El alquiler como deporte de riesgo

Según nuestro principal portal inmobiliario, el número de viviendas ofrecidas en alquiler ha pasado de unas 150.000 en marzo de 2021 a 81.891 en octubre de 2022, lo que representa un descenso del 53%. En Madrid, la caída desde julio de 2020 ha sido del 66%. Una parte de ese derrumbe se debe aún a los ajustes posteriores a la pandemia; pero cada vez influye más el hecho de que muchos propietarios retiran sus pisos del mercado, una reacción lógica ante el aumento de la incertidumbre económica y los riesgos legales.

Alquilar nunca ha estado exento de riesgos. El principal, el de impago, gracias a un sistema jurídico y judicial muy tolerante con quienes, ya sea por necesidad u oportunismo, dejan de pagar la renta. Abundan las quejas sobre lo elevadas que son las rentas, pero rara vez se habla de la brecha que existe entre rentas contratadas y cobradas. Para reducirla, aumentan los avales y proliferan las empresas que aseguran el cobro del alquiler, un seguro poco actuarial, pues su función primordial es incentivar la selección cuidadosa del inquilino.

Otro riesgo notable es el asociado al valor real de la renta, sobre todo en un contexto de inflación y para el tipo de contrato a largo plazo preferido por muchos inquilinos. Las partes suelen reducir y reasignar este riesgo de inflación mediante una cláusula de ajuste anual de la renta nominal en función de cómo evolucionen los precios, de modo que mantienen así más estable el valor real de la renta.

Al estado, le sería fácil reducir esos riesgos. Bastaría con que acelerase los trámites de desahucio por impago; y, en el caso de la inflación, con hacer cumplir las cláusulas de actualización de rentas, libre y voluntariamente acordadas por las partes. Sin embargo, el Gobierno se ha movido en dirección contraria: en lugar de reducir los riesgos, sus medidas para paliar las consecuencias de la pandemia y la guerra de Ucrania no sólo han trasladado riesgos entre las partes, sino que los han exacerbado.

En ambas crisis, en lugar de ayudar directamente a los más necesitados, dedicando a esa tarea parte de los ingresos públicos, les ha liberado de sus obligaciones contractuales con los propietarios. Ante ese cambio sobrevenido, era de esperar y ahora confirmamos que éstos últimos se defienden: mientras que en los contratos vigentes no les queda otra que cargar con esas nuevas obligaciones, modifican las condiciones de los nuevos contratos, elevando los precios; o, incluso, muchos optan por abandonar el mercado.

«Es de esperar que los propietarios más aversos al riesgo opten por esperar o dediquen esas viviendas a otros fines»

Por ejemplo, cuando al inicio de la pandemia se temía que muchos inquilinos vulnerables no pudieran pagar la renta y se quedasen en la calle, el Gobierno, en vez de proporcionarles medios adicionales o una vivienda alternativa, optó por impedir los desahucios. Evadía así su responsabilidad, cargando la política social sobre las espaldas de los propietarios arrendadores. El error se agrava cuando caemos en la cuenta de que muchos de esos propietarios también eran vulnerables y que en todo caso es difícil identificar dicha vulnerabilidad de forma fehaciente. Además, el Gobierno presentó la medida como temporal, obviando su discusión; pero de hecho la ha concretado como indefinida, por lo que muchos propietarios optan por no contratar nuevos alquileres, sobre todo a personas que puedan presentarse como vulnerables.

Con similar carácter de temporalidad permanente, la guerra de Ucrania sirvió de excusa al Gobierno para limitar al dos por cien la actualización de rentas previamente contratada por las partes, lo que, con la inflación cerca del diez por ciento, implicaba reducir la renta real en torno al ocho por cien. La renta, claro está, de los contratos ya firmados; porque la de los contratos por firmar tenderá a incorporar esa nueva restricción, por lo que será más elevada para compensar el riesgo de que el Gobierno de turno siga impidiendo aplicar la cláusula de actualización.

Observe que la tarea de las partes se vuelve más difícil, pues no sólo ignoran cuál será la inflación futura sino que tampoco saben si la cláusula de revisión estará o no topada. En esas condiciones, negociar un precio es más arriesgado, sobre todo porque la ley obliga a contratar a largo plazo, otra de las restricciones que tiene la pretensión de favorecer al inquilino pero que, de hecho, le perjudica. Es de esperar que los propietarios más aversos al riesgo opten por esperar o dediquen esas viviendas a otros fines. Los precios tenderán así a aumentar, y no sólo para compensar el riesgo de no poder actualizar la renta sino porque cae la oferta en alquiler.

Aparentemente incapaz de entender cómo sus propios errores contribuyen a aumentar los riesgos, reducir la oferta y elevar las rentas, el Gobierno, en la estela de las autonomías mediterráneas de izquierda, también ha elaborado un proyecto de ley «por el derecho a la vivienda» que, promovido por Podemos, languidece en las Cortes desde febrero de 2022. Como analicé hace meses en esta columna, ese proyecto incluye un exhaustivo control administrativo de las rentas, control que amenaza adicionalmente la seguridad jurídica del sector, por lo que también ha contribuido a reducir la oferta de viviendas en alquiler.

Si el Gobierno de verdad quisiera aliviar los problemas de quienes buscan y no encuentran vivienda en alquiler, la solución es fácil. Le bastaría con retirar ya de las Cortes ese proyecto de ley, en vez de dejarlo en vía muerta; derogar las normas que ralentizan y prohíben los desahucios; y permitir a las partes ejecutar las cláusulas libremente pactadas, incluidas las de revisión de renta. No lo hará. Aunque parte del actual Gobierno entiende sus deletéreos efectos, muchos de sus votantes no alcanzan a entenderlos. Además, sostener con vida el proyecto de ley permite salvar la cara a Podemos; y cada una de esas medidas temporales es una mina explosiva en el camino de un futuro Gobierno alternativo.