector. La disponibilidad en las zonas más demandadas es mínima —en algunos casos por debajo del 3%— y la tasa de espacios de calidad se reduce aún más, lo que obliga a los inquilinos a competir por los mejores activos. En paralelo, la actividad no se ha frenado. Madrid cerró 2025 con más de 535.000 metros cuadrados contratados, situándose por encima de la media de la última década y confirmando que, pese al teletrabajo, la oficina sigue siendo un activo estratégico para las empresas.

La consultora explica que reformar no solo permite subir rentas, sino reducir riesgos. Los edificios reposicionados tienden a acortar los periodos de desocupación, atraer inquilinos más solventes y mejorar su valoración en el mercado. Es lo que en el sector ya se describe como un círculo virtuoso caracterizado por un inmueble menos vacío, con más ingresos y mayor valor. La comparación con otras ciudades europeas refuerza la tesis. Madrid se sitúa entre los mercados más rentables tras rehabilitación, solo por detrás de Londres y Múnich, y por encima de plazas tradicionales como París, Ámsterdam o Frankfurt. Su ventaja no está solo en la rentabilidad final, sino en los costes de entrada, significativamente más bajos.

El 90% tiene más de diez años

En este contexto, el envejecimiento del parque de oficinas de Madrid es clave. Concretamente, el 90% de los inmuebles tiene más de diez años. Edad que «abre una clara oportunidad de rehabilitación para evitar su obsolescencia», tal y como apuntan estas fuentes. Una situación que también se da en Barcelona. Ambas ciudades necesitarían cerca de 5.800 millones de euros estimados en inversión (capex) para modernizar activos en sus distritos centro y financiero. Pese a este reto, el mercado mantiene un fuerte dinamismo. En 2025 se contrataron en Madrid metros cuadrados de superficie por encima de la media de la última década, lo que refleja una demanda sólida. Además, el 65% de las empresas mantuvo o amplió superficie, impulsadas principalmente por los sectores tecnológico, servicios profesionales e inmobiliario.

Así, la escasez de producto de calidad sigue presionando los precios al alza. En paralelo, el mercado inversor refuerza su atractivo con Madrid, situándose como el segundo destino más relevante de Europa para el capital internacional en 2026, solo por detrás de Londres. Un interés por la capital que se explica también por la reducción del 30% del volumen de proyectos en desarrollo o previstos y que se incorporarán al mercado en el futuro.